Locazione breve: nuovo limite dei tre immobili

Secondo un emendamento contenuto nel DL di agosto, la locazione breve di più di tre appartamenti viene considerata come “attività di impresa“, non potendo usufruire della cedolare secca al 21%. Il limite vale anche se i contratti sono stipulati tramite agenti immobiliari o portali internet.

Il DL agosto dovrebbe passare alla Camera per giungere all’approvazione entro il 14 agosto. Essere qualificati come imprenditori significa, per i locatori, da una parte perdere la possibilità di applicare la cedolare secca del 21%, dall’altra essere soggetti agli obblighi contabili, amministrativi e fiscali propri delle imprese. Con la conseguenza di aprire una partita Iva individuale o costituire una società.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

L’emendamento

Qui di seguito riporto l’estratto dell’emendamento in via di conversione:

Il regime fiscale delle locazioni brevi, con effetto dal periodo di imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di tre unità immobiliari per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, a fini di tutela del consumatore e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale“.

Con l’emendamento si arriva ad un’unica definizione del criterio di imprenditorialità delle locazioni brevi, ovvero: Fino a 3 case si può applicare la cedolare secca dalla 4 casa occorre esercitare l’attività con la partita iva.

Vorrei ricordare che il D.L. n. 50/2017  aveva previsto l’emanazione di un regolamento su proposta del Ministro dell’Economia e delle Finanze, in cui venissero definiti i criteri in base ai quali l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale. L’emanazione del regolamento doveva avvenire entro il 19 settembre 2017 ( 90 giorni dalla conversione in legge). Tuttavia tale regolamento non è mai arrivato.

Cosa succederà se viene approvato l’emendamento?

In attesa della formulazione definitiva della norma e di un’apposita circolare dell’Agenzia delle Entrate, possiamo già prospettare lo scenario.

A partire da gennaio 2021, i soggetti proprietari di quattro o più locazioni turistiche totali sul territorio nazionale dovranno aprire una partita Iva o una società per gestire le proprie locazioni oltre la terza. L’alternativa è di gestire tutte le loro attività in forma imprenditoriale, come strutture ricettive ( casa vacanze, bed&breakfast, affittacamere etc.) o restando nella locazione, in quel caso imprenditoriale.

Quali sono le attività escluse?

Una volta approvate le nuove regole sulla cedolare secca non si applicheranno alle seguenti attività:

  • alle locazioni abitative, per le quali non c’è alcun limite numerico;
  • strutture ricettive extralberghiere, comunque non soggette a cedolare secca, ma a tassazione Irpef ordinaria;
  • ai redditi 2020 da locazione breve, che non sono interessati alla modifica, perché conseguiti precedentemente alla sua entrata in vigore.

Contrasto con la risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 278 del 26/08/2020

Questo emendamento si pone in contrasto con la recente risposta dell’Agenzia delle Entrate all’interpello n. 278/2020. Quest’ultimo ha fornito importanti chiarimenti sui criteri che determinano la formazione di redditi fondiari in caso dilocazione di beni immobili ad uso abitativo.

In particolare, nel documento di prassi citato l’Amministrazione finanziaria chiarisce che il numero delle unità immobiliari locate da una persona fisica titolare del diritto reale su di esse, è ininfluente nella qualificazione del reddito come fondiario o di impresa.

Ne sono ipotesi, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l’offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l’esistenza di una organizzazione imprenditoriale. Nonché la presenza di personale dipendente, l’impiego di un vero e proprio “ufficio“, l’utilizzo di un’organizzazione di mezzi e risorse umane e l’impiego di altri possibili fattori produttivi.

L’emendamento votato al Senato, invece, adotta un criterio quantitativo legato al numero di unità immobiliari. Coloro che affittano più di tre in un anno solare, è un “presunto imprenditore”. Non rileverebbe, in questo senso, né il numero di notti, né il volume di ricavi.

L’obiettivo del legislatore

Il legislatore si pone il duplice obiettivo di: da una parte di tutelare il consumatore (gli affittuari) e dall’altra la concorrenza (gli albergatori e le strutture ricettive). Vi è inoltre la finalità non espressa di ridurre il fenomeno delle locazioni brevi, che in alcune città d’arte (prima del coronavirus) aveva letteralmente monopolizzato alcuni quartieri. Tuttavia l’emergenza Covid-19, però, ha ridisegnato il contesto di riferimento, perché il mercato degli affitti brevi si è totalmente fermato con il lockdown e ad oggi non sapremo quando tornerà a regime.

Sicuramente questo emendamento non aiuta anzi colpisce ancora di più un settore già in crisi.

La posizione dei proprietari

A seguito dell’uscita dell’emendamento, non si è fatta attendere la reazione degli esponenti del settore.

Dura la reazione di Confedilizia, il principale esponente che rappresenta i proprietari degli immobili.

Qui di seguito, riporto le parole del presidente Giorgio Spaziani Testa:

“La norma, come spesso accade, è dettata da buone intenzioni in questo caso portate avanti in particolare dal ministro dei Beni culturali, con il quale ci siamo confrontati: si vuole evitare che l’attività di locazione breve venga snaturata e che – come ha dichiarato il Ministro – chi compra un condominio abbia lo stesso trattamento di un piccolo proprietario. La nostra opinione è che non vi sia bisogno di una norma. Sono le regole generali del codice civile e del diritto tributario ad indicare quando un’attività debba considerarsi imprenditoriale, e l’amministrazione finanziaria le applica da decenni.”

Qui di seguito riporto la risposta del presidente di Abbac Guest Italy:

““La proposta di modifica appare strumentale e rischia di creare un ulteriore vulnus per i contratti di locazione breve che ricordo sono già soggetti ad oneroso regime fiscale. Occorre invece un riordino sistemico della materia e a tutela di migliaia delle  famiglie italiane,  anche alla luce e soprattutto degli effetti della pandemia che tanto hanno impattato sul nostro settore, provocando gravi ripercussioni”.

Conclusioni

Ritengo che il limite delle 3 case sia poco efficace e facilmente aggirabile. Questo,  attraverso attività sommerse, o intestazione di immobili ai figli, o con la trasformazione di alcuni immobili in strutture ricettive.  Ritengo inoltre che questo sia solo l’inizio di un procedimento che tenderà a controllare e limitare sempre di più la locazione breve in Italia e in Europa. Questo anche a fronte della recente sentenza della Corte di Giustizia Europea sulle locazioni turistiche in Francia.

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