Modello risoluzione contratto di locazione: fac simile

Come scrivere una lettera di risoluzione contratto di locazione? Tutto quello che devi sapere lo troverai in questo contributo!

La risoluzione contratto di locazione avviene quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della sua natura scadenza. La risoluzione anticipata contratto di locazione può avvenire a seguito di risoluzione consensuale, di recesso del conduttore o recesso del locatore.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo quali sono gli elementi che non possono mancare in una lettera di recesso da un contratto di locazione. Inoltre vedrai anche alcuni fac-simile di modello risoluzione contratto di locazione.

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Risoluzione anticipata contratto di locazione: che cos’é?

Il contratto di locazione è una scrittura privata secondo la quale un soggetto, titolare di un diritto reale su un bene immobile, concede il diritto di godere del bene, ad un altro soggetto, dietro il pagamento di un compenso.

La normativa legata ai contratti di locazione è data sia dalle norme del codice civile che dalla Legge n. 431/98. In base a questa normativa possiamo avere contratti di locazione a canone libero, a canone concordato oppure contratti di locazione transitori.

La legge da la possibilità sia al locatore che al conduttore, al verificarsi di particolari esigenze, di recedere dal contratto di locazione prima della sua naturale scadenza. La risoluzione anticipata del contratto di locazione si verifica quando il rapporto tra le parti si interrompe prima della scadenza fissata nel contratto di locazione.

Vediamo qui di seguito le tre fattispecie di risoluzione anticipata di una locazione, ovvero:

  • Risoluzione consensuale del contratto;
  • La risoluzione anticipata da parte del conduttore;
  • La risoluzione anticipata da parte del locatore.

Risoluzione consensuale del contratto

La risoluzione consensuale del contratto si ha quando il locatore ed il conduttore hanno la comune volontà di porre fine al rapporto contrattuale in essere tra di loro. Questa volontà deriva da quella specifica del locatore di rientrare in possesso del proprio bene dell’immobile e da quella specifica del conduttore di cessare il godimento godimento dell’immobile e di liberarsi pertanto dall’onere del versamento del canone concordato. La risoluzione consensuale del contratto di locazione non è sottoposta dalla legge a particolari vincoli formali. Tuttavia, la necessaria forma scritta del contratto di locazione si estende anche al contratto di risoluzione.

Risoluzione consensuale contratto fac simile

Qui di seguito, potrai scaricare un fac simile di risoluzione consensuale di contratto di locazione, un cui entrambe le parti manifestano la propria volontà a porre fine al rapporto contrattuale in essere.

La risoluzione anticipata da parte del conduttore

Il nostro legislatore ha previsto per il conduttore, parte più debole del contratto requisiti più agevoli per risolvere il contratto rispetto al locatore. Qui di seguito vediamo quali sono le due modalità per recedere dal contratto di locazione:

  • Recesso legale: inviando una lettera di recesso per gravi motivi, ai sensi dell’art. 4 comma 2 della Legge n. 392/1978;
  • Recesso libero: inviando una lettera di recesso senza specificare i motivi.

Il recesso legale è previsto dalla legge e pertanto non può essere eliminato dalle parti all’interno del contratto. Mentre il recesso libero, per essere utilizzato deve essere espressamente previsto nel contratto di locazione. Pertanto, come consiglio sempre, è importante inserire apposite clausole all’interno del contratto.

Recesso legale: i gravi motivi

Non vi è una definizione univoca di gravi motivi, solitamente ci si riferisce ad impedimenti oggettivi che impediscono di utilizzare l’immobile. I gravi motivi devono essere specificati nel dettaglio, non è sufficiente una descrizione generica. In caso di contestazione, la valutazione viene effettuata dal Giudice.

Vediamo qui di seguito alcuni casi in cui siano stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:

  • Le molestie di fatto derivanti dal continuo abbaiare del cane di un vicino ( Sentenza n. 12991/2014 della Cassazione);
  • pareti pericolanti che causano l’inagibilità di due stanze.

