Nuda proprietà di un immobile: come funziona

La nuda proprietà rappresenta un’opzione di investimento per i soggetti che puntano alla rivalutazione dell’immobile nel lungo periodo. Senza tuttavia avere necessità né abitative né reddituali sull’immobile.

Per il soggetto che intende vendere la nuda proprietà si riserva il diritto di viverci. Mentre il soggetto che compra, acquista la proprietà, senza il diritto di poterla utilizzare.

Negli ultimi anni si sta registrando un forte incremento dell’offerta di questo tipo di soluzioni.

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Come funziona la nuda proprietà?

Partiamo con il dare una definizione del diritto di proprietà. All’art. 832 del codice civile, viene data la seguente definizione:

Il proprietario ha il diritto di disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.”

Come si evince dalla definizione, il diritto di proprietà è un diritto reale esclusivo, pertanto il proprietario può costituire diritti reali minori. Tra questi, vi è l’usufrutto, il cui titolare può godere dell’immobile e trarne beneficio per tutta al vita. Inoltre il diritto di proprietà si configura tramite l’esercizio del diritto di godere e disporre di un bene in modo pieno ed esclusivo. E’ definita nuda proprietà, in quanto l’esclusivo diritto sull’immobile è limitato dal poteri conferiti all’usufruttario. Quest’ultimo, ha il potere di godere dell’immobile e di percepirne i frutti.

La nuda proprietà: che cos’é?

Il nudo proprietario è il soggetto che ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non ha il diritto di goderne l’uso. Quest’ultimi, spettano invece all’usufruttuario. Ecco perché si può dire che l’usufruttuario goda di poteri simili a quelli del proprietario vero e proprio. Mentre le facoltà del proprietario si esauriscono quasi del tutto nel momento della costituzione dell’usufrutto, ecco perché si parla di nudo proprietario.

La nuda proprietà è ciò che resta al proprietario che ha concesso sul proprio immobile l’usufrutto. Si avranno pertanto due posizioni distinte:

  • L’usufruttuario: colui che gode dell’usufrutto e delle sue prerogative;
  • Il nudo proprietario: il proprietario dell’immobile nel quale è stato costituito l’usufrutto.

Nudo proprietario: poteri

Vediamo adesso quali sono i poteri che spettano in capo al nudo proprietario:

  • cedere l’immobile a terzi senza che si estingui l’usufrutto;
  • decidere che vengano eseguiti interventi di manutenzione ordinaria. Questo, al fine di mantenere in buono stato l’immobile. Nel caso in cui l’immobile necessiti di interventi migliorativi o “addizioni”, spetta all’usufruttuario effettuare le riparazioni necessarie.
  • Deve essere informato dall’usufruttuario, tutte le volte che si possono verificare situazioni tali da pregiudicare la proprietà;
  • Non deve prestare il consenso alla stipula di una locazione dell’immobile a terzi da parte dell’usufruttuario;
  • Può richiedere il ripristino ed il risarcimento danni all’usufruttuario, se l’immobile viene utilizzato per scopi diversi da quelli originari.

Calcolo nuda proprietà: come si determina

Per calcolare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto è necessario considerare una serie di elementi, in primo luogo il valore della piena proprietà dell’immobile.
Di seguito gli elementi che condizionano il valore dell’immobile (e della spesa da sostenere) quando si parla di nuda proprietà e di usufrutto:

  • Età del soggetto venditore: Il valore della nuda proprietà di un immobile varia a seconda delll’età del venditore, o meglio in base alle aspettative di vita del futuro usufruttuario. Il contratto che disciplina la nuda proprietà ha una durata direttamente proporzionale rispetto alle aspettative di vita dell’usufruttuario. Prima decadono i diritti dell’usufruttuario, prima il nudo proprietario otterrà la piena proprietà dell’immobile. E’ evidente come questo dato influenzi tantissimo il prezzo dell’abitazione.
  • Spese notariliQuando si acquista una nuda proprietà la trattativa è equiparata ad un vero e proprio atto di vendita. Pertanto è obbligatorio rivolgersi ad un notaio (e dunque pagare le spese che ne conseguono).

Per stabilire il valore della nuda proprietà di un immobile, si parte dal prezzo per la sua vendita, fissato dal venditore o concordato tra le parti in base ad una perizia di stima. Nella prevalenza dei casi si fa riferimento alle tabelle ministeriali sul valore fiscale degli immobili, pubblicate dal MEF in Gazzetta Ufficiale, secondo lo schema qui di seguito riportato:

Età dell’usufruttuarioValore dell’usufruttoValore della nuda proprietà
Da 0 a 20 anni95%5%
Da 21 a 30 anni 90%10%
Da 31 a 40 anni 85%15%
Da 41 a 45 anni 80%20%
Da 46 a 50 anni 75%25%
Da 51 a 53 anni 70%30%
Da 54 a 56 anni 65%35%
Da 57 a 60 anni 60%40%
Da 61 a 63 anni 55%45%
Da 64 a 66 anni 50%50%
Da 67 a 69 anni45%55%

Il valore della nuda proprietà si ottiene pertanto, moltiplicando il valore di mercato dell’immobile per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti sopra indicati, riferiti all’età dell’usufruttuario al momento dell’acquisto della nuda proprietà. Il cui prezzo equivale alla differenza tra il valore di mercato dell’immobile e il valore dell’usufrutto.

