Locazione di Immobili non abitativi: guida pratica

Locazione di immobili ad uso non abitativo. La presente analisi fornisce una sintesi della normativa di riferimento. Guida alla disciplina civilista e fiscale sulla locazione di immobili non abitativi.

In questo contributo voglio andare ad analizzare la disciplina fiscale riguardante la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo.

L’obiettivo è quello di andare a fornirti un quadro preciso ed esempi concreti riguardante l’applicazione della disciplina fiscale sulle locazioni di immobili ad uso diverso da quello abitativo.

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Locazione di immobili ad uso non abitativo: quadro normativo

La Legge n 392/78 recante la “Disciplina delle locazioni di immobili urbani” (meglio conosciuta come “legge sull’equo canone“), offre disposizioni sulla locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione.

Si tratta del Titolo I, Capo I, articoli 1 – 26, in parte sostituiti dalla successiva Legge n 431/98.

Accanto a questa normativa vi sono anche norme specifiche per i contratti di locazione degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione. Si tratta del Titolo I, Capo II, articoli da 27 a 42.

Ai contratti di locazione degli immobili da ultimo citati si applicano anche le disposizioni di cui agli articoli 7 – 11, previsti per la locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, relativi a:

• Clausola di scioglimento in caso di alienazione;
• Spese di registrazione;
• Oneri accessori;
• Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini;
• Deposito cauzionale (articolo 41 della Legge 392/78).

Contratti ad uso diverso da quello abitativo – Ambito di applicazione

Nell’ambito dei contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione rientrano i contratti relativi agli immobili adibiti alle seguenti attività.

Questo anche se esercitate in via transitoria e per periodi stagionali:

• Le Attività industriali, commerciali, artigianali (le attività, cioè, dirette alla produzione o allo scambio di beni o di servizi di cui all’articolo 2082 cc);
• Attività di interesse turistico (articolo 27 comma 1 lettere a) e b) della Legge 392/78);
• Attività di lavoro autonomo (articolo 27, comma 2 della Legge 392/78);
• Le Attività alberghiere e teatrali (articolo 27 comma 3 della Legge 392/78);
• Attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche;
• Le Attività relative a sedi di partiti e sindacati e attività svolte dallo Stato o da un ente pubblico territoriale in qualità di conduttori (articolo 42 comma 1 della Legge 392/78);
• Attività relative a immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici (articolo 35 della Legge 392/78).

La disciplina relativa agli immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione si applica anche alle aree nude, ove adibite alle attività di cui ai n. 1 e 2 del comma 1 o di cui al comma 3 dell’articolo 27 della Legge 392/78.

Infatti, la “Corte Suprema (…) è ormai costante nel senso che l’articolo 29 della legge n 392 del 1978 (richiamato anche dalle norme transitorie di cui agli artt. 67 e 71) che disciplina la durata delle locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, concerne tutti gli immobili urbani, di qualunque specie, in cui si eserciti una delle attività contemplate nei primi due commi del medesimo art. 27, ivi comprese, pertanto, anche le locazioni di aree urbane non edificate destinate, per contratto, all’esercizio di una delle dette attività“.

Uso diverso da quello pattuito

In caso di uso dell’immobile diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.

Decorso inutilmente tale termine, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile.

Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso prevalente. Articolo 80 della Legge 392/78.

Locazione di immobili non abitativi: la durata

Per la durata delle locazioni (e sublocazioni) di immobili urbani è previsto un limite minimo diverso a seconda dell’attività svolta con l’immobile locato.

Nello specifico, il termine non può essere inferiore a:

• Sei anni, se gli immobili sono adibiti alle attività:
  • industriali, commerciali e artigianali;
  • di interesse turistico;
  • di lavoro autonomo;
• Nove anni, se l’immobile, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali. Articolo 27, comma 3, della Legge 392/78.

Le norme sulla durata minima sono imperative e inderogabili. La fissazione di una durata inferiore o l’omissione sul punto determina l’applicazione della normativa ex lege prevista. Articolo 27 comma 4 della Legge 392/78.

