Mutuo nuda proprietà: è possibile?

L’acquisto di una nuda proprietà sicuramente presenta una serie di vantaggi, tra cui il prezzo di acquisto dell’immobile ad un prezzo più basso del suo valore di mercato. E’ possibile richiedere un mutuo per l’acquisto della nuda proprietà e a quali condizioni?

La nuda proprietà rappresenta un’opzione di investimento per i soggetti che puntano alla rivalutazione dell’immobile nel lungo periodo. Senza tuttavia avere necessità né abitative né reddituali sull’immobile.

Per il soggetto che intende vendere la nuda proprietà si riserva il diritto di viverci. Mentre il soggetto che compra, acquista la proprietà, senza il diritto di poterla utilizzare.

Negli ultimi anni si sta registrando un forte incremento dell’offerta di questo tipo di soluzioni.

Non è detto, che chi opta per l’acquisto della nuda proprietà abbia il denaro sufficiente per la conclusione dell’affare. Per stipulare l’atto di acquisto potrebbe essere necessario richiedere un mutuo ad una banca.

Vediamo in questo contributo, a quali condizioni la banca concede un mutuo per l’acquisto di una nuda proprietà e quali sono i documenti richiesti dall’ente di credito.

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Cos’è la nuda proprietà?

Il nudo proprietario è il soggetto che ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non ha il diritto di goderne l’uso. Quest’ultimi, spettano invece all’usufruttuario. Ecco perché si può dire che l’usufruttuario goda di poteri simili a quelli del proprietario vero e proprio. Mentre le facoltà del proprietario si esauriscono quasi del tutto nel momento della costituzione dell’usufrutto, ecco perché si parla di nudo proprietario.

La nuda proprietà è ciò che resta al proprietario che ha concesso sul proprio immobile l’usufrutto. Si avranno pertanto due posizioni distinte:

• L’usufruttuario: ovvero l’ex proprietario di un immobile, che ha venduto il diritto di proprietà, ma conserva quello di usufrutto;
• Il nudo proprietario: il nuovo proprietario dell’immobile che acquista un diritto di proprietà e che otterrà il pieno godimento del bene alla cessazione del diritto di usufrutto, ovvero alla morte dell’usufruttuario.

A quali condizioni può essere richiesto il mutuo nuda proprietà?

Quando si richiede un mutuo nuda proprietà, solitamente le condizioni applicate dalla banca sono peggiori rispetto al mutuo acquistato prima casa.

E’ opportuno precisare che il valore del mutuo per la nuda proprietà è inferiore rispetto al valore di mercato dell’immobile.

In base alle clausole risultanti dal contratto di compravendita, l’usufrutto potrà avere una durata predefinita oppure potrà cessare con la morte dell’usufruttuario.

Chiaramente maggiore sarà la durata dell’usufrutto meno sarà il valore dell’immobile per la banca. In caso di stipula di un contratto di locazione, la banca potrebbe non ritenere conveniente l’erogazione del mutuo.

La banca, in caso di mancato versamento delle rate del mutuo da parte del nudo proprietario, una volta avviato il pignoramento, potrà ricavare dalla vendita all’asta una somma inferiore rispetto alla vendita della piena proprietà.

A fronte di minori garanzie e minor valore della proprietà ne consegue che l’importo concesso dalla banca sia inferiore rispetto a quello di un mutuo ordinario.

Anche se, venisse erogato il mutuo, le condizioni concesse dalla banca potrebbero essere non così convenienti per il richiedente.

In primo luogo, il tasso di interesse sarà sicuramente più alto rispetto a quello applicato per il mutuo prima casa. La banca potrebbe richiedere una fideiussione a titolo di garanzia del prestito così come altre forme di di tutele a favore della banca. Si possono presentare situazioni in cui la banca richieda l’iscrizione di un’ipoteca su un altro immobile dell’acquirente.

Per quanto riguarda la durata del mutuo, in caso di mutuo nuda proprietà, siamo in presenza di durate non troppo lunghe: solitamente di 15 anni.

Mutuo per acquisto nuda proprietà: quali documenti presentare alla banca?

Una volta visti i vantaggi e gli svantaggi nel richiedere un mutuo per la nuda proprietà, vediamo quali sono i documenti che richiede la banca per l’erogazione del mutuo.

Tra i documenti ordinari che richiede la banca, quali il documenti personali del richiedente e le ultime dichiarazioni dei redditi presentate, sono richieste anche altri documenti a comprava che l’immobile oggetto della vendita presenti tutte le caratteristiche per essere ipotecato a favore della banca.

Inoltre, la banca chiederà al richiedente di visionare il contratto di compravendita per verificare eventuali clausole a sfavore dell’acquirente.

E’ opportuno precisare che la vendita della nuda proprietà dell’immobile deve essere vincolata alla cancellazione di mutui precedenti o eventuali ipoteche.

Come ottenere un mutuo per acquisto nuda proprietà?

Come abbiamo visto, il mutuo ipotecario per l’acquisto di una nuda proprietà non è semplice da richiedere. L’usufruttuario, al fine di rendere più facile la concessione del prestito, potrebbe acconsentire di diventare terzo datore di ipoteca, ovvero garantendo il rimborso delle rate nel caso in cui il nudo proprietario non dovesse pagare le rate del mutuo.

Quest’ultima situazione, si verifica quando si richiede un finanziamento su un immobile già di proprietà in cui è presente un usufrutto, ad esempio a favore di un genitore, con l’obiettivo di ottenere un mutuo di liquidità per far fronte ad una spesa con nel caso di una ristrutturazione dell’immobile stesso.

Mutuo acquisto nuda proprietà: conviene?

L’acquisto di nuda proprietà tramite mutuo è un’operazione da valutare con la massima attenzione. Se si desidera effettuare un buon investimento immobiliare, è necessario confrontare questa soluzione con altre possibilità di acquisto di immobile da mettere a reddito, come ad esempio adibirlo a locazioni turistiche brevi. Se desideri acquistare una seconda casa da mettere a reddito, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “acquisto seconda casa: quando l’investimento è vantaggioso“.

Sicuramente, il maggior vantaggio della nuda proprietà consiste nell’acquistare un immobile ad un prezzo inferiore rispetto al costo di un immobile libero da vincoli.

Tuttavia, tra gli svantaggi nell’acquisto della nuda proprietà con mutuo, vi è il tasso di interesse più alto e l’impossibilità di percepire un canone di locazione fino a quando l’usufruttuario sarà in vita. Infatti, il contratto di nuda proprietà trasferisce all’acquirente la sola titolarità dell’immobile, senza possibilità di goderne dei sui frutti, quest’ultimi rimangono in capo all’usufruttuario.

Mutuo nuda proprietà: conclusioni

Come avrai visto leggendo questa breve guida, quando si acquista la nuda proprietà di un immobile con il mutuo è un’operazione non semplice da richiedere, anche se possibile.

Qui di seguito, ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me, se desideri chiarire alcuni aspetti sull’argomento.