Vantaggi nuda proprietà

Sia che tu sia il venditore o che tu sia la parte acquirente, vi sono diversi vantaggi che è possibile trarne da questa operazione.

La nuda proprietà può essere molto vantaggiosa da un punto di vista economico.

In quanto rappresenta un investimento molto conveniente per il futuro. E’ adatto a chi non necessita immediatamente di una casa.

Un ulteriore vantaggio per il nudo proprietario è che attraverso questo tipo di acquisto, nel momento in cui l’usufruttuario viene a mancare, l’immobile non può subire attacchi da eventuali eredi.

Si può considerare la nuda proprietà come un atto di donazione in vita.

Vediamo quali sono i vantaggi invece dalla parte che vende la nuda proprietà.

Il soggetto che vende la nuda proprietà, solitamente è un soggetto non più giovane, che si trova in una situazione in cui necessità di liquidità.

Tramite questa forma ha la possibilità di vivere dignitosamente per il resto della propria vita, continuando a vivere nella propria casa.

Bonus prima casa anche per la nuda proprietà

Oltre ai vantaggi visti nel paragrafo precedente, alla nuda proprietà si applica l’agevolazione prima casa. Tuttavia, occorre rispettare le condizioni previste per l’acquisto della piena proprietà, ovvero:

  1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
  2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
    • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
    • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);
    • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
    • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
  3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
  4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nuda proprietà: svantaggi

Dopo aver visto quali sono i vantaggi nel costituire la nuda proprietà, vediamo adesso quali sono gli svantaggi. In modo particolare, analizzando la situazione sia dal lato di chi l’acquisisce e dal lato di chi la vende.

Per chi acquisisce la nuda proprietà

Il soggetto che acquisisce la nuda proprietà deve aspettare che cessi l’usufrutto per poter esercitare il godimento dell’immobile. Sono a suo carico le spese relative alla manutenzione straordinaria. Tuttavia, resteranno a carico dell’usufruttuario le spese di manutenzione ordinaria nonché le imposte sull’immobile.

Per chi vende la nuda proprietà

Dal lato di chi vende la nuda proprietà e mantiene l’usufrutto, non può vendere l’immobile. Inoltre, dovrà conservarlo nel tempo senza arrecarvi danni. Nel caso in cui apporti dei miglioramenti sull’immobile, avrà diritto ad un’indennità pari alla minor somma tra la spesa sostenuta e l’aumento di valore conseguito dalla cosa.

Come si ripartiscono le spese tra nudo proprietario ed usufruttario?

Una casa come ben sappiamo necessita sia di interventi di manutenzione ordinaria che di interventi di manutenzione straordinaria.

In caso di usufrutto, tali spese sono a carico dell’usufruttuario o del nudo proprietario?

Una risposta a tale domanda la troviamo all’art. 1004 del Codice civile che recita quanto segue:

“Sono a carico dell’usufruttuario tutte le spese relative alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria della cosa: così pure devono essere sostenute dall’usufruttuario le riparazioni straordinarie, rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.”

Mentre per quanto riguarda la manutenzione straordinaria rimane a carico del nudo proprietario. Qualora quest’ultimo non esegua le riparazioni, può eseguirle l’usufruttuario, e in tal caso ha diritto al rimborso delle spese senza interesse al termine dell’usufrutto.

Il nudo proprietario deve pagare le imposte sull’immobile?

Ai sensi dell’art. 1008 del codice civile:

L’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.”

Pertanto, come si evince dalla norma, le imposte ( Imu, Tasi e Irpef) sono a carico dell’usufruttuario, in quanto detentore dell’immobile.

Quando e in che modo si estingue l’usufrutto?

Vediamo adesso in quali casi si estingue l’usufrutto ed il nudo proprietario riacquisisce la proprietà esclusiva dell’immobile:

  • Alla morte dell’usufruttuario;
  • cadenza del termine stabilito per l’usufrutto temporaneo;
  • cessione del proprio diritto dall’usufruttuario al nudo proprietario;
  • nel caso in cui l’usufruttuario non eserciti i propri poteri di utilizzo dell’immobile entro 20 anni;
  • distruzione dell’immobile causata dall’usufruttuario;
  • mancato esercizio del diritto da parte dell’usufruttuario.

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