Come cambiano le locazioni turistiche in Toscana dopo l’approvazione del Testo Unico in materia di turismo? La L.R. n. 86 del 20 dicembre 2016 “Testo unico del sistema turistico regionale” ha riscritto al normativa che riguarda le locazioni brevi in Toscana. Tutte le novità nella nostra guida.
La Legge Regionale n. 86, approvata il 20 dicembre 2016 e denominata “Testo unico del sistema turistico regionale” (pubblicata sul BURT n. 57/2016), ha riscritto la normativa riguardante le locazioni brevi in Toscana. Tale normativa, ad oggi appare comunque ancora incompleta, in quanto dovremo aspettare l’approvazione dei regolamenti attuativi, da pubblicare nei successivi 180 dalla data di pubblicazione della Legge.
Per quanto riguarda le locazioni brevi (c.d. “locazioni turistiche“), ci sono delle novità non di poco conto, introdotte sia per venire incontro ai tanti proprietari di case che negli ultimi anni le hanno messe a reddito sfruttando i tanti portali che offrono questi servizi (per approfondire “5 siti migliori per mettere a reddito la tua casa“), sia per venire incontro agli albergatori, che si sono visti aumentare di molto la concorrenza di queste attività di locazione.
La ratio di questa riscrittura della normativa è quella di cercare di conciliare gli interessi di tutte le parti in causa, ma soprattutto di riuscire a mappare tutti gli immobili messi a reddito con locazioni brevi in Toscana.
Non ultimo vi è stato anche l’interesse dei Comuni chiamati in causa, come quelli delle principali città turistiche della Regione, interessati a conoscere la movimentazione degli ospiti a fini statistici per poter poi effettuare controlli più mirati per quanto riguarda la riscossione dell’imposta di soggiorno.
Aspetto da non sottovalutare è quello che riguarda i servizi offerti da agenti immobiliari e società di servizi, che fungono da intermediari tra proprietari e turisti (i primi), e che offrono servizi aggiuntivi, come check-in e check-out (i secondi).
Vediamo adesso con dettaglio la nuova normativa e le nostre osservazioni in merito.
Indice
Locazioni brevi in Toscana
La Sezione V, Capo II della Legge Regionale n. 86/2016 è dedicata alle locazioni brevi:
Art. 70 Locazioni brevi in Toscana
1. Ai fini del presente testo unico, sono locazioni turistiche le locazioni per finalità esclusivamente turistiche di case e appartamenti arredati e senza alcuna prestazione di servizi accessori o complementari. Alle locazioni turistiche non si applica la disciplina delle case e appartamenti per vacanze di cui all’art. 57.
2. Le locazioni turistiche possono essere esercitate:
a) in forma non imprenditoriale da parte di proprietari o usufruttuari nel caso in cui:
1. destinano alla locazione turistica non più di due alloggi nel corso dell’anno solare, indipendentemente dal numero di comunicazioni di locazione turistica effettuate;
2. destinano alla locazione turistica più di due alloggi nel corso dell’anno solare e effettuano complessivamente sino a ottanta comunicazioni di locazione turistica nel corso dell’anno solare;
b) in forma imprenditoriale indipendentemente dal numero di alloggi gestiti.
3. Le locazioni di cui al comma 2, lettere a) e b), possono essere gestite in forma indiretta tramite agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica.
4. I proprietari e gli usufruttuari che concedono in locazione alloggi per finalità turistiche nonché gli intermediari con mandato della locazione turistica comunicano al comune dove gli alloggi sono situati, la forma imprenditoriale o non imprenditoriale di esercizio dell’attività e le informazioni relative all’attività svolta, utili anche a fini statistici, definite con deliberazione della Giunta regionale, previo parere della commissione consiliare competente.
5. La deliberazione della Giunta regionale definisce altresì le modalità e i termini con cui sono effettuate le comunicazioni di cui al comma 4.
6. Gli alloggi locati per finalità turistiche devono possedere:
a) i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione;
b) le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati ai sensi della normativa vigente.
7. Gli alloggi locati per finalità turistiche, indipendentemente dalla forma della gestione, sono parificati alle strutture ricettive ai fini dell’applicazione delle disposizioni in materia di imposta di soggiorno.
8. Coloro che stipulano contratti di locazione turistica in violazione delle disposizioni di cui al presente articolo sono soggetti all’applicazione delle seguenti sanzioni amministrative:
a) nel caso in cui vengono forniti i servizi accessori o complementari, alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000,00 a euro 6.000,00;
b) nel caso di incompleta o omessa comunicazione ai sensi del comma 4, alla sanzione amministrativa pecuniaria da euro 250,00 a euro 1.500,00.
9. Coloro che esercitano attività di locazione turistica in forma non imprenditoriale direttamente o in forma indiretta, in assenza dei requisiti di cui al comma 2, lettera a), sono soggetti ad una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 1.000,00 a euro 6.000,00.
