Locazioni brevi: adempimenti per i proprietari

Se hai un immobile che desideri destinare a locazione turistica breve o desideri effettuare un investimento di un appartamento da adibire a locazioni brevi, sicuramente devi sapere quali sono tutti gli adempimenti previsti per essere in regola con la normativa. Le locazioni brevi sono disciplinati all’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017.

Negli ultimi anni è incrementato notevolmente il numero di immobili che sono stati messi a reddito tramite il modello di business delle locazioni brevi. Quest’ultimo, rispetto alle strutture ricettive extralberghiere, è più semplice da gestire e non comporta di offrire determinati servizi agli ospiti. Mentre la locazione rispetto ai classici contratti di locazione ( 4 +4, contratto transitorio, etc.) permette di ottenere dei guadagni più alti.

Vediamo adesso nel dettaglio quali sono gli adempimenti che dovrai osservare per evitare di incorrere in pesanti sanzioni.

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Locazioni brevi: cosa sono?

Le locazioni brevi sono disciplinate dall’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017. Al comma 1 dello stesso articolo viene data la seguente definizione di locazioni brevi:

“si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Sulla base della definizione di cui sopra, è possibile individuare le caratteristiche indispensabili di una locazione breve:

• Il contratto di locazione deve essere stipulato da persone fisiche che pongono in essere la locazione al di fuori dell’attività d’impresa. La condizione che il contrato non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambi le parti del contratto;
• Gli immobili posti in locazione devono essere a destinazione residenziale ( finalità abitative). La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 ( esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze ( box, posti auto, cantine, soffitte, etc.). Rientrano anche le locazioni di singole stanze dell’abitazione;
• Gli immobili devono essere situati in Italia, in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso ai sensi dell’art. 67 del Tuir e non rientrano pertanto nella disciplina fiscale in esame;
• Durata della locazione non superiore a 30 giorni nell’anno. I 30 giorni riguardano il soggetto locatario per ogni anno. I contratto di locazione inferiore a 30 giorni non sono oggetto di registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
• Il contratto di locazione può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali. Non rientrano nella locazione breve la fornitura della locazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche. Qualora siano offerti tali servizi non si rientra nella locazione breve ma nelle strutture ricettive extralberghiere ( Casa vacanze, B&B, Affittacamere, etc.).
• La messa a locazione di non più di 4 immobili per soggetto, altrimenti si esce dalla disciplina delle locazioni brevi e si è obbligati ad operare in forma di impresa.

Per i contratti di locazione breve, per tutti gli aspetti non regolamentati dal D.L. n. 50/2017 occorre far riferimento alle disposizioni del codice civile in tema di locazione.

Adempimenti locazioni brevi

Vediamo qui di seguito quali sono gli adempimenti che dovrai effettuare se desideri destinare un immobile a locazioni turistiche brevi:

• Comunicazione degli ospiti alla Questura;
• Imposta di soggiorno;
• Comunicazione ai fini statistici;
• Banca dati locazioni brevi.

Comunicazione degli ospiti alla Questura

Come disciplinato dall’art. 109 del TULPS  vi è l’obbligo anche per i proprietari o i gestori di case vacanze, alla comunicazione e spedizione delle schedine alloggiate entro 24 ore dal momento dell’arrivo sia per gli ospiti UE che extra UE.

La denuncia deve contenere tutte le informazioni relative:

• numero di giorni in cui è locato l’immobile;
• dati anagrafici degli ospiti.

Tutti i proprietari hanno il dovere di comunicare telematicamente alla questura le generalità dei propri ospiti.

Tale comunicazione deve avvenire telematicamente, tramite il portale “Alloggiati Web“.

I dati devono essere trasmessi entro le 24 ore successive all’arrivo degli ospiti. In caso di mancata comunicazione, si è soggetti a sanzioni anche di natura penale.

Se desideri approfondire questo adempimento, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Alloggiati Web: cosa cambierà dal 2022“.

