Vuoi gestire immobili di terzi da adibire ad affitti brevi?!?
Devi scegliere la formula contrattuale con la quale impostare il rapporto con loro!
E’ una decisione importante che definisce il tuo modello di business e incide sulla tua struttura dei costi e sulle tue concrete e future opportunità di successo.
Ci sono nella pratica due alternative: il cosiddetto “rent to rent” o vuoto per pieno e il mandato.
In questo contributo vedremo nel dettaglio il contratto “vuoto per pieno”; esaminando sia le modalità per gestire questa tipologia di contratto che i riflessi fiscali.
Sei pronto!?! Si comincia!!!
Indice
Contratto vuoto per pieno: che cos’è?
Tramite la forma del contratto vuoto per pieno solitamente il proprietario dell’immobile loca il bene ad un’altro soggetto. Quest’ultimo gli garantirà un canone fisso preconcordato. Inoltre può essere prevista una parte variabile ossia, una percentuale dei maggiori proventi scaturenti dalle sublocazioni.
L’intermediario, a sua volta, sublocherà l’immobile cercando di ottimizzarne la resa.
Le parti, con tale contratto, ottengono un reciproco vantaggio: il locatore intermediario percepisce i canoni per la locazione degli immobili e sopporta il rischio che questi non siano locati. Mentre per il proprietario ha un’entrata assicurata anche se l’immobile non è locato, giustificata dalla concessione del diritto di sfruttamento dell’immobile al soggetto terzo.
Locazione vuoto per pieno: le due modalità di gestione
Il contratto “vuoto per pieno” non è riconducibile ad una categoria normativamente definita. Esso può realizzarsi tramite i seguenti schemi:
- Mandato senza rappresentanza;
- Contratto di locazione con successiva sublocazione.
Vuoto per pieno: mandato senza rappresentanza
Nel caso di mandato senza rappresentanza, in particolare, il mandatario:
• stipula contratti di locazione con terzi conduttori direttamente in nome proprio, ancorché per conto del proprietario (mandante);
• svolge direttamente, sempre per conto del proprietario (mandante), il servizio di riscossione dei canoni e delle spese. Tali importi saranno successivamente riversati al mandante;
• percepisce la provvigione per l’attività svolta direttamente all’atto dell’incasso dei canoni da parte del conduttore. Tale remunerazione è rappresentata dalla differenza tra il canone percepito e quello riversato al proprietario (mandante). La parte del canone è determinata in base alle pattuizioni assunte in sede di conferimento del mandato.
Mandato senza rappresentanza: aspetto fiscale
Costituiscono componenti positive di reddito dell’agente intermediario le sole provvigioni riscosse presso i terzi conduttori, rappresentando le somme relative al prezzo di locazione (oggetto di successiva retrocessione) un mero debito nei confronti dei mandanti, proprietari degli immobili locati.
Qui di seguito un prospetto riepilogativo di fatturazione nel mandato senza rappresentanza:
| RUOLO | Mandante Proprietario | Mandatario Agente |
| Contabilità | Rileva il ricavo derivante dalla locazione che gli arriva dal mandatario agente. | Rileva il ricavo per il valore complessivo della locazione. |
| Imposte dirette | Il ricavo di vendita costituisce un componente positivo di reddito. | Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito. |
| Iva | Emette fattura di vendita intestata al mandatario con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva; in esenzione se è persona fisica. | Emette fattura con Iva ridotta al 10% per il valore complessivo della locazione. |
Vuoto per pieno: contratto di locazione con successiva sublocazione
Il proprietario o altro soggetto che ha il godimento del bene può realizzare la fattispecie del “vuoto per pieno” anche
mediante la locazione diretta ad un soggetto, il quale potrà sublocare l’immobile a terzi a scopo turistico.
Il canone potrà essere fisso oppure prevedere un minimo con una parte variabile collegata alle sublocazioni.
In questo caso, sarà il soggetto che subloca a dover stipulare il contratto di locazione ad uso turistico e allegare i relativi documenti.
Aspetto fiscale
Dal punto di vista dichiarativo, il locatore porrà in essere tutti gli adempimenti previsti per la locazione diretta e
così anche il sublocatore, se non che quest’ultimo, se l’attività non rientra tra quelle commerciali ancorché occasionali, dichiarerà per la sublocazione un reddito diverso e non un reddito fondiario.
Con il D.L. 50/2017 è stata introdotta la possibilità di applicare la cedolare secca sui redditi diversi da sublocazione. Questo, in quanto, la disciplina previdente prevedeva la possibilità di applicare la cedolare secca soltanto ai redditi fondiari. Mentre la sublocazione produce redditi diversi, di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86. In sede di di compilazione della dichiarazione dei redditi nel quadro RL, al rigo RL10, dedicato ai proventi di cui all’articolo 67, lett. h) e h-ter) del DPR n. 917/86, è stata inserita una nuova casella dedicata alla cedolare secca. Questo per consentire l’opzione per le locazioni brevi stipulate per le sublocazioni brevi.
Vantaggi e Svantaggi per il gestore
Il vantaggio del gestore in questo modello di business sta nella possibilità di pianificare liberamente il prezzo. Inoltre una buona capacità di acquisizione immobili, consente a ricavi stabili o crescenti un potenziale di profitto maggiore rispetto al contratto di mandato.
Tuttavia rispetto al contratto di gestione vi è un maggior rischio imputabile al pagamento costante dell’affitto. Questo rappresenta un costo fisso imprescindibile alla locazione o meno dell’appartamento.
Vantaggi e svantaggi per il proprietario
Vediamo adesso quali sono i vantaggi e gli svantaggi per il proprietario che decide di affidare un appartamento tramite la formula del contratto vuoto per pieno.
Tra i vantaggi che si possono riscontrare per il proprietario, possiamo individuare:
- Rendita mensile e/o variabile disinteressandosi completamente alla gestione dell’appartamento;
- Minor rischi rispetto agli altri modelli di business;
- Minori responsabilità.
Tra gli svantaggi che si possono riscontrare per il proprietario, possiamo individuare:
- Minor margini di profitto rispetto agli altri modelli di business;
- Struttura più rigida dal punto di vista contrattuale.