La durata massima, invece, è disciplinata dall’articolo 1573 cc. Norma secondo cui questa non può eccedere i trent’anni. Salvo quanto previsto per la locazione di fondi urbani e l’affitto di fondi rustici dagli articoli 1607 e 1629 cc.

Nel caso, poi, di locazione a carattere stagionale, il locatore deve locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta. Richiesta che deve pervenire con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto.

L’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

Il potere discrezionale di fissare la durata della locazione è lasciato alle parti solo nel caso di carattere transitorio dell’attività esercitata o da esercitare nell’immobile. Articolo 24 comma 5 della Legge 392/78.

Locazione di immobili non abitativi: il Recesso

È riconosciuta la facoltà di recesso anticipato in capo al conduttore in due casi:

• Quando siano le parti ad aver introdotto convenzionalmente tale possibilità. Il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone comunicazione al locatore mediante avviso con lettera raccomandata almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione;
• Qualora ricorrano gravi motivi, con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Articolo 27 comma 7 e 8 della Legge 392/78.

Locazione di immobili non abitativi: il Rinnovo

Il contratto si rinnova ex lege se il locatore non comunica la disdetta con lettera raccomandata all’altra parte almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Più precisamente:

• Contratti di locazione di immobili funzionali alle attività industriali, commerciali, artigianali, alle attività di interesse turistico e alle attività di lavoro autonomo. Il rinnovo è previsto di sei anni in sei anni;
• Contratti di locazione di immobili funzionali alle attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali. Il rinnovo è previsto di nove anni in nove anni.

Diniego della rinnovazione

Alla prima scadenza, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i seguenti motivi:

• Adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• Adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività rientranti nell’ambito applicativo della disciplina della “Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione“. Oppure, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
• Demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro. Ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
• Ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto dalla legge. Sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

Secondo la giurisprudenza tale elenco è tassativo, ma ciò non significa che non possa essere oggetto di interpretazione estensiva.

È, invece, da escludere l’interpretazione analogica.

Per il diniego, occorre, a pena di decadenza, una dichiarazione del locatore (con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività generiche e per le attività alberghiere). Dichiarazione nella quale dichiari di voler conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato.

Avvenuta la comunicazione e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore.

Adempimenti del locatore dopo il diniego

Ottenuta la disponibilità dell’immobile, il locatore, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, deve adibire l’immobile al fine dichiarato.

In caso contrario, il locatore è tenuto:

• Qualora il conduttore lo richieda, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati;
• Al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste per la perdita dell’avviamento;
• Al pagamento, su ordine del giudice, di una somma da devolvere al Comune nel cui territorio è sito l’immobile.

Locazione di immobili non abitativi: registrazione del contratto di locazione 

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati, qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. Non c’è l’obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

L’adempimento in questione è previsto sia da norme civilistiche che da norme fiscali, con conseguenze differenti.

Tale obbligo è contenuto, in primo luogo, all’articolo 1 comma 346 della Legge 311/2004. Norma che sancisce la nullità dei contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, quando non siano registrati.

Un obbligo di registrazione è previsto, poi, in materia fiscale, per tutti i contratti di locazione di immobili (in qualsiasi forma stipulati, anche verbale e a prescindere dal regime IVA). Questi debbono essere registrati entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se anteriore). Con la sola eccezione dei contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno (stipulati con scrittura privata non autenticata o verbalmente).

La mancata registrazione, in questo caso, è punita con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta.

Sul piano “civilistico“, invece, la mancata registrazione causa la nullità del contratto.

Aspetti della registrazione del contratto

La violazione della norma sulla registrazione scaturisce una nullità testuale. Nullità che può essere sanata con effetto retroattivo, ove il contratto sia tardivamente registrato. Non è invece sanabile la nullità delle pattuizioni che siano volte a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

La registrazione del contratto di locazione spetta sempre al locatore, entro 30 giorni dalla firma. Il locatore deve, nei 60 giorni successivi alla registrazione, darne documentata comunicazione non solo al conduttore, ma anche all’amministratore di condominio. Questo al fine di consentire a quest’ultimo di adempiere agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.

