Locazioni di appartamenti per vacanze: la disciplina applicabile ai fini Iva prevede l’imponibilità dei canoni. L’aliquota Iva applicabile è del 10%, ed è possibile detrarsi l’Iva sugli acquisti effettuati. La nostra guida alla disciplina Iva.
L’apertura di una casa appartamenti per vacanze presuppone lo svolgimento di un’attività di tipo commerciale. Si tratta di un’attività legata allo sfruttamento economico di un bene immobile, per essere destinato a locazione di breve periodo nei confronti di terzi.
L’esercizio di questo tipo di attività presuppone prima di tutto l’esercizio di un’attività imprenditoriale e si differenzia dalla locazione breve, in quanto quest’ultima, così come definita dal D.L. n. 50/2017, è una attività che può essere svolta anche in forma non imprenditoriale.
L’esercizio di una attività di casa vacanze imprenditoriale solitamente si rende necessario quando il proprietario (soggetto privato) detiene più immobili e quindi si ravvisa un’attività imprenditoriale, oppure quando la locazione viene posta in essere da una società.
In questo contributo voglio concentrare la mia attenzione sulla disciplina valida ai fini Iva sulle locazioni di appartamenti per vacanze.
Indice
Locazioni di appartamenti per vacanze
In generale la normativa che riguarda le case vacanze è regionale. Ogni regione recepisce la normativa nazionale e la equipara a quella regionale a seconda delle proprie esigenze. Successivamente le provincie, nell’esercizio delle funzioni delegate, osservano le direttive e gli atti di programmazione, indirizzo e coordinamento emanati dalle giunte regionali. Sono poi i singoli comuni a predisporre la modulistica e i nulla osta necessari all’espletamento dell’attività e relativo controllo.
La normativa di riferimento si inquadra all’interno della Legge quadro nazionale sul turismo n. 217/1983 ed è relativa solo alla gestione in forma imprenditoriale.
La casa vacanza si inquadra come attività ricettiva ex articolo 6, comma 10, della Legge n. 217 /83. Secondo la legge quadro sul turismo si definiscono case e appartamenti per vacanze
“gli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto ai turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore ai tre mesi consecutivi”
Locazione turistica e casa vacanze
La locazione turistica si differenzia da un punto di vista normativo dalla casa vacanze. Questo in quanto con la prima siamo di fronte ad un’attività di mera locazione, ovvero un’attività non ricettiva. Mentre la gestione di una casa vacanze, rientra tra le attività ricettive, e pertanto è possibile fornire servizi aggiuntivi per gli ospiti, tipici di un’attività turistico alberghiera. Sto facendo riferimento ai classici servizi offerti delle case vacanze (preclusi alle locazioni turistiche) quali ad esempio:
- Il servizio di pulizia al momento dell’inizio e del termine dell’alloggio;
- Il servizio di cambio periodico della biancheria;
- La messa a disposizione di uno o più posti spiaggia, con la relativa attrezzatura;
- Il servizio di trasporto dall’aeroporto alla località di ubicazione dell’immobile;
- L’organizzazione di tour enogastronomici, turistici odi altra natura.
E’ proprio la possibilità di offrire ai clienti questi servizi che rende propria l’attività di una casa vacanze e che per questo la rende un’attività tipicamente imprenditoriale. Per avviare un’attività di casa vacanze, infatti, è necessario rispettare tutti gli adempimenti previsti dalla normativa amministrativa e fiscale e contributiva.
Caratteristiche dell’immobile
Per poter avviare questa attività è necessario che siano rispettate anche alcune caratteristiche tecniche relative all’immobile o agli immobili con i quali si gestisce l’attività. E’ necessario, quindi, attenersi al rispetto delle regole tecniche, igieniche, sanitarie, energetiche e di conformità degli impianti (certificato di agibilità) con eventuali stipule di polizze assicurative conto terzi. Si tratta, in pratica, dei normali requisiti previsti per le normali civili abitazioni.
Locazioni di appartamenti per vacanze: disciplina Iva
In generale lo sfruttamento di un bene immobile diviene attività economica rilevante ai fini Iva quando:
l’operatore intraprende iniziative attive di commercializzazione utilizzando mezzi simili a quelli impiegati per attività di produzione, commercializzazione o prestazioni di servizi da soggetti esercenti un’attività d’impresa, arte o professione
Le locazioni di fabbricati abitativi, se effettuate nell’esercizio di impresa, costituiscono ai fini Iva operazioni esenti, ai sensi del n. 8) del comma 1 dell’art. 10 del DPR 633/1972. Questo salvo il particolare caso dell’immobile abitativo locato dall’impresa che lo ha costruito o ristrutturato da non più di quattro anni nell’ambito di un piano di edilizia convenzionata.
Se però le unità immobiliari abitative vengono utilizzate in un contesto di esercizio di attività alberghiera o para-alberghiera, le relative operazioni sono soggette al regime di imponibilità ai fini Iva con aliquota del 10%. Questo ai sensi del n. 120) della Parte III della Tabella A allegata al DPR 633/1972.
Nel merito, l’Agenzia delle entrate si è espressa con la Risoluzione n. 117/E/2004, con la quale ha chiarito che:
“l’attività di locazione immobili ad uso turistico può essere qualificata come attività di prestazione di alloggio nel settore alberghiero se sia qualificabile come tale sulla base della normativa di settore“
In questo caso, la prestazione è soggetta all’imposta sul valore aggiunto con l’aliquota del 10%.
La Circolare n. 12/E/2007 ha confermato l’orientamento espresso con la suddetta risoluzione, pur nel mutato quadro normativo disposto dal D.L. n. 223/06.
Pertanto,
“anche in base al vigente quadro normativo, affinché le locazioni di immobili abitativi possano essere qualificate attività di tipo turistico – alberghiero, e attratte nella specifica normativa Iva prevista per l’attività propria degli alberghi, motel, esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze, e simili, è necessario che ricorrano i requisiti a tal fine richiesti dalla normativa di settore“
Iva nelle locazioni di appartamenti per vacanze: riepilogo
In altre parole, se la locazione di un fabbricato abitativo viene effettuata da un soggetto passivo Iva per finalità turistiche, ma l’attività da questi esercitata non presenta le caratteristiche richieste dalla normativa di settore perché possa qualificarsi quale attività di carattere alberghiero o para-alberghiero, l’operazione:
- Non può essere assimilata a una prestazione di servizi imponibile ai fini Iva con aliquota del 10%. Questo ai sensi del n. 120) della Parte III della Tabella A allegata al DPR 633/1972;
- Mantiene invece la sua natura di prestazione di servizi locativi avente per oggetto un fabbricato abitativo. Inquadrabile ai fini Iva tra le operazioni di cui al n. 8) dell’art. 10 del DPR 633/1972.
La normativa regionale nelle case vacanza
La normativa di settore cui bisogna fare riferimento per la locazione di appartamenti per vacanze è quella di livello regionale.
Fermo restando che, laddove in una o più regioni non sia stata approvata la relativa normativa, bisogna fare riferimento a quanto previsto dall’articolo 6 della Legge n. 217/1983.
Normativa ai sensi del quale possono essere ricondotte al settore alberghiero e para-alberghiero le prestazioni rese negli alberghi, motels, residenze turistico-alberghiere e simili, tra cui rientrano
“gli esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze”, definiti come “immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità superiore ai tre mesi consecutivi”
Intervento di agenzie immobiliari
Accade sovente che le locazioni di appartamenti per vacanze con finalità turistico-alberghiera abbiano luogo per il tramite di agenzie immobiliari.
Lo schema operativo più frequente implica che il proprietario di una o più unità immobiliari abitative ubicate in zone turistiche stipuli un contratto di mandato senza rappresentanza con una agenzia immobiliare.
Se sis stipula un mandato senza rappresentanza è l’agenzia immobiliare chiamata a curare la locazione della casa per vacanze, riversando ad esso i canoni percepiti. Al netto della provvigione spettante all’agenzia.
Disciplina Iva della locazione con agenzie immobiliari
In questi casi, la risoluzione n. 117/E del 10 agosto 2004 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
- Per quanto concerne le operazioni di locazione che intercorrono tra le agenzie di intermediazione immobiliare ed i terzi locatari, si applica la disciplina Iva delle locazioni di fabbricati abitativi per finalità turistiche. Ossia il regime di imponibilità Iva con aliquota ridotta al 10%. Questo ai sensi del numero 120 della Parte III della Tabella A allegata al DPR 633/1972, purché l’attività da esse svolta sia qualificabile come relativa ad una struttura che può definirsi ricettiva. Conformemente a quanto previsto dalla normativa regionale di settore (o, in mancanza, dall’art. 6 della L. 217/1983);
- Per quanto concerne le operazioni di riaccredito delle somme che intercorrono tra l’agenzia (mandataria) ed i proprietari degli immobili (mandanti), si applica la seguente disciplina Iva:
- Se il proprietario dell’immobile è un privato, il riaccredito delle somme costituisce una operazione fuori campo Iva;
- Se il proprietario dell’immobile è invece un soggetto passivo Iva, il riaccredito delle somme segue la medesima disciplina Iva dell’operazione “a valle“. Ossia la medesima disciplina Iva della locazione stipulata tra l’agenzia immobiliare ed il terzo locatario. Conformemente a quanto previsto dall’ultimo periodo del comma 3 dell’art. 3 del DPR 633/1972 in materia di equiparazione ai fini Iva delle operazioni che intercorrono tra mandante e mandatario alle operazioni che intercorrono tra mandatario e soggetto terzo.
Locazioni di appartamenti per vacanze: consulenza
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