Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti

La Legge di Bilancio 2021 ha stabilito che in caso di locazione breve di più di quattro appartamenti si presumo l’esercizio imprenditoriale e pertanto non si potrà optare per il regime fiscale della cedolare secca.

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal 1 gennaio 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

E’ stato abrogato pertanto il comma 3-bis dell’art. 4 del DL 50/2017, norma che prevedeva l’emanazione di un regolamento ministeriale per definire i criteri in base ai quali l’attività di locazione breve si potesse presumere svolta in forma imprenditoriale.

Vediamo in questo contributo cosa è cambiato per i proprietari che svolgono attività di affitti brevi su più di 4 immobili. Inoltre, vedremo quali sono le possibili soluzioni nel caso in cui ti trovi in questa casistica

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Locazioni brevi: cosa sono?

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017. Al comma 1 dello stesso articolo viene data la seguente definizione di locazioni brevi:

“si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Sulla base della definizione di cui sopra, è possibile individuare le caratteristiche indispensabili di una locazione breve:

• Il contratto di locazione deve essere stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa. La condizione che il contrato non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambi le parti del contratto;
• Gli immobili posti in locazione devono essere a destinazione residenziale ( finalità abitative). La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 ( esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze ( box, posti auto, cantine, soffitte, etc.). Rientrano anche le locazioni di singole stanze dell’abitazione;
• Gli immobili devono essere situati in Italia, in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso ai sensi dell’art. 67 del Tuir e non rientrano pertanto nella disciplina fiscale in esame;
• Durata della locazione non superiore a 30 giorni nell’anno. I 30 giorni riguardano il soggetto locatario per ogni anno. I contratto di locazione inferiore a 30 giorni non sono oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
• Il contratto di locazione può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Non rientrano nella locazione breve la fornitura della locazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche. Qualora siano offerti tali servizi non si rientra nella locazione breve ma nelle strutture ricettive extralberghiere ( Casa vacanze, B&B, Affittacamere, etc.).
• La messa a locazione di non più di 4 immobili per soggetto, altrimenti si esce dalla disciplina delle locazioni brevi e si è obbligati ad operare in forma di impresa.

Per i contratti di locazione breve, per tutti gli aspetti non regolamentati dal D.L. n. 50/2017 occorre far riferimento alle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

Locazione breve: nuova presunzione di imprenditorialità

L’art. 1 comma 595 della legge n. 178 del 30.12.2020, detta una nuova disposizione, che consente di presumere l’imprenditorialità dell’operazione, in caso di destinazione alla locazione breve di più di 4 appartamenti.

La nuova diposizione prevede che, a partire dal 1 gennaio 2021:

• il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
• “negli altri casi, ai fine della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale” ai sensi dell’art. 2082 del Codice civile.

Locazione breve attività d’impresa: campo oggettivo di applicazione

La presunzione di imprenditorialità delimita il campo oggettivo alle sole locazioni brevi, definite dall’art. 4 del DL 50/2017:

“contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare”.

Pertanto non riguarda né le locazioni “ordinarie” né quelle “turistiche”, per le quali la valutazione di imprenditorialità seguirà le regole “ordinarie”.

Pertanto la presunzione di imprenditorialità non scatta nel caso in cui soggetto, titolare di 5 appartamenti, ne loca uno con contratto abitativo 4+4 e concede i restanti quattro in locazione breve.

Mentre scatta la presunzione di imprenditorialità qualora lo stesso soggetto, lochi i 5 appartamenti anche per un fine settimana ciascuno per un totale di 10 giorni nell’anno.

Tuttavia non basta locare meno di 5 appartamenti per rientrare nella disciplina delle locazioni brevi, in quanto è necessario rispettare le altre condizioni previste dalla norma. Pertanto anche la locazione breve di solo due appartamenti se corredata da servizi accessori diversi dalla pulizia dei locali e fornitura di biancheria non rientra nella disciplina delle locazioni brevi.

Mandato ad un’agenzia: scatta la presunzione di imprenditorialità

Tali disposizione trovano applicazione anche per i contratti stipulati tramite intermediari, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.

Pertanto farebbe scattare la presunzione di imprenditorialità nel momento in cui il proprietario destini gli immobili a locazione breve, conferendo per esempio il mandato a un’agenzia, oppure li inserisca su una piattaforma on line, indipendentemente dalla stipula successiva del contratto.

Sublocazione e locazione del comodatario: scatta la presunzione di imprenditorialità

La nuova presunzione di imprenditorialità prevista dalla Legge di Bilancio 2021 non riguarda solo i contratti di locazione breve ma anche i contratti di locazione del comodatario e di sublocazione. In quanto anche per i contratti di comodato e per i contratti di sublocazione si applica la disciplina fiscale delle locazioni brevi, come disciplinata dal D.L. n. 50/2017.

