Nuda proprietà e usufrutto: investimento immobiliare

Che cosa è la nuda proprietà e l’usufrutto? chi è il soggetto tenuto a versare le imposte e sostenere le spese? Quali sono i vantaggi? In questo contributo vedremo nel dettaglio tutti questi aspetti.

La nuda proprietà rappresenta un’opzione di investimento per i soggetti che puntano alla rivalutazione dell’immobile nel lungo periodo. Senza tuttavia avere necessità ne’ abitative né reddituali sul”immobile.

Per il soggetto che intende vendere la nuda proprietà si riserva il diritto di viverci. Mentre il soggetto che compra, acquista la proprietà, senza il diritto di poterla utilizzare.

Negli ultimi anni si sta registrando un forte incremento dell’offerta di questo tipo di soluzioni.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Usufrutto: aspetti generali

La definizione di usufrutto la possiamo ritrovare all’interno dell’art. 981 del Codice Civile:

“L’usufrutto è il diritto reale che consente all’usufruttuario di godere e disporre della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare, compresa i frutti, con l’obbligo di non mutare la destinazione economica”

L’usufrutto rientra nella categoria dei diritti reali, possiamo definirlo un diritto reale di godimento su cosa altrui.

Vi sono due limiti che diversificano l’usufrutto dagli altri diritti reali: il vincolo della durata e da quello della destinazione economica.

Per quanto riguarda il vincolo della durata, l’art. 979 c.c. dispone quanto segue:

“la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario”

Per quanto concerne il vincolo di destinazione economica della cosa, l’usufruttuario non potrà variare il carattere e la natura dal lato della sua utilità economica.

Semplifico questo concetto con un esempio: Tizio ha diritto di usufrutto in un terreno, non potrà costruire su di esso un edificio.

Calcolo valore piena proprietà dell’immobile

Per calcolare il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto è necessario considerare una serie di elementi, in primo luogo il valore della piena proprietà dell’immobile.
Di seguito gli elementi che condizionano il valore dell’immobile (e della spesa da sostenere) quando si parla di nuda proprietà e di usufrutto:

  • Età del soggetto venditore: Il valore della nuda proprietà di un immobile varia a seconda delll’età del venditore, o meglio in base alle aspettative di vita del futuro usufruttuario. Il contratto che disciplina la nuda proprietà ha una durata direttamente proporzionale rispetto alle aspettative di vita dell’usufruttuario. Prima decadono i diritti dell’usufruttuario, prima il nudo proprietario otterrà la piena proprietà dell’immobile. E’ evidente come questo dato influenzi tantissimo il prezzo dell’abitazione.
  • Spese notariliQuando si acquista una nuda proprietà la trattativa è equiparata ad un vero e proprio atto di vendita. Pertanto è obbligatorio rivolgersi ad un notaio (e dunque pagare le spese che ne conseguono).

Nuda proprietà: i vantaggi

Sia che tu sia il venditore o che tu sia la parte acquirente, vi sono diversi vantaggi che è possibile trarne da questa operazione.

La nuda proprietà può essere molto vantaggiosa da un punto di vista economico.

In quanto rappresenta un investimento molto conveniente per il futuro. E’ adatto a chi non necessita immediatamente di una casa.

Un ulteriore vantaggio per il nudo proprietario è che attraverso questo tipo di acquisto, nel momento in cui l’usufruttuario viene a mancare, l’immobile non può subire attacchi da eventuali eredi.

Si può