Gli intermediari immobiliari che agiscono attraverso un mandato con rappresentanza da parte del proprietario dell’immobile oggetto di locazione turistica dovranno comunicare all’Agenzia delle Entrate, con modalità telematiche, i dati relativi ai contratti di locazione chiusi dal proprietario per ciascun anno solare. Applicazione della ritenuta di acconto del 21% e conservazione dei dati ai fini degli accertamenti fiscali.
Con la Legge n.96/2017 il legislatore fiscale ha rivoluzionato in modo radicale la disciplina riguardante le Locazioni brevi turistiche (si rimanda all’articolo “Locazioni brevi turistiche: lotta all’evasione fiscale”).
In questo articolo ci concentreremo su tutti gli adempimenti a cui sono soggetti sia coloro che svolgono attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici, come disciplinato dalla legge del 21 giugno 2017, n.96.
Il provvedimento n. Prot. 132395/2017 emanato dall’Agenzia delle Entrate in data 12 Luglio, definisce le modalità con le quali i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici, assolvono a tutti gli adempimenti previsti dai commi 4, 5, 5-bis e 6 dell’articolo 4 del citato decreto legge n. 50 del 2017: di comunicazione e conservazione dei dati, nonché di versamento della ritenuta di acconto, in relazione ai contratti di locazione breve, stipulati dai proprietari degli immobili.
Vediamo di seguito tutte le informazioni utili a capire come applicare i nuovi adempimenti.
Indice
Locazione turistica: comunicazione dei dati dei proprietari
Sono tenuti agli adempimenti di cui all’articolo 4, commi 4, 5 e 5-bis, del Decreto Legge n. 50 del 2017, convertito con modificazioni dalla Legge n. 96 del 2017, coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché coloro che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Si tratta, in particolare, degli intermediari che operano attraverso una specifica procura conferita dal proprietario dell’immobile, e che quindi, operano attraverso un rapporto di mandato con rappresentanza. Per approfondire: “Intermediazione immobiliare nelle locazioni brevi turistiche“.
Gli adempimenti sono effettuati in base alle informazioni e ai dati forniti dal proprietario (locatore o beneficiario del pagamento), ossia la persona fisica che, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, mette a disposizione l’immobile ad uso abitativo sulla base di contratti di locazione turistica percependo i relativi canoni o corrispettivi.
Obblighi degli intermediari
Gli intermediari che, intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve hanno l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate i seguenti dati relativi al proprietario dell’immobile:
- I dati anagrafici: il nome, cognome e l’indirizzo di residenza;
- Il codice fiscale;
- La durata del contratto;
- L’importo del corrispettivo lordo
- L’indirizzo dell’immobile.
Per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione dei dati può essere effettuata anche in forma aggregata.
Tali dati dovranno essere predisposti in modo telematico attraverso i servizi messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Le modalità operative, con le quali coloro che esercitano attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici dovranno predisporre ed inviare tali dati, saranno disponibili all’interno del sito internet dell’Agenzia delle entrate.
Nel caso in cui colui che esercita attività di intermediazione immobiliare e coloro che gestiscono portali telematici sono soggetti non residente è opportuno fare una distinzione in base al possesso o meno di una stabile organizzazione in Italia.
In caso di soggetto non residente, ma in possesso di una stabile organizzazione in Italia, sarà quest’ultima a dover trasmettere i dati, mentre nel caso in cui il soggetto non residente risulta essere privo di stabile organizzazione in Italia, per la trasmissione dei dati si dovrà avvalere di un rappresentante fiscale tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600.
Locazione turistica: effettuazione della ritenuta di acconto
Come disciplinato dal punto 4.1 del presente provvedimento “i soggetti residenti e non residenti che operano nell’attività di intermediazione immobiliare o gestione di portali telematici, sono tenuti ad operare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei corrispettivi lordi, dovuti per il contratto di locazione breve qualora intervengano nel pagamento o incassino i corrispettivi, all’atto del pagamento al beneficiario. Nel caso in cui il beneficiario non eserciti in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considera operata a titolo di acconto.”
Pertanto dal provvedimento si evince che vi è l’obbligo a carico degli intermediari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici, qualora intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, ad applicare una ritenuta del 21 per cento all’atto del pagamento del beneficiario, a titolo di acconto o d’imposta a scenda che il locatore abbia effettuato o meno l’opzione per la cedolare secca.
La scelta da parte del locatario tra l’opzione della cedolare secca e la tassazione ordinaria può essere significativa per i benefici in termini di impatto fiscale che può derivare dal tipo di tassazione scelta; pertanto il contribuente dovrà verificare quando scatta la convenienza all’esercizio dell’opzione della cedolare secca in funzione del reddito complessivo del contribuente e di altri variabili.
Versamento della ritenuta
La ritenuta del 21 per cento operata da parte degli intermediari, compresi i soggetti che gestiscono portali telematici deve essere versata da quest’ultimi l giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata, con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241 nonché dichiarata e certificata, ai sensi dell’articolo 4 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322.
Con Risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017 è stato istituito il codice tributo da utilizzare per il versamento tramite modello F24 della ritenuta e sono stati indicati i codici da utilizzare per recuperare eventuali eccedenze di versamento.
Codice tributo 1919
L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione del 05/07/2017 n. 88 emanata dalla Direzione Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo istituisce il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve: si tratta del codice “1919”.
In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.
Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”. In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega, mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).
Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.
Conservazione dei dati
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché quelli che gestiscono portali telematici sono tenuti inoltre alla conservazione degli elementi posti alla base delle informazioni da comunicare e i dati dei pagamenti in cui sono intervenuti o dei corrispettivi incassati.
Il periodo di conservazione segue i termini previsti dall’accertamento, come disciplinato dall’articolo 43 del DPR n. 600 del 29 settembre del 1973 sono così suddivisi:
- Gli avvisi di accertamento devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione.
- Nei casi di omessa presentazione della dichiarazione o di presentazione di dichiarazione nulla, l’avviso di accertamento può essere notificato entro il 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.
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