Natura non imprenditoriale
La prima delle considerazioni che si possono fare è che la Regione Toscana ha voluto ribadire la natura non imprenditoriale della locazione breve, inserendola in un’ambito separato sia dalle strutture ricettive extralberghiere (affittacamere e casa vacanze), ed anche dalle attività alberghiere in senso stretto.
La Locazione Turistica limitandosi alla mera cessione dell’immobile senza erogazione di servizi alla persona, non può essere classificata come attività ricettiva ma bensì come semplice locazione e pertanto disciplinata a livello nazionale dal nostro Codice Civile e di esclusiva competenza statale.
La Legge Regionale da questo punto di vista sottolinea in modo chiaro come le locazioni brevi in Toscana non siano soggette alla disciplina delle Case e appartamenti per vacanze, riconoscendo la non competenza regionale in tema di locazioni. Dall’altra parte, stando fermo quanto detto sinora. non trova alcuna fondatezza da un punto di vista normativo e fiscale il vincolo imposto dal comma 2 dell’articolo 70, che parla di locazioni in forma imprenditoriale e non.
La norma infatti stabilisce, fermo restando l’assoluto divieto di erogare servizi alla persona, la non professionalità dell’iniziativa fino ad un massimo di due immobili concessi in locazione a prescindere dal numero di contratti stipulati. Dal terzo immobile, e superando i 90 contratti complessivi, si configura al contrario la natura imprenditoriale dell’attività di locazione.
Questo vincolo introduce di fatto un parametro del tutto arbitrario con il quale la Regione Toscana intende identificare la natura professionale o meno della locazione, cosa peraltro non di sua competenza, visto che la regolamentazione delle locazioni in ambito turistico è materia regolata dal codice civile.
Non pare, quindi, essere opportuna la legiferazione in tema di locazioni brevi effettuata dalla Regione Toscana per identificare i criteri con i quali classificare e delineare l’attività imprenditoriale.
Codice civile e Tuir
Locazioni brevi la cui attività è delineata dal Codice Civile dal punto di vista amministrativo e dal DPR n. 917/86 da un punto di vista fiscale.
Da un punto di vista normativo e fiscale non esiste nella normativa nazionale un limite al numero degli immobili che si possono concedere in locazione per identificare un’attività imprenditoriale, in quanto verrebbe leso l’inalienabile diritto di ogni proprietario di poter godere e disporre dell’immobile liberamente.
Da un punto di vista fiscale viene invece specificato che in presenza di erogazione di servizi alla persona oltre la mera locazione dell’immobile, i redditi generati non saranno più considerati “redditi fondiari” ma al contrario come “redditi diversi“, se frutto di un’attività commerciale svolta occasionalmente, o come “redditi d’impresa” se frutto di un’attività organizzata e continuativa.
Attività di intermediazione
Altro aspetto molto importante riportato nel testo della Legge Regionale riguarda l’attività di intermediazione immobiliare, che può essere svolta, esclusivamente da parte di agenti immobiliari. Questo significa che in Toscana i vari host, che si occupano di inserire per conto del proprietario gli immobili da concedere in affitto, per essere in regola devono dotarsi di iscrizione al ruolo degli agenti immobiliari.
Ricordiamo che agli agenti immobiliari, così come previsto dall’articolo 18 della Legge n. 57/01, è precluso l’esercizio di qualsiasi attività professionale o imprenditoriale. Questo significa, che chi farà intermediazione per conto del proprietario non potrà esercitare contemporaneamente altre attività diverse da quelle di intermediazione immobiliare.
I servizi di check-in e check-out, la pulizia finale dell’immobile, e ogni altro servizio che sinora veniva offerto al proprietario dovrà essere effettuato da soggetti terzi, che non esercitino direttamente l’attività di intermediazione, come agenti immobiliari.
Si tratta di una situazione che porterà sicuramente l’aumentare di soggetti che offriranno servizi da agente immobiliare, ma anche molte società di servizi entreranno nel mercato delle locazioni brevi in Toscana.
Conclusioni
Le critiche mosse alla Legge Regionale sulle locazioni brevi in Toscana mettono in luce caratteri di incostituzionalità della norma. Il vincolo dei 90 contratti complessivi a partire dal terzo immobile non trova alcun fondamento nel nostro ordinamento ed è una palese ingerenza della Regione Toscana in un campo di esclusiva competenza statale.
A nostro modesto avviso l’intero comma 2 dell’articolo 70 può trovare adito ad essere impugnato innanzi al Tribunale Amministrativo Regionale.
Diciamo questo in virtù anche di quanto disposto dal TAR del Veneto, il quale nella Sentenza 12/09/2016, ha ricordato che non spetta alla Regione identificare i parametri con i quali identificare o imporre la gestione professionale dell’attività di locazione:
“solo che è titolare di impresa, in presenza degli ulteriori requisiti, può essere qualificato come titolare di struttura ricettiva, ma non è possibile affatto argomentare, che tutti i titolari di strutture ricettive debbano sempre e comunque essere titolari di imprese“.
Allo stesso modo riteniamo che non spetti alla Regione Toscana identificare i parametri con i quali definire la nozione e lo statuto dell’imprenditore commerciale.