Locazione breve per più di 4 appartamenti: apertura della partita Iva

A partire da 5 appartamenti, sorge una presunzione di imprenditorialità che riconduce le locazioni brevi ad attività d’impresa. Il primo effetto è sicuramente l’esclusione della possibilità di applicare la cedolare secca.

Pertanto resta esclusa la possibilità di applicare la cedolare secca anche nel caso in cui un soggetto, nello stesso periodo d’imposta, si trovi a locare anche sui portali (Airbnb, Booking, etc) 5 appartamenti, anche ove la locazione sia solo di pochi giorni l’anno per ciascun appartamento.

Oltre all’impossibilità di applicare la cedolare secca, vi è l’obbligo per tale soggetto di apertura della partita Iva, ai sensi dell’art. 35 comma 1 del DPR 633/1972.

L’apertura della partita iva comporta una serie di oneri da sostenere per gli adempimenti contabili e fiscali legati all’avvio e alla gestione della stessa.

Quest’ultimi variano in funzione del regime fiscale che andremo a scegliere e se decidiamo di operare in forma individuale o tramite società.

Avrai a disposizione i seguenti regimi fiscali:

• Regime fiscale semplificato;
• Regime forfettario.

Ad oggi il regime fiscale più vantaggioso è sicuramente il regime forfettario. Tale regime ha la tassazione più bassa, tuttavia ha il limite di non poter dedursi i costi dell’attività, ma quest’ultimi sono stabili a monte in modo “forfettario”.

Pertanto è opportuno affidarti ad un professionista che ti sappia indirizzare nel regime fiscale più vantaggioso per te. Inoltre valutare in caso di vari immobili la costituzione di una società immobiliare.

Regime fiscale semplificato

Il regime naturale è il regime semplificato. A differenza della tua situazione attuale dove della tua attività di locazione turistica breve non ti deduci alcun costo ( noleggio biancheria, spese di pulizia, etc.), con il regime fiscale semplificato potrai dedurre tutti i costi inerenti alla tua attività. La deduzione dei costi permette di ridurre la base imponibile su cui applicare la tassazione Irpef. Per il regime semplificato la tassazione del reddito avviene seguendo gli scaglioni di reddito IRPEF.

Scaglioni Irpef	Aliquote
fino a 15.000 di reddito	23,00%
da 15.001 fino a 28.000 euro	27,00%
da 28.001 fino a 55.000 euro	38,00%
da 55.001 fino a 75.000 euro	41,00%
oltre 75.000 euro	43,00%

Oltre alla tassazione Irpef dovrai considerare l’obbligo di iscrizione alla gestione commercianti Inps.

Tale contribuzione prevede il versamento di contributi fissi annuali, per circa 3.800 a prescindere dai compensi percepiti.

Tali contributi corrispondono ad un reddito di circa 15.000 euro e permettono di ottenere un anno di contribuzione previdenziale.

Il versamento dei contributi fissi deve avvenire in quattro rate trimestrali, alle seguenti scadenze:

• 16 maggio;
• 20 agosto;
• 16 novembre;
• 16 febbraio (dell’anno successivo).

I contributi eccedenti il minimale, ovvero la soglia di circa 15.000 euro, sono calcolati con aliquota contributiva di circa il 24%.

Il versamento dei contributi variabili deve avvenire alle stesse scadenze delle imposte sui redditi, ovvero:

• Saldo e I acconto: entro il 30 giugno;
• II acconto: entro il 30 novembre.

Come potrai vedere l’aspetto contributivo è assai oneroso, soprattutto nella fase di inizio dell’attività.

Inoltre, a differenza della cedolare secca, con la tassazione Irpef, è possibile fruire di tutte le possibili detrazioni personali ( ad esempio spese di ristrutturazione, bonus edilizi, etc.) in sede di dichiarazione dei redditi.

Regime forfettario

Il regime forfettario ad oggi è il regime fiscale più conveniente da un punto di vista fiscale. Tuttavia, per poter applicare il regime forfettario è necessario rispettare una serie di requisiti, tra i quali il limite dei ricavi. Quest’ultimi, fino al 31/12/2022 erano pari ad € 65.000, tale sogli a partire dal 2023 è stata innalzata a € 85.000 euro. In questo regime il reddito viene calcolato in modo “forfettario” in base a dei coefficienti di redditività in funzione del codice Ateco scelto. Possiamo individuare due codici Ateco per le locazioni brevi:

• Codice Ateco 68.20.01 “locazione immobiliare di beni propri o in leasing”;
• Codice Ateco 55.20.51 “attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanze, B&B, residence”.

I due codici ATECO hanno anche un diverso coefficiente di redditività, nel primo caso pari al 86%, nel secondo caso al 40%.

