Comunicazione dei contratti di locazione e applicazione delle ritenuta fiscale sui compensi dei proprietari: sono questi gli strumenti con cui il Governo ha deciso di combattere l’evasione fiscale legata alle locazioni brevi turistiche. Vediamo, di seguito tutte le novità della disciplina per la locazione breve degli immobili e tutti gli adempimenti a carico degli operatori che agiscono in qualità di intermediari.
Con la Legge n. 96/2017 il Governo ha modificano, in maniera sostanziale, la disciplina riguardante le Locazioni brevi turistiche, al fine di evitare che la mancanza di una disciplina unitaria sull’argomento potesse comportare l’insorgere di meccanismi di evasione fiscale da parte dei proprietari degli immobili, ma anche da parte degli intermediari, che operano per mettere in contatto clienti e proprietari.
L’obiettivo del Governo, con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale del 23 giugno 2017 (Legge n. 96 del 21 giugno 2017 di conversione del Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017) della normativa sulle Locazioni brevi turistiche, è regolamentare il settore e definire, in modo chiaro, le caratteristiche e le competenze degli intermediari.
Vediamo, di seguito, le principali novità legate alle Locazioni brevi turistiche.
Indice
Le Locazioni brevi turistiche
Come detto, la Legge n. 96/2017 ha introdotto importanti novità nel campo delle locazioni immobiliari, ed in particolare le Locazioni brevi turistiche, alla quali, per la prima volta, viene data una definizione complessiva.
In base all’articolo 4 della Legge n. 96/2017, si definiscono Locazioni turistiche:
“i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online“
Questi contratti, proprio in considerazione della loro breve durata, che costituisce una caratteristica essenziale, non sussistendo l’obbligo di registrazione del contratto di locazione in quanto di durata inferiore ai 30 giorni, fino ad adesso sono stati spesso effettuati lasciando completamente ignara all’Amministrazione finanziaria. In questo modo è stato difficile intercettare i soggetti che hanno percepito i proventi, che inevitabilmente sono sfuggiti alla relativa tassazione.
Con questo, non vogliamo dire che i contratti relativi alle Locazioni brevi turistiche siano stati fatti sinora nel più totale anonimato, ma sicuramente, lasciare l’auto-dichiarazione del contribuente, non è di per se un meccanismo idoneo a scongiurare meccanismi di evasione o elusione fiscale.
Pertanto il legislatore, nell’ottica di contrastare con maggior efficacia questi meccanismi fraudolenti, hanno assunto negli ultimi anni una dimensione sempre più rilevante, ha previsto con la Legge n.96/2017, nuovi adempimenti, che nella sostanza equivalgono ad una forma di registrazione del contratto di locazione.
La ritenuta fiscale degli intermediari
Come annunciato in premessa, la Legge 96/2017 dedica un articolo intero sul tema delle locazioni turistiche, proprio in considerazione della portata rilevante che ha assunto tale fenomeno negli ultimi anni e nell’ottica di limitare il più possibile l’evasione fiscale.
Proprio in considerazione dell’ultimo aspetto, il legislatore ha introdotto nuovi adempimenti a carico di coloro che svolgono attività di intermediazione immobiliare e a coloro che gestiscono portali telematici (ad es. Airbnb, Booking, etc).
Come disciplinato dall’articolo 4, comma 5, i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, qualora incassino i canoni o corrispettivi dalla locazione, sono tenuti ad operare una ritenuta di acconto del 21 per cento (a titolo di acconto per la cedolare secca o Irpef) e a provvedere al relativo versamento, in qualità di sostituto di imposta.
Nel caso in cui il contribuente non abbia esercitato l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, la ritenuta si considererà operata a titolo d’acconto e pertanto in sede di dichiarazione dei redditi sarà opportuno il ricalcolo, sulla base della tassazione ordinaria.
Inoltre, in considerazione della ritenuta operata dall’intermediario, quest’ultimo sarà tenuto a rilasciare al proprietario, la certificazione unica, in quanto sostituto di imposta.
La comunicazione dei contratti di locazione
Inoltre, come disciplinato dall’articolo 4 comma 4 della Legge n. 96/2017, vi è l’obbligo sempre per coloro che esercitano attività di intermediazione, anche attraverso la gestione di portali on line, di trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di locazione.
L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi ai contratti di locazione è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471. La sanzione è ridotta della metà se la trasmissione è effettuata entro i quindici giorni successivi alla scadenza, o se, nel medesimo termine, è effettuata la trasmissione corretta dei dati.
Il soggetto che incassa il canone o il corrispettivo, ovvero che interviene nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi (intermediario o gestore del portale) è responsabile del pagamento dell’imposta di soggiorno di cui all’articolo 4 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, e del contributo di soggiorno di cui all’articolo 14, comma 16, lettera e), del decreto-legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, nonché degli ulteriori adempimenti previsti dalla legge e dal regolamento comunale.
In considerazione dei vari adempimenti a cui saranno tenuti coloro che esercitano attività di intermediazione, anche attraverso la gestione di portali on line, l’Agenzia delle Entrate provvederà a breve ad emanare un regolamento, dove saranno indicate le istruzioni che i portali dovranno seguire per poter svolgere i nuovi adempimenti imposti dalla legge.
Con regolamento da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, ai sensi dell’articolo 17, comma 1, della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, possono essere definiti i criteri in base ai quali l’attività di locazione di cui al comma 1 del presente articolo si presume svolta in forma imprenditoriale, in coerenza con l’articolo 2082 del codice civile e con la disciplina sui redditi di impresa di cui al testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, avuto anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate e alla durata delle locazioni in un anno solare.
Codice tributo 1919
L’genzia delle Entrate con la Risoluzione del 05/07/2017 n. 88 emanata dalla Direzione Centrale Amministrazione, Pianificazione e Controllo istituisce il codice tributo per il versamento, tramite modello F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve: si tratta del codice “1919”.
In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.
Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”. In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega, mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).
Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.
Conclusioni
Alla luce di tutte queste novità introdotte dalla Legge n. 96 del 21 giugno 2017 in conversione del Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017, possiamo affermare che non vi saranno sconvolgimenti da parte dei proprietari che fino ad ora hanno provveduto a dichiarare correttamente i canoni di locazioni e al versamento delle relative imposte, ma riguarderà da un lato i gestori dei portali web (Airbnb, Booking, etc.) che saranno soggetti a questi adempimenti, e dall’altro tutti i “furbetti” che hanno portato l’evasione fiscale delle locazioni brevi a numeri spaventosi.
Pertanto l’Italia, con la tassa sulle locazioni brevi, controlli rigidi e l’obbligo di far pagare le imposte direttamente dai portale web o dagli intermediari immobiliari, cerca di dire addio all’evasione fiscale sulle locazioni brevi. I passi da fare sono ancora molti, visto che, siamo in attesa dell’emanazione del regolamento attuativo di questa normativa, ma sicuramente, l’obiettivo è quello di eliminare l’evasione fiscale dalle locazioni brevi turistiche.
La nostra consulenza
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