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Il Consiglio dei Ministri nella riunione del 23 febbraio 2017 ha deliberato di impugnare la legge regione 86/2016 dinnanzi alla Corte Costituzionale, a seguito delle istanze di Confedilizia e Prolocatur, per violazione della competenza esclusivo dello Stato in materia di locazione
Molto interessante l’articolo e il commento. Mi piacerebbe sapere come deve essere compilata la comunicazione al Comune di cui al punto 4 dell’art. 70. Non trovo la Delibera di Giunta che ne parla. Grazie
Si attende la delibera della giunta.
Salve vorrei sapere se si deve essere necessariamente proprietari per poter affittare nella modalità di affiti brevi se è quindi consentito anche a chi ha una casa in affitto grazie
Per chi ha un immobile in affitto la locazione breve è possibile soltanto se nel contratto è prevista la facoltà di subaffitto. Nel caso in cui questa non ci sia è necessario trovare l’accordo con il proprietario di casa per fare una integrazione del contratto. Da quel momento è possibile anche per l’affittuario fare locazioni turistiche in quell’immobile.
Buongiorno
non sono un’agente,e non ho il patentino per farlo, ma vorrei subbaffittare in affitto breve , con il consenso dei proprietari alcuni appartamenti di parenti e amici, senza servizi ne biancheria, abito in toscana, posso farlo?
la ringrazio per la risposta che vorrà darmi Roberta
Salve Roberta, la possibilità di prendere in affitto appartamenti e poi sublocarli con locazioni turistiche è un’attività che può essere svolta anche senza il patentino da agente immobiliare. Se l’attività è quella legata alle locazioni turistiche è possibile operare il forma imprenditoriale. Per maggiori info se vuole la contatto in privato.
Salve, non ho capito la pulizia finale dell’immobile la può fare il proprietario?
Salve Angela, certamente la pulizia finale può essere svolta anche dal proprietario.
Salve .
Vorrei sapere se ci delle comunicazioni da fare al Comune prima di intraprendere la locazione Turistica non professionale a Firenze . Ho letto anche che dal primo Marzo, dovrà essere messo su una piattaforma del Comune vari dati della abitazione che andrò a locare .
Grazie mille dell’ aiuto
Salve Fabiola, è corretto inizierà questo adempimento a partire da Marzo prossimo, è un adempimento richiesto ai fini statistici. Non ci sono altre comunicazioni da fare al Comune se non quella relativa all’imposta di soggiorno. Il resto sono adempimenti amministrativi, come la comunicazione in questura degli alloggiati, oppure civilistiche come il contratto di locazione.
Salve
sono proprietario/residente di una villa in toscana che vorrei mettere a reddito essendo fuori per gran parte dell’anno. Non mi è chiaro se c’è un limite di reddito e/o di giorni di locazione per rimanere nell’ambito delle locazioni turistiche non imprenditoriali e quindi con l’applicazione della cedolare secca.
grazie mille
Non esistono limiti temporali o di reddito può utilizzare benissimo le locazioni brevi.
Salve, si parla di locazione “TURISTICA” la domanda è: “come faccio io locatore a determinare che la locazione breve è di tale tipo o per altra ragione come ad esempio :lavoro, riunione con familiari, salute ecc ecc.”
Quindi devo indagare in sul motivo della locazione? Non vado contro la praivacy del locante?
La locazione breve (turistica) è solo un modo per indicare le locazioni che rispettano i requisiti del DL n 50/17. Non si deve indagare la motivazione.
Nel mio condominio, dotato di Regolamento Condominiale, è previsto che un condomino può concedere in locazione o in godimento la propria unità immobiliare ad un terzo, previa comunicazione del nome all’amministratore. Alcuni proprietari hanno ceduto a diverse agenzie specializzate la possibilità di utilizzare tali unità immobiliari per “affitti brevi” senza comunicare il tutto all’amministratore. Diversi condomini ritengono che sussiste una palese irregolarità nell’utilizzo delle proprietà immobiliari in termini di sicurezza, variazione della destinazione d’uso – da civile abitazione come da licenza edilizia in residence o BB – alterazione nell’utilizzo degli spazi comuni e poco rispetto della privacy. In ultimo il condominio e l’amministratore non è stato informato, ufficialmente, di tali iniziative subendo le conseguenze di tale utilizzo. Gli appartamenti del fabbricato sono 20. Vorremmo sapere un Suo parere sulla legittimità di tali presunti abusi. Grazie.
Salve Annamaria, se non vi è un regolamento condominiale vincolante non ci sono obblighi verso l’amministratore o verso la preclusione dell’utilizzo dell’abitazione con locazioni brevi.
Come è andata poi con l’art 70
Il vincolo dei 90 contratti complessivi a partire dal terzo immobile è sempre valido nella regione toscana?
Non mi risulta Nicola. A livello nazionale vi è l’obbligo di aprire p. iva se si loca più di 4 appartamenti a locazione turistica breve.