Locazioni immobiliari e controlli fiscali

L’Agenzia delle Entrate ogni anno definisce le strategie da utilizzare per i suoi controlli fiscali. Tra le varie categorie reddituali un particolare spazio è lasciato anche ai redditi fondiari, tra cui rientrano le locazioni immobiliari.

Più o meno a partire dal mese di maggio di ogni anno l’Agenzia delle Entrate inaugura questo tipo di controlli. Quest’anno è stata inaugurata la stagione con i redditi relativi all’anno 2015. Anche quest’anno ad occuparsi dei redditi derivanti dalle locazioni immobiliari è il Centro operativo di Pescara, con una sua struttura delocalizzata con sede a Reggio Calabria.

Questi uffici hanno competenza territoriale su tutta Italia, ad eccezione delle posizioni accertabili direttamente dalla Direzione provinciale di Bolzano (che emette atti bilingue).

Gli atti di accertamento sulle locazioni immobiliari

Gli atti di accertamento sulle locazioni immobiliari sono quelli che scaturiscono dal controllo incrociato tra i dati contenuti nei contratti di locazione registrati e quelli esposti in dichiarazione dei redditi dai proprietari di immobili.

Da questa analisi scaturiscono gli atti di accertamento automatizzati, emessi ai sensi dell’art. 41-bis del DPR n. 600/73. Sostanzialmente, qualora il sistema informativo rilevi delle incongruità, scatta la notifica al contribuente.

In concomitanza alle prime notifiche degli avvisi di accertamento parziale che raggiungeranno le cassette postali dei proprietari di immobili in affitto per i quali il sistema automatizzato ha rilevato un’incongruità rispetto ai redditi dichiarati per il 2015, l’Agenzia delle entrate ha, inoltre, istituito un apposito numero di assistenza telefonica dedicata: 848.448.833.

Il contrasto all’evasione fiscale sui contratti di locazione immobiliare

Attraverso gli atti automatizzati di accertamento sui contratti di locazione immobiliare l’Agenzia delle Entrate conta concrete prospettive di recupero di gettito da evasione.

L’obiettivo di questi controlli è quello di verificare la congruenza tra:

• Informazioni presenti nei contratti di locazione registrati presso l’Agenzia delle Entrate;
• L’importo dei redditi dichiarati dai contribuenti relativi ai contratti di locazione;
• La presenza ed i dati contenuti nelle Certificazioni Uniche rilasciate dagli intermediari che intervengono nelle Locazioni Brevi.

Tutto questo avviene per incrementarne ulteriormente la qualità e la capacità dissuasiva, nei confronti di meccanismi elusivi o evasivi.

L’obiettivo dell’Agenzia è quello di effettuare una selezione mirata dei soggetti da sottoporre a controllo sulla base dell’analisi del rischio effettuata per ciascuna macro-tipologia di contribuenti.

Il potenziamento dell’attività di controllo

Tale obiettivo potrà essere conseguito anche grazie alle previsioni normative introdotte dal D.L. n. 78/2010, tra le quali si ricordano:

• a) il potenziamento della partecipazione dei Comuni all’attività di accertamento fiscale e contributivo mediante segnalazione di elementi utili all’Agenzia delle entrate, alla Guardia di finanza e all’Inps;
• b) il potenziamento dell’accertamento sintetico (articolo 38, commi 4 e seguenti, del Dpr 600/1973). In tale ottica, dovrà essere posta la massima attenzione nella ricerca di elementi di spesa e di investimento indicativi della capacità contributiva al fine di intercettare i contribuenti per i quali gli esborsi non sono compatibili con quanto dichiarato;
• c) il presidio delle imprese che presentano, per più di un esercizio, dichiarazioni in perdita fiscale e dei soggetti che hanno indicato un credito Iva in dichiarazione;
• d) l’adeguato impegno per la realizzazione del piano di accertamenti nei confronti delle imprese di medie dimensioni sulla base di specifiche analisi del rischio;
• e) la maggiore efficacia dei controlli di massa automatizzati, la cui lavorazione, a valle di opportuni criteri selettivi e sulla base di programmi operativi definiti centralmente, è stata in parte concentrata presso il Centro operativo di Pescara;
• f) l’introduzione di significative novità ai fini della riscossione, per le quali gli accertamenti per imposte sui redditi e Iva devono contenere anche l’intimazione al pagamento degli importi in essi indicati entro il termine per la presentazione del ricorso;
• g) l’ulteriore rafforzamento del controllo delle compensazioni.
• Altre azioni devono riguardare, infine, la prosecuzione dell’attività di controllo nei confronti degli enti non commerciali, nonché di contrasto dei fenomeni fraudolenti, in particolare, in materia di Iva nazionale e comunitaria, anche mediante la definizione di specifici piani operativi e metodologie di prevenzione e contrasto.

Il controllo sulle locazioni immobiliari

Il termine per registrare il contratto di locazione e pagare la relativa imposta di registro è di 30 giorni dalla data della stipula. Dal 2011 è stata introdotta la cedolare secca: si tratta di un’imposta che sostituisce quelle attualmente dovute sulle locazioni. È un regime facoltativo e si applica in alternativa a quello ordinario.

La cedolare secca sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, l’imposta di registro, l’imposta di bollo, l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto. Resta comunque l’obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Il contratto di locazione può essere registrato con modalità telematica, (obbligatoria per i possessori di oltre 100 immobili e facoltativa per tutti gli altri contribuenti), con modalità tradizionale (cartacea) recandosi presso un ufficio dell’Agenzia delle entrate dopo avere effettuato il pagamento dell’imposta di registro ovvero attraverso un intermediario abilitato o un delegato.

Le parti contraenti devono calcolare il tributo e versarlo presso qualsiasi agente della riscossione, banca o ufficio postale. I contribuenti che hanno deciso di optare per il regime della cedolare secca devono semplicemente, attraverso il modello RLI da consegnare in ufficio, indicare la scelta di questo regime sostitutivo.

Con la registrazione dei contratti di locazione e di affitto di beni immobili vanno comunicati all’ufficio dell’Agenzia delle entrate anche i relativi dati catastali. La comunicazione dei dati catastali va fatta una sola volta.

Registrazione telematica dei contratti di locazione

I contribuenti obbligati alla registrazione telematica dei contratti (chi ha almeno 100 immobili), devono utilizzare i servizi telematici dell’Agenzia delle entrate e verificare la coerenza dei dati comunicati con le istruzioni dell’Agenzia (si tratta delle specifiche tecniche allegate al provvedimento del 25 giugno 2010).

La comunicazione va trasmessa entro 20 giorni dal versamento dell’imposta di registro per la cessione, la risoluzione o la proroga.

Tabella: il versamento dell’imposta di registro

L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato

Immobile	Percentuale
Fabbricati a uso abitativo	2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva
	2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.
Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50 per cento.

Cessioni e proroghe dei contratti

Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti registrati, gli interessati (locatore e conduttore) devono versare l’imposta dovuta, con il modello F24 Elide, entro 30 giorni e, nei successivi 20, presentare l’attestato di versamento all’ufficio dove era stato presentato il contratto.

La definizione degli avvisi bonari

Nel caso in cui ti sia arrivata questa comunicazione devi verificare la bontà della pretesa tributaria richiesta. In caso positivo, ovvero, se la pretesa è dovuta, hai la possibilità di regolarizzare la tua posizione pagando l’importo richiesto con modello F24.

Attraverso il modello di pagamento F24 puoi versare imposta, oltre a sanzioni ed interessi.Il versamento deve essere effettuato entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione e può avvenire:

• In un unica soluzione, oppure
• Con la rateazione:
  • Massimo 6 rate trimestrali se l’importo è inferiore a €. 5.000;
  • Oppure, con massimo 20 rate trimestrali per importi superiori  a tale soglia.

Nel caso in cui ci si avvalga della rateazione, bisogna prestare adeguata attenzione alla condizioni richieste per non perdere tale beneficio.

Le sanzioni dovute sull’avviso bonario

La sanzione sulle somme dovute a seguito di controllo automatizzato è pari al 30% di quelle non versate o versate in ritardo. Questo è quanto prevede l’articolo 13, commi 2 e 5 del D.Lgs. n. 471/97.

Se il pagamento avviene entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione ovvero della comunicazione definitiva contenente la ri-determinazione delle somme in sede di autotutela, l’ammontare delle sanzioni è ridotto ad un terzo. Ovvero la sanzione è il 10% della maggiore imposta o del minor credito. Questo è quanto prevede l’articolo 2, comma 2, del D.Lgs. n. 462/97.

Una volta perfezionata la definizione degli avvisi bonari, le somme corrisposte non possono più essere contestate, ad esempio mediante rimborso.

Se il contribuente non definisce l’avviso bonario, potrà, se del caso, avvalersi della mediazione a seguito di notifica della cartella di pagamento, beneficiando della riduzione delle sanzioni al 35%, e potendo, eventualmente, negoziare la pretesa (Circolare 33/E/2012, Agenzia Entrate).

Lo stesso dovrebbe affermarsi per la conciliazione giudiziale, ove la riduzione delle sanzioni, però, sarebbe al 40% in primo grado e al 50% in secondo grado.

Il versamento delle somme contenute negli avvisi bonari

Gli importi derivanti dagli avvisi bonari rientrano nella disciplina dei versamenti unificati ex articolo 17 del D.Lgs. n. 241/97. Tali versamenti devono essere effettuati tramite modello F24, che, di norma, è già allegato alla comunicazione.

È ammessa la compensazione con crediti disponibili.

Potrebbe succedere che il termine per il versamento delle somme o delle rate cada di sabato o in giorno festivo.

In tale ipotesi il termine per il pagamento degli importi è prorogato al primo giorno feriale successivo. Sul punto vedi l’articolo 18, comma 1, del D.Lgs. n. 241/97.

Sulle somme spettanti sono dovuti gli interessi nella misura del 3,5% annuo, come prevede l’articolo 6, comma 1, del D.M. 21.5.2009.

La definizione a 1/3 delle sanzioni derivanti dall’avviso bonario postula che il versamento degli importi o della prima rata avvenga entro 30 giorni dalla notifica dello stesso.

Il pagamento dell’avviso bonario con presentazione di istanza in autotutela

Qualora il contribuente abbia presentato autonoma istanza di autotutela, è previsto che il termine decorra dal giorno in cui è comunicata la ri-determinazione delle somme.

Prendiamo il caso del contribuente che si è visto notificare l’avviso il 1° giugno. Questi ha poi presentato istanza in autotutela il 10 giugno. L’Agenzia ha rideterminato l’avviso bonario e lo ha riemesso con gli importi rideterminati il 15 giugno.

A questo punto il termine per il pagamento dell’Avviso di 30 giorni riparte dal 15 giugno.

Nel caso in cui, invece, l’Agenzia non riconosca la bontà dell’autotutela presentata il termine per il pagamento rimane sempre fissato in 30 giorni dalla notifica dell’avviso.

Sostanzialmente, la rideterminazione dei 30 giorni avviene solo se l’Agenzia, a seguito di contraddittorio instaurato con il contribuente, abbia:

• o rideterminato le somme
• o disatteso le sue richieste.

Questo in quanto solo in tal modo questi preserva il diritto di fruire della riduzione delle sanzioni, potendo eseguire i versamenti in tempo utile.

Sostenere che il termine decorre dalla successiva comunicazione solo quando vengono rideterminate le somme richieste con l’avviso bonario significherebbe infatti svalutare e scoraggiare il contraddittorio. Esponendo inoltre il contribuente alla perdita del beneficio ove l’amministrazione ritardi la propria risposta oltre il termine dei trenta giorni dalla originaria comunicazione.

Il ravvedimento operoso delle rate omesse di avviso bonario dell’agenzia delle entrate

Per effettuare il ravvedimento operoso il contribuente deve versare il tributo omesso, calcolando e versando anche le sanzioni e gli interessi per il ritardo accumulato.

Nella tabella seguente sono riportate le sanzioni applicabili con il ravvedimento operoso. Le sanzioni applicabili aumentano in relazione al tempo intercorso tra scadenza e regolarizzazione.

Termine effettuazione del ravvedimento	Riduzione sanzioni	Sanzione applicata
Entro 14 giorni dal termine previsto per il versamento	–	0,10% giornaliero
Entro 30 giorni dal termine previsto per il versamento	1/10 del 15%	1,5%
Entro 90 giorni dal termine previsto per il versamento	1/9 del 15%	1,67%
Entro 1 anno dal termine previsto per il versamento	1/8 del 30%	3,75%
Entro 2 anni dal termine previsto per il versamento	1/7 del 30%	4,29%
Oltre 2 anni dal termine previsto per il versamento	1/6 del 30%	5%

Inoltre, nel modello F24 devono essere versati gli interessi giornalieri al tasso legale dello 0,8% dal 2019.

Quali codici tributo utilizzare nel ravvedimento operoso?

Quando si effettua un ravvedimento operoso è importante fare sempre attenzione ai codici tributo da utilizzare.

L’aspetto da ricordare è che quanto si sbaglia il codice tributo si rischia il disconoscimento dell’intero pagamento, in quanto non riconosciuto dall’Erario.

Per evitare queste spiacevoli situazioni è consigliabile affidarsi al proprio commercialista. Questi potrà effettuare i calcoli dovuti ed inviarvi il nuovo modello F24 del rateizzo, comprensivo del ravvedimento.

In questo modo, sarà più semplice evitare errori.

In ogni caso, per chi fosse interessato a provvedere autonomamente sotto potete trovare i codici tributo (approvati dalla Risoluzione n. 132/E/2011) da indicare nella sezione Erario dell’F24. Ricordo che deve essere riportato l’anno di riferimento dell’avviso bonario che state pagando.

I codici tributo da utilizzare per il ravvedimento sono:

• Codice tributo 8929 – “Ravvedimento su importi rateizzati a seguito dei controlli automatizzati effettuati ai sensi degli artt. 36-bis DPR n. 600/73 e 54-bis DPR n. 633/72- art. 3-bis,c. 4bis, d.lgs. n. 462/97 – SANZIONE ”
• Codice tributo 1980 – “Ravvedimento su importi rateizzati a seguito dei controlli automatizzati effettuati ai sensi degli artt. 36-bis DPR n. 600/73 e 54-bis DPR n. 633/72- art. 3-bis,c. 4bis, d.lgs. n. 462/97 – INTERESSI”
• Codice tributo 8933 – “Ravvedimento su importi rateizzati a seguito dei controlli formali effettuati ai sensi dell’art. 36-ter DPR n. 600/73 – art. 3-bis,c. 4-bis, d.lgs. n. 462/97 – SANZIONE”
• Codice tributo 1983 – “Ravvedimento su importi rateizzati a seguito dei controlli formali effettuati ai sensi dell’art. 36-ter DPR n. 600/73 – art. 3-bis,c. 4-bis, d.lgs. n. 462/97 – INTERESSI”.

I codici tributo per il versamento parziale degli importi dovuti dai controlli formali

L’Agenzia delle Entrate ha fornito l’indicazione dei codici tributo da utilizzare qualora il contribuente decida di versare solo una quota delle somme previste nella comunicazione di irregolarità.

In questo caso, qualora il contribuente abbia intenzione di versare solo una quota dell’importo richiesto deve indicare nel Modello F24:

Codici tributo per i versamenti parziali ai sensi dell’art. 36-bis DPR n. 600/1973	Codice per versamento spontaneo
933D: Ritenuta operata all’atto del pagamento del beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – Imposta	1919
934D: Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – Interessi	1919
935D:Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – Sanzioni	1919
936D: Tax credit per il potenziamento dell’offerta cinematografica – Imposta	1919
937D: Tax credit per il potenziamento dell’offerta cinematografica – Interessi	6887
938D: Tax credit per il potenziamento dell’offerta cinematografica – sanzioni	6887
939D: Credito d’imposta spettante alle FOB in relazione ai versamenti effettuati al FUN – Imposta	6893
940D: Credito d’imposta spettante alle FOB in relazione ai versamenti effettuati al FUN – Interessi	6893
941D: Credito d’imposta spettante alle FOB in relazione ai versamenti effettuati al FUN – Sanzioni	6893

Avvisi bonari dell’agenzia delle entrate: consulenza fiscale per locazioni immobiliari

Se hai ricevuto un Avviso Bonario e hai bisogno di un professionista esperto che valuti la situazione e nel caso presenti per te gli uffici un’istanza di sgravio, contattami!

Insieme fisseremo una consulenza per capire, prima di tutto, se gli importi richiesti nell’avviso sono realmente dovuti. In secondo luogo valuteremo l’eventuale decadenza dalla rateazione e le eventuali possibilità di effettuare un ravvedimento operoso.

Troverai la massima attenzione e disponibilità per aiutarti a risolvere i tuoi problemi. Contattami attraverso il il link seguente.

CONSULENZA FISCALE ONLINE

Ricorda che in queste situazioni il tempismo è importante, ogni giorno perduto potrebbe significare la definitiva decadenza dalla rateazione.