Imposta di soggiorno

Il proprietario della locazione turistica breve dovrà registrarsi nel Comune dove svolge l’attività, per adempiere al pagamento dell’imposta di soggiorno. In quanto, entro il 15 del mese successivo, dovrà essere presentata telematicamente apposita dichiarazione per denunciare il numero di ospiti alloggiati. Se dalla comunicazione scaturisce un’imposta di soggiorno da versare, dovrà essere versata entro e non oltre il 15 del mese successivo. Un altro adempimento obbligatorio è la dichiarazione annuale imposta di soggiorno. Infatti, con il Decreto Rilancio è stato introdotto l’obbligo per i gestori delle strutture ricettive di trasmettere per via telematica, la dichiarazione riepilogativa annuale entro il 30 giugno di ogni anno. Se desideri approfondire questo adempimento ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Dichiarazione annuale imposta di soggiorno: come compilare ed inviare il modello“

Comunicazione ai fini statistici

Le leggi regionali sul turismo, come ad esempio la Toscana con la legge regionale n. 86/2016 ha provveduto a codificare l’obbligo per le locazioni turistiche della comunicazione dei flussi turistici per finalità statistiche.

Infatti, l’art. 84 bis della Legge regionale n. 86/2016 ha previsto che, oltre ai titolari o gestori delle strutture ricettive extralberghiere sono tenuti alla “comunicazione ai fini statistici”. Quest’ultima deve essere indirizzata ai Comuni capoluoghi di provincia. Vediamo qui di seguito in cosa consiste l’adempimento:

• Registrazione giornaliera dei turisti in arrivo e in partenza: i locatori sono obbligati a registrare giornalmente l’arrivo e la partenza di ciascun ospite, nel rispetto della normativa vigente in materia di protezione e trattamento dei dati personali;
• Obbligo di comunicare mensilmente anche se non sono presenti turisti: la comunicazione dovrà essere effettuata con modalità telematica. E’ obbligatoria anche in assenza di movimento, e va effettuata con cadenza mensile, secondo le prescrizioni impartite dall’Istat.

Banca dati locazioni brevi

Con il decreto del 29 settembre 2021 n. 1782, il Ministero del Turismo ha fissato le regole per la gestione della nuova banca dati. Tale banca dati interesserà tutte le strutture ricettive extralberghiere (Casa vacanze, B&B, Affittacamere, etc.) e le locazioni brevi. Pertanto, anche per chi desidera aprire una casa vacanze sarà tenuto ad iscriversi a questa banca dati. Quest’ultima raccoglierà le informazioni relative alla locazione breve o alla struttura ricettiva:

• tipologia di alloggio;
• ubicazione;
• capacità ricettiva;
• estremi dei titoli abilitativi richiesti ai fini dello svolgimento dell’attività, dalla normativa nazionale, regionale, in materia urbanistica, edilizia, ambientale, di pubblica sicurezza, di prevenzione incendi, igienico-sanitarie e di sicurezza nei luoghi di lavoro.
• soggetto che esercita l’attività di locazione breve.
• codice identificativo regionale, ove adottato, o codice alfanumerico.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio il seguente contributo: “Banca dati locazioni brevi: novità e sanzioni“.

Tassazione reddito locazione breve

Il reddito generato dalla locazione breve di un immobile deve essere indicato e tassato nella dichiarazione dei redditi. In sede di dichiarazione dei redditi il contribuente avrà la possibilità di scegliere tra:

• tassazione Irpef del reddito da locazione breve;
• tassazione con cedolare secca del reddito da locazione breve.

La tassazione Irpef del reddito da locazione breve

La tassazione Irpef è la modalità classica di tassazione del reddito da locazione breve. Questo significa che il reddito da locazione breve concorrerà con gli altri redditi prodotti dal contribuente.

Il reddito da locazione breve, come reddito fondiario, concorrerà a diventare imponibile Irpef per il 95% del proprio ammontare. La norma prevede l’applicazione di un 5% a titolo di deduzione forfettaria. Mentre il 95% del reddito derivante da locazione breve concorrerà con gli altri redditi e verrà soggettato a tassazione secondo gli scaglioni di reddito Irpef.