Il codice ATECO 55.20.51 deve essere utilizzato se vengono offerti servizi aggiuntivi alla locazione, previsti per le strutture ricettive extralberghiere.

Al reddito da locazione breve, il regime forfettario prevede una tassazione del 5% per i primi 5 anni di attività, per i successivi anni la tassazione sale al 15%.

Se desideri approfondire la tassazione, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Tassazione casa vacanze: come funziona“, dove ti ho preparato alcune interessanti simulazioni fiscali.

L’onere più gravoso è rappresentato dall’obbligo di iscrizione alla gestione commercianti Inps e al versamento dei relativi contributi ( come per il regime semplificato visto al paragrafo precedente). Tuttavia, per i contribuenti forfettari è prevista la possibilità di una riduzione sia per i contributi fissi che variabili del 35%. Per fruire di tale riduzione, il contribuente è tenuto a presentare apposita istanza telematica.

Osservando la questione sotto il profilo fiscale, il regime forfettario può risultare anche più conveniente della cedolare secca. A maggior ragione per i contribuenti già coperti da altra posizione Inps prevalente, in quanto non saranno tenuti al versamento dei contributi commercianti.

Quale è il regime fiscale più conveniente?

Sei in procinto di avviare la tua attività di locazione breve in forma imprenditoriale e stai pensando a quale sia il regime fiscale più conveniente?

E’ impossibile a priori dire quale dei due regimi fiscali: il forfettario ed il semplificato, sia il più vantaggioso da un punto di vista fiscale. In quanto, è opportuno considerare alcune variabili, quali ad esempio l’ammontare dei costi che si presume di sostenere con l’attività. Questo è un elemento importante da considerare, tuttavia vi sono anche altri aspetti da non trascurare.

Ti consiglio pertanto di farti preparare una simulazione dal tuo Commercialista di fiducia in modo da verificare con i numeri, quale regime fiscale sia per te più vantaggioso. Inoltre è opportuno verificare che tu abbia tutti i requisiti per poter aderire al regime forfettario e per poter applicare l’imposta sostitutiva del 5% per i primi 5 anni di attività.

Locazione breve attività d’impresa: disciplina Iva

La norma non fa riferimento ai riflessi Iva della presunzione di imprenditorialità.

Tuttavia è facile intuire che l’attrazione della locazione di più di 4 appartamenti nel reddito d’impresa incide anche sulla soggettività IVA. Ne consegue l’applicazione dell’IVA, in tutte quelle ipotesi – frequenti – in cui oggetto della prestazione non è la sola messa a disposizione dell’immobile (esente) ma include altri servizi che determinano l’imponibilità dell’operazione.

La prestazione è imponibile ai fini IVA con aliquota del 10% se la locazione dell’immobile turistico è qualificabile come prestazione relativa ad una “struttura (definita) ricettiva” ai sensi del n. 120 della Tabella A, parte III, allegata al DPR 633/72. 
Più in generale, l’aliquota del 10% si applica per gli immobili abitativi che “sono destinabili, secondo la normativa regionale di settore, ad attività turistico-alberghiera”.

Locazione breve più di 4 appartamenti: soluzioni per non aprire la partita Iva

La Legge di Bilancio 2021 come abbiamo visto ha fissato che in caso di locazione breve di più di quattro appartamenti si presumo l’esercizio imprenditoriale e pertanto non si potrà optare per il regime fiscale della cedolare secca. Tuttavia, ad esempio in caso di superamento del numero degli appartamenti da adibire a locazioni brevi, è possibile fino a 4 appartamenti continuare ad operare con la locazione breve in forma non imprenditoriale, mentre dal 5 immobile è necessario optare per altre forme contrattuali. Con questo mi riferisco ad esempio al contratto transitorio o alle atre forme contrattuali ordinarie previste dal Codice Civile. Un altra possibile soluzione è sicuramente il contratto di comodato ad esempio nei confronti di un familiare.

Queste sono una delle possibili soluzioni per evitare di intraprendere l’attività imprenditoriale con l’obbligo di apertura della partita iva.

Locazione breve più di 4 appartamenti: consulenza

A fronte di questa importante novità, diventa fondamentale per ciascun proprietario di appartamenti che fino ad oggi ha locato con locazioni brevi capire come strutturarsi fiscalmente.

Sicuramente l’apertura della partita iva comporta maggiori oneri da sostenere, tuttavia vi sono anche dei vantaggi, come la deduzione dei costi che permettono di ottenere un risparmio fiscale.

Inoltre, optando per il regime forfettario è possibile ridurre il carico fiscale ed in alcune situazioni può essere più conveniente rispetto a gestire la locazione breve in forma non imprenditoriale con la cedolare secca.

A questo punto, diventa imprescindibile, affidarsi a professionisti esperti in grado di indirizzarti tramite un’attenta pianificazione fiscale.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me per avere una consulenza personalizzata.