Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti

La legge di bilancio ha stabilito che in caso di locazione breve di più di quattro appartamenti si presumo l’esercizio imprenditoriale

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

E’ stato abrogato pertanto il comma 3-bis dell’art. 4 del DL 50/2017, norma che prevedeva l’emanazione di un regolamento ministeriale per definire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve si potesse presumere svolta in forma imprenditoriale.

Vediamo in questo contributo cosa cambierà per tanti proprietari dal 2021.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Locazione breve: nuova presunzione di imprenditorialità

L’art. 1 comma 595 della legge n. 178 del 30.12.2020, detta una nuova disposizione, che consente di presumere l’imprenditorialità dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 appartamenti.

La nuova diposizione prevede che, a partire dal periodo d’imposta 2021:

  • il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
  • “negli altri casi, ai fine della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell’art. 2082 del Codice civile.

Locazione breve attività d’impresa: campo oggettivo di applicazione

La presunzione di imprenditorialità delimita il campo oggettivo alle sole locazioni brevi, definite dall’art. 4 del DL 50/2017:

“contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Pertanto non riguarda né le locazioni “ordinarie” né quelle “turistiche”, per le quali la valutazione di imprenditorialità seguirà le regole “ordinarie”.

Pertanto la presunzione di imprenditorialità non scatta nel caso in cui soggetto, titolare di 5 appartamenti, ne loca uno con contratto abitativo 4+4 e concede i restanti quattro in locazione breve.

Mentre scatta la presunzione di imprenditorialità qualora lo stesso soggetto, lochi i 5 appartamenti anche per un fine settimana ciascuno per un totale di 10 giorni nell’anno.

Tuttavia non basta locare meno di 5 appartamenti per rientrare nella disciplina delle locazioni brevi, in quanto è necessario rispettare le altre condizioni previste dalla norma. Pertanto anche la locazione breve di solo due appartamenti se corredata da servizi accessori diversi dalla pulizia dei locali e fornitura di biancheria non rientra nella disciplina delle locazioni brevi.

Mandato ad un’agenzia: scatta la presunzione di imprenditorialità

Tali disposizione trovano applicazione anche per i contratti stipulati tramite intermediari, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Pertanto farebbe scattare la presunzione di imprenditorialità nel momento in cui il proprietario destini gli immobili a locazione breve, conferendo per esempio il mandato a un’agenzia, oppure li inserisca su una piattaforma on line, indipendentemente dalla stipula successiva del contratto.

Sublocazione e locazione del comodatario

La nuova presunzione di imprenditorialità prevista dalla legge di bilancio 2021non riguarda solo i contratti di locazione breve ma anche i contratti di locazione del comodatario e di sublocazione.

Conseguenze: apertura della partita Iva

A partire da 5 appartamenti, sorge una presunzione di imprenditorialità che riconduce le locazioni brevi ad attività d’impresa. Il primo effetto è sicuramente l’esclusione della possibilità di applicare la cedolare secca.

Pertanto resta esclusa la possibilità di applicare la cedolare secca anche nel caso in cui un soggetto, nello stesso periodo d’imposta, si trovi a locare anche sui portali (Airbnb, Booking, etc) 5 appartamenti, anche ove la locazione sia solo di pochi giorni l’anno per ciascun appartamento.

Oltre all’impossibilità di applicare la cedolare secca, vi è l’obbligo per tale soggetto di apertura della partita Iva, ai sensi dell’art. 35 comma 1 del DPR 633/1972.

L’apertura della partita iva comporta una serie di oneri da sostenere per gli adempimenti contabili e fiscali legati all’avvio e alla gestione della stessa.

Quest’ultimi variano in funzione del regime fiscale che andremo a scegliere e se decidiamo di operare in forma individuale o tramite società.

Ad oggi il regime fiscale più vantaggioso è sicuramente il regime forfettario. Tale regime ha la tassazione più bassa, tuttavia ha il limite di non poter dedursi i costi dell’attività, ma quest’ultimi sono stabili a monte in modo “forfettario”.

Pertanto è opportuno affidarti ad un professionista che ti sappia indirizzare nel regime fiscale più vantaggioso per te. Inoltre valutare in caso di vari immobili la costituzione di una società immobiliare.

Locazione breve attività d’impresa: riflessi Iva

La norma non fa riferimento ai riflessi Iva della presunzione di imprenditorialità.

Tuttavia è facile intuire che l’attrazione della locazione di più di 4 appartamenti nel reddito d’impresa incide anche sulla soggettività IVA. Ne consegue l’applicazione dell’IVA, in tutte quelle ipotesi – frequenti – in cui oggetto della prestazione non è la sola messa a disposizione dell’immobile (esente) ma include altri servizi che determinano l’imponibilità dell’operazione.

La prestazione è imponibile ai fini IVA con aliquota del 10% se la locazione dell’immobile turistico è qualificabile come prestazione relativa ad una “struttura (definita) ricettiva” ai sensi del n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72. 
Più in generale, l’aliquota del 10% si applica per gli immobili abitativi che “sono destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistico-alberghiera”.

Conclusioni

A fronte di questa importante novità, diventa fondamentale per ciascun proprietario di appartamenti che fino ad oggi ha locato con locazioni brevi capire come strutturarsi fiscalmente.

Sicuramente l’apertura della partita iva comporta maggiori oneri da sostenere, tuttavia vi sono anche dei vantaggi, come la deduzione dei costi che permettono di ottenere un risparmio fiscale.

A questo punto, diventa imprescindibile, affidarsi a professionisti esperti in grado di indirizzarti tramite un’attenta pianificazione fiscale.

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