Per quanto attiene più propriamente alle spese sostenute per la registrazione, è previsto che le spese debbano essere ripartite in capo al locatore e al conduttore in parti uguali. Mentre il DPR 131/86 prevede la responsabilità solidale delle parti per il pagamento dell’imposta di registro.

Locazione di immobili non abitativi: il canone

Il canone è lasciato alla libera determinazione delle parti. Con possibilità di aggiornamento annuale su richiesta del locatore.

Con riferimento ai contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27 della Legge 392/78. Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati.

Limiti alla pattuizione del canone

Anche se la determinazione del canone è libera, non è comunque possibile pretendere il pagamento di somme diverse dal canone pattuito o di somme a fondo perduto o di altre entrate prive di giustificazione. Tale contratto è nullo ai sensi dell’art. 79 della L. 392/78.

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha chiarito che ogni patto, originario o successivo, avente ad oggetto veri e propri aumenti di canone deve ritenersi nullo ai sensi dell’articolo 79 della Legge 392/78.

È invece legittimo il cd canone a scaletta (quello determinato in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto). Purché l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati.

Locazione di immobili non abitativi: indennità per la perdita dell’avviamento 

Il legislatore ha dato rilievo, con l’articolo 34 della Legge 392/78, al plusvalore che sorga dall’esercizio di un’attività all’interno dell’immobile locato.

Infatti, l’immobile acquista, con l’esercizio dell’attività da parte del conduttore, una capacità di clientela.

Una sorta di redditività che è destinata a permanere anche alla scadenza del contratto di locazione e che costituisce, dunque, un beneficio della proprietà.

L’indennità in oggetto consiste in un incremento di valore che il conduttore, riconsegnando il bene, rimette nella disponibilità del proprietario.

In particolare, secondo la suddetta disposizione, in caso di cessazione del rapporto di locazione il conduttore ha diritto ad una indennità pari a:

• Diciotto mensilità dell’ultimo canone corrisposto. Per le attività indicate dall’articolo 27-bis comma 1 e 2 della Legge 392/78. Si tratta di immobili adibiti alle attività industriali, commerciali e artigianali, di interesse turistico e di lavoro autonomo;
• Ventuno mensilità, per le attività alberghiere.

Un’ulteriore indennità, dello stesso importo, è poi prevista in caso di immobile adibito, da chiunque, all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica affini a quella già esercitata dal conduttore uscente. Purché il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

Tali indennità, in caso di sublocazione e cessione del contratto di locazione, sono liquidate a favore di colui che risulta conduttore al momento della cessazione effettiva della locazione.

L’indennità è dovuta senza che sia necessario accertare se si sia verificata o meno una perdita effettiva, ma opera quale presunzione per le attività indicate dall’articolo 35 della Legge 392/78.

Il conduttore avrà solo l’onere di provare che l’attività svolta rientra tra quelle per cui sorge il diritto all’indennità14.

Esclusione dell’indennità

L’indennità per la perdita dell’avviamento spetta nell’ipotesi di cessazione del rapporto di locazione, con esclusione di tali cause:

• Risoluzione per inadempimento;
• Disdetta o recesso del conduttore;
• Procedure previste dalla Legge fallimentare (RD 267/42, in particolare, fallimento) (art. 34 co. 1 della L. 392/78).

L’indennità per la perdita dell’avviamento è, inoltre, esclusa nel caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici.

Locazione di immobili non abitativi: sublocazione e cessione del contratto

È consentito sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore.

Questo purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, mediante comunicazione al locatore con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione.

Nel caso di cessione, il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte.

La giurisprudenza ha, poi, escluso l’applicabilità di tale disposizione nei seguenti casi:

• Cessione con oggetto un “punto vendita“, cessione cioè di un immobile nel quale viene esercitata la vendita di articoli che il cedente continua ad effettuare in un altro locale, nell’ambito di un’unica azienda;
• Subentro del cessionario con esercizio di un’attività del tutto slegata da quella in precedenza esercitata dal cedente. “La cessione dell’azienda, come presupposto per il possibile subingresso del cessionario nel contratto locatizio anche in difetto di consenso del locatore, richiede che, almeno al momento della cessione (salva la possibilità di cambiamenti successivi), vi sia una significativa continuità tra l’attività svolta in quei locali dal cedente e quella che il cessionario si accinge a svolgervi“.

Locazione di immobili non abitativi: successione nel contratto

L’articolo 37 della Legge 392/78 disciplina i casi di successione nel contratto di locazione:

• Con la morte del conduttore, nel contratto succedono coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività;
• La separazione legale o consensuale e lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell’immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all’altro coniuge prima della separazione legale o consensuale ovvero prima dello scioglimento o della cessazione degli effetti civili del matrimonio;
• Con la morte del titolare del contratto di locazione di un immobile adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, la successione avviene a favore degli altri professionisti, artigiani o commercianti (in concorso con gli altri eventuali aventi diritto);
• Infine, con il recesso del titolare del contratto, succedono nello stesso gli altri professionisti, artigiani o commercianti. In tal caso, il locatore può opporsi alla successione nel contratto per gravi motivi.

La Corte di Cassazione, nella sentenza 16.10.2017 n. 24278, ha recentemente precisato che subentrano nel rapporto di locazione coloro che hanno diritto di continuare l’attività, senza necessità che questa sia anche direttamente esercitata dall’avente diritto.

Locazione di immobili non abitativi: diritto di prelazione

Il legislatore ha previsto il diritto di prelazione a favore del conduttore nei seguenti casi:

• Trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato;
• Nuova locazione dell’immobile locato a terzi.

Esclusioni del diritto di prelazione

Tali disposizioni non si applicano ai rapporti di locazione di cui all’articolo 35 della Legge 392/78. E, cioè, in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.

Nonché destinati all’esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a:

• Stazioni ferroviarie;
• Porti;
• Aeroporti;
• Aree di servizio stradali o autostradali;
• Alberghi e villaggi turistici.

Locazione di immobili non abitativi: trasferimento a titolo oneroso dell’immobile

Secondo l’articolo 38 della Legge 392/78, in caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile:

• Il locatore deve dare comunicazione della transazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, con indicazione del corrispettivo e delle altre condizioni della compravendita, oltre che dell’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione (c.d. “denuntiatio“);
• Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario. Questo offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli. In questo caso, il versamento del prezzo di acquisto va effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario. Questo contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.

Secondo la giurisprudenza, il diritto di prelazione a favore del conduttore deve essere escluso in caso di “vendita in blocco”.

Diritto di riscatto

Viene riconosciuto all’avente diritto alla prelazione, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, il diritto di riscatto dell’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa, qualora:

• Il proprietario non provveda alla denuntiatio;
• Il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile (art. 39 co. 1 della L. 392/7820).

Locazione di immobili non abitativi: nuova locazione

Secondo l’articolo 40 della Legge 392/78, in caso di locazione di immobili non abitativi a terzi, alla scadenza del contratto rinnovato:

• Il locatore deve comunicare le offerte al conduttore, mediante raccomandata con avviso di ricevimento. Almeno sessanta giorni prima della scadenza;
• Il conduttore ha diritto di prelazione se, nelle forme predette ed entro trenta giorni dalla ricezione della comunicazione, offre condizioni uguali a quelle comunicategli dal locatore.

Egli conserva tale diritto anche nel caso in cui il contratto tra il locatore e il nuovo conduttore sia sciolto entro un anno. Ovvero quando il locatore abbia ottenuto il rilascio dell’immobile non intendendo locarlo a terzi, e, viceversa, lo abbia concesso in locazione entro i sei mesi successivi.

Locazione di immobili non abitativi: consulenza

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