Maggiore è il reddito imponibile e più sconsigliabile questa tipologia di tassazione. Tuttavia, tale tassazione rispetto al regime della cedolare secca permette di sfruttare gli oneri deducibili o detraibili per ridurre la tassazione Irpef. Tipo esempio sono il sostenimento delle spese sull’immobile che concorrono ai bonus sulle ristrutturazioni edilizie o del superbonus 110%. Quest’ultime permettono di abbassare l’importo dell’Imposta Irpef dovuta.

Se scegli questo tipo di tassazione, le imposte da versare in dichiarazione dei redditi sono attenuate dalla ritenuta d’acconto. Infatti, come abbiamo visto, il portale Airbnb sarà tenuto ad operare una ritenuta del 21%. Tali ritenuta, che viene versata all’Erario tutti i mesi per tuo conto, rappresenta un tuo acconto Irpef. Pertanto, la tassazione definitiva viene attenuta dalla presenza di questa ritenuta.

La scelta della tassazione IRPEF avviene nel quadro dei redditi fondiari ( RB del modello redditi o B del modello 730).

La tassazione con cedolare secca del reddito da locazione breve

Oltre alla tassazione Irpef vi è la possibilità di scegliere in sede di dichiarazione dei redditi la cedolare secca se più conveniente. Si tratta di un’imposta del 21% che si applica sul canone lordo di locazione. Ad esempio se il tuo canone di locazione è pari al 200,00 euro ed hai subito costi di intermediazione per 50,00 euro, la cedolare secca si applica sull’imponibile lordo di 200,00 euro.

Se si opta per la cedolare secca non è possibile portare in deduzione alcuno costo.

A differenza della tassazione Irpef, in questo caso la ritenuta applicata da Airbnb è “a titolo d’imposta”. Questo significa che in sede di dichiarazione dei redditi non avrai altre imposte da versare a saldo. La ritenuta applicata copre totalmente la tua imposta dovuta.

Locazioni brevi più di 4 appartamenti: attività d’impresa

L’art. 1 comma 595 della legge n. 178 del 30.12.2020, detta una nuova disposizione, che consente di presumere l’imprenditorialità dell’operazione, in caso di destinazione a locazione breve più di 4 appartamenti.

Se ti trovi in questa casistica, sarai tenuto ad aprire partita Iva per poter gestire questa attività. Questo avrà dei riflessi sia sotto il profilo fiscale, in quanto non potrai più applicare il regime della cedolare secca che previdenziale, in quanto, essendo un’attività d’impresa, sarai obbligato ad iscriverti alla gestione previdenziale commercianti. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggerti il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Assicurazione affitti brevi

Solitamente l’assicurazione per chi affitta un immobile tramite locazioni brevi non è obbligatoria. Tuttavia in alcune regioni d’Italia come in Lombardia è ritenuto obbligatorio assicurare anche gli immobili dati in locazione per brevi periodi. Pertanto ti consiglio di leggere con attenzione la legge regionale sul Turismo dove è situato l’immobile o presso il Suap competente.

Locare l’appartamento senza un’assicurazione, si può incorrere nelle seguenti spiacevoli situazioni:

• danni agli ospiti causati da negligenza del proprietario di casa;
• un cliente può subire un incidente all’interno della casa;
• un ospite può arrecare un danno al tuo vicino;
• danni all’appartamento.

Per evitare questi possibili episodi di consiglio di stipulare una polizza. Una Rc normale copre solitamente i danni di chi dimora abitualmente. Pertanto, è necessario stipulare un’apposita assicurazione per il conduttore, che includa la copertura dei danni del tuo ospite con contratti di locazione turistica.

Il portale Airbnb prevede una protezione assicurativa host. Tuttavia, se non affitti casa solo sul portale Airbnb è consigliabile averne una prova.

Adempimenti locazioni brevi per i proprietari: conclusioni

Nelle città turistiche il fenomeno delle locazioni brevi è notevolmente incrementato negli ultimi anni. Tuttavia, se desidera addentrarti in questo business dovrai considerare, come avrai visto leggendo questo contributo, che vi sono una serie di adempimenti da assolvere. Inoltre è opportuno fare delle valutazioni sotto il profilo fiscale in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Se desideri approfondire alcuni aspetti visti in questo articolo o desideri ricevere una consulenza personalizzata, potrai contattarmi al link qui sotto!