Indicazione delle ritenute sulle Locazioni Brevi nel modello 770. Guida alla compilazione del modello 770 in presenza di ritenute su contratti di Locazione Breve.
Il modello 770 è destinato ad accogliere i versamenti delle ritenute di acconto o di imposta effettuati dai soggetti passivi per ogni anno solare.
Nel modello 770 devono confluire anche le ritenute operate dagli intermediari nei confronti dei locatori di immobili che effettuano Locazioni Brevi. Questo a seguito della disciplina di cui all’articolo 4 del DL n 50/2017.
Vediamo, in questo contributo come deve essere predisposto il modello 770 per l’indicazione delle ritenute operate dagli intermediari nelle Locazioni Brevi.
Indice
CONTRATTI DI LOCAZIONE BREVE
Configurano locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni
“ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa“
La stipula di questo tipo di contratto può avvenire direttamente o tramite intermediari.
Alle Locazioni Brevi sono assimilati anche i contratti di sublocazione ed i contratti di locazione conclusi dal comodatario, purché stipulati alle medesime condizioni.
OBBLIGHI DEGLI INTERMEDIARI
In capo agli intermediari coinvolti in tali contratti (soggetti che effettuano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile e proprietari), l’articolo 4 del DL n 50/17 ha disposto alcuni obblighi.
In particolare, l’applicazione della ritenuta, imposta di soggiorno, comunicazione dati all’Agenzia delle Entrate.
Per quanto riguarda la ritenuta gli intermediari devono effettuare in qualità di sostituti di imposta una ritenuta del 21%, ove:
- Incassino i canoni di locazione breve (o contratti assimilati);
- Oppure intervengano nel pagamento dei canoni di locazione breve (o contratti assimilati).
In pratica la disponibilità materiale delle risorse finanziarie relative al pagamento del canone di locazione breve in capo all’intermediario gli impone di operare la ritenuta.
CERTIFICAZIONE UNICA DELLE RITENUTE
I dati riguardanti le locazioni brevi stipulate dal 1° giugno 2017 e le relative ritenute operate devono essere indicati nella Certificazione Unica. In particolare all’interno del Quadro “Certificazione redditi – Locazioni Brevi“.
Certificazione Unica che l’intermediario deve:
- Trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo di ogni anno con riferimento alle ritenute dell’anno precedente;
- Consegnare al locatore entro il successivo 31 marzo.
Per quanto riguarda la compilazione dell’apposito quadro “Certificazione redditi – Locazioni Brevi” per i contratti relativi allo stesso immobile la comunicazione dei dati può essere effettuata in forma aggregata.
In questo caso deve essere compilato il punto 1, indicando il numero complessivo dei contratti stipulati relativi alla singola unità immobiliare.
In alternativa può essere effettuata la compilazione analitica. Nel caso il punto 1 non deve essere valorizzato.
TASSAZIONE SECONDO IL PRINCIPIO DI CASSA
Nella compilazione della Certificazione Unica deve essere adottato il Principio di Cassa.
Quindi, a fronte di un reddito percepito scaturisce per il sostituto di imposta l’obbligo di effettuare il versamento delle relative ritenute e il rilascio della Certificazione.
Tuttavia, i redditi da Locazione Breve non necessariamente seguono il medesimo principio. Atteso che possono rientrare tra i redditi fondiari (imputati per competenza), o tra i redditi diversi (imputati per cassa) nel caso di sublocazione o locazione del comodatario.
Ove si tratti di redditi diversi (imputati per cassa), deve essere barrato il punto 16 della Certificazione (“Locatore non proprietario“). Inoltre, non deve essere barrato il punto 4 (che evidenzia un periodo di locazione ricompreso nell’anno successivo).
MODELLO 770 PER LE RITENUTE SULLE LOCAZIONI BREVI
La trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate della Certificazione Unica ha una funzione sostitutiva della dichiarazione del sostituto di imposta.
Questo ha delle conseguenze importanti per quanto riguarda il modello 770.
In particolare, all’interno del modello 770 occorre compilare soltanto alcuni quadri.
Mi riferisco ai seguenti:
- Quadro ST. Relativo al riepilogo degli importi trattenuti e versati a titolo di ritenuta;
- Quadro SX. Relativo al riepilogo dei crediti e delle compensazioni di ritenute effettuate.
Se l’invio del modello 770 avviene in maniera frazionata, la parte relativa alle Locazioni Brevi deve essere necessariamente unica a quella del Lavoro Autonomo. Sezione riguardante i redditi da lavoro autonomo, le provvigioni e i redditi diversi di natura non finanziaria.
Pertanto nel caso di un sostituto di imposta che abbia effettuato ritenute su redditi di lavoro dipendente, lavoro autonomo e locazioni brevi il modello 770 può essere inviato con due flussi, comprendenti:
- Il primo la parte relativa al lavoro dipendente;
- Il secondo le parti del lavoro autonomo e le locazioni brevi.
Non è possibile , invece, inviare:
- Un flusso contenente le parti del lavoro dipendente e le locazioni brevi, e un altro flusso con la sola parte del lavoro autonomo;
- Un flusso contenente le parti di lavoro dipendente e autonomo e un altro flusso con la sola parte locazioni brevi.
Se non sono state operate ritenute su redditi di lavoro autonomo si può suddividere in due flussi la parte Locazioni Brevi rispetto alla parte Dipendente.
Qualora dal modello 770 emerga un credito da ritenute relative alle locazioni brevi e lo si voglia utilizzare in compensazione nel modello F24 occorre:
- Evidenziare il credito nel rigo SX33;
- Utilizzare il codice tributo 6782.
