Locazioni brevi a prova di più comproprietari

Una delle problematiche relative alla tassazione dei canoni di locazione breve deriva dalla presenza di più comproprietari dell’immobile. In questi casi può capitare che solo alcuni di questi soggetti si intestino i contratti ed incassino i canoni.

Infatti, nella pratica professionale capita, non di rado, di imbattersi in situazioni in cui la proprietà immobiliare sia riconducibile ad una pluralità di soggetti (si pensi, ad esempio, al caso delle comunioni ereditarie o, ancora più frequentemente, alla comproprietà immobiliare tra i coniugi) ma, tuttavia, il bene immobile venga poi concesso in locazione solo da parte di uno dei titolari del diritto reale, il quale provvede a stipulare il relativo contratto di locazione esclusivamente a proprio nome. 

In queste situazioni ci si chiede quale sia il corretto comportamento da tenere ad un punto di vista fiscale. Sul punto occorre premettere che gli effetti di questo comportamento si hanno sia da un punto di vista civilistico, andando a riguardare validità ed efficacia del contratto, sia da un punto di vista fiscale.

La normativa fiscale di riferimento per le locazioni brevi è data, sicuramente dal D.L. n. 50/17, che ha fornito una definizione univoca di locazioni brevi ed ha permesso l’applicazione ed esse della “cedolare secca“. Si tratta di una tassazione sostitutiva flat del 21% da applicare sul canone lordo di locazione.

Da precisare che la possibilità di utilizzare la tassa piatta è stata anche aperta alle sublocazioni brevi e ai redditi da concessione in godimento dell’immobile incassati dal comodatario dello stesso immobile.

Detto questo, quando il contratto di locazione di un immobile in comproprietà viene sottoscritto da un solo comproprietario occorre individuarne gli effetti.

Gli effetti civilistici del contratto di locazione breve stipulato solo da alcuni comproprietari

Sul fronte civilistico questa fattispecie rientra nello schema della gestione d’affari nell’interesse comune. Quindi, la locazione di una cosa comune da parte di uno dei due proprietari svolge pienamente i suoi effetti anche quando il locatore abbia violato i limiti dei poteri che gli spettano in base all’articolo 1105 del Codice civile, essendo sufficiente per stipulare la locazione avere la disponibilità della cosa locata. Il comproprietario non sottoscrittore non detiene alcun diritto di credito per il canone non riscosso, fino a quando non ratifica l’operato dell’altro comproprietario.

Sul punto, da segnalare anche al Cassazione a Sezioni unite, con la sentenza n. 11135/2012. La Corte, nel caso, assegna piena validità al contratto sottoscritto solo da un comproprietario e tutela l’altro comproprietario poiché dal momento in cui avrà ratificato l’operato del sottoscrittore avrà diritto a riscuotere il credito che deriva dal canone.

In questa direzione è andato anche il Tribunale di Cremona che, con la sentenza del 14 febbraio 2013, ha ritenuto valido il contratto di locazione stipulato da un solo coniuge per un’azienda in comunione legale. Ciò in quanto la locazione del bene rientra tra gli atti di ordinaria amministrazione, quindi eseguibili anche da un solo proprietario (o coniuge).

Gli effetti fiscali del contratto di locazione breve stipulato soltanto da alcuni comproprietari

In caso di contratto di locazione stipulato soltanto da alcuni comproprietari si pone il problema di individuare chi sia il soggetto che è tenuto a dichiarare all’Amministrazione finanziaria il relativo canone di locazione.

Occorre appurare se il reddito da locazione deve essere dichiarato dal titolare del diritto reale (o, in caso di contitolarità del diritto reale, da ciascuno dei comproprietari secondo le rispettive quote) oppure dal soggetto che abbia stipulato a proprio nome il contratto di locazione. Questo, indipendentemente dal fatto che questi ne avesse titolo o meno per farlo.  

La risposta al quesito è contenuta nell’articolo 26, comma 1, DPR n. 917/86 il quale, in tema di redditi fondiari delle persone fisiche, prevede che i canoni di locazione concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso. In caso di contitolarità della proprietà o altro diritto reale sull’immobile o di coesistenza di più diritti reali su quest’ultimo, il reddito da locazione concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto.

Diritto reale sull’immobile guida la dichiarazione del reddito

Ai fini della tassazione dei canoni di locazione il criterio è la titolarità del diritto reale sul bene. Questo, indipendentemente dal soggetto che abbia poi materialmente la disponibilità del reddito (perché, ad esempio, risulti essere l’unico intestatario del contratto di locazione e l’unico percettore del relativo canone, nonostante l’immobile stesso sia di proprietà di una pluralità di soggetti).

Sotto il profilo normativo, vi è un’eccezione alla regola generale e riguarda il comodato immobiliare. Tale disposizione è contenuta nell’art. 4 del D.L. n. 50/17 in riferimento all’ipotesi dove l’immobile venga concesso in locazione breve da parte del comodatario. Nel caso il reddito in questione deve essere imputato a quest’ultimo (e non in capo al proprietario/comodante) pur non essendo questi titolare di alcun diritto reale sull’immobile.

Certificazione unica nel caso di locazioni brevi con presenza di parte dei comproprietari

Ulteriori indicazioni nell’ipotesi di stipula del contratto di locazione breve solo da parte di alcuni comproprietari si hanno nella compilazione della Certificazione Unica. In questo caso, infatti, l’intermediario che interviene nel pagamento dei canoni è tenuto a rilasciare il modello CU al comproprietario indicato nel contratto di locazione.

In questo caso, tale comproprietario si vedrà indicare nella propria CU il reddito a lui spettante pro-quota, mentre (prudenzialmente) le ritenute da indicare nella CU sono quelle complessive. Gli altri comproprietari (non presenti nel contratto di locazione) avranno la loro CU, con l’indicazione del reddito (pro-quota), tuttavia non si vedranno certificare alcuna ritenuta.

Questi soggetti, quindi, in dichiarazione dei redditi si troveranno con un debito di imposta, dato dalla mancata presenza di ritenute nei loro confronti. Allo stesso modo il comproprietario presente nel contratto chiuderà la propria dichiarazione a credito potendo portare a scomputo (di IRPEF o Cedolare Secca) tutte le ritenute operate. Naturalmente, i comproprietari hanno la possibilità di gestire (extra-dichiarazione) gli effetti finanziari di questa modalità dichiarativa.

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