Vediamo invece alcuni casi in cui non siano stati ritenuti gravi motivi legittimanti il recesso:

  • Lo stato di “invivibilità” del quartiere in cui è situato l’immobile;
  • L’impossibilità abitativa e non il mero disagio.

Recesso libero

La possibilità prevista per il conduttore di recedere dal contratto in qualsiasi momento. E’ possibile, solo se previsto all’interno del contratto. La comunicazione al locatore deve essere data almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali. Solo per il conduttore, è prevista la possibilità di effettuare la risoluzione del contratto in qualsiasi momento. Tuttavia, è opportuno che sia inserita apposita clausola all’interno de contratto. E’ possibile prevedere una clausola di risoluzione con termine di durata maggiore ai 6 mesi.

Fac simile risoluzione anticipata contratto di locazione da parte del conduttore

Qui di seguito, potrai scaricare un fac simile di modello risoluzione contratto di locazione da parte del conduttore.

La risoluzione anticipata da parte del locatore

La risoluzione anticipata del contratto è concessa anche al locatore, tuttavia quest’ultimo deve sottostare a condizioni più rigide rispetto a quelle previste per il conduttore. Se il locatore intende risolvere anticipatamente il contratto di locazione deve comunicarlo al conduttore con raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto, se si tratta di immobili ad uso abitativo, 12 o 18 mesi se si tratta di beni immobili ad uso non abitativo o alberghi.

Vediamo qui di seguito quali sono i motivi previsti dalla legge affinché il locatore possa risolvere anticipatamente il contratto di locazione, come disciplinato dall’art. 3, comma 1, della Legge n. 431/1998:

  • Destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per uso proprio ( del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
  • Intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, assistenziali, etc. Il locatore è tenuto ad offrire al conduttore altro immobile di cui sia il titolare.;
  • Quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
  • Nel caso in cui l’edificio risulti essere gravemente danneggiato e necessiti pertanto di interventi di ristrutturazione e la permanenza del conduttore rappresenta un ostacolo;
  • Qualora il conduttore occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • Qualora il locatore provveda alla vendita dell’immobile oggetto di locazione e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, tranne quello adibito a propria abitazione.

Fac simile risoluzione anticipata contratto di locazione da parte del locatore

Qui di seguito, potrai scaricare un fac simile di modello risoluzione contratto di locazione da parte del locatore.

Lettera di recesso anticipato per contratti d’affitto commerciali

Vediamo come funziona la risoluzione anticipata per i contratti d’affitto commerciali. Anche in questo caso, come abbiamo visto precedentemente per i contratti di locazione ad uso abitativo, il conduttore può disdire il contratto di locazione in qualsiasi momento. Questo, a condizione che venga data apposita comunicazione al locatore tramite PEC o raccomandata, con almeno 6 mesi di anticipo, o 12 mesi se si tratta di mancato rinnovo alla fine della scadenza del contratto.

Qui di seguito un fac simile di recesso anticipato di un contratto d’affitto commerciale.

Come effettuare la risoluzione anticipata del contratto di locazione

Il conduttore, per risolvere anticipatamente il contratto di locazione, deve inviare apposita comunicazione al locatore tramite raccomandata o PEC. Tale comunicazione deve essere inviata con almeno sei mesi di anticipo. In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione senza preavviso, il conduttore è tenuto a versare al locatore l’importo pari a sei mensilità e a risarcire il danno causato. Anche il locatore è tenuto ad inviare una comunicazione al conduttore tramite raccomandata o PEC con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto. Se il locatore non da disdetta del contratto, quest’ultimo si rinnova automaticamente per la stessa durata del precedente.

Come scrivere una lettera di recesso da un contratto di locazione?

Nella lettera di recesso da un contratto di locazione non posso mancare i seguenti elementi:

  • I dati anagrafici;
  • Dati relativi alla stipula del contratto;
  • Le motivazioni della richiesta di disdetta;
  • I tempi di attesa prima della consegna dell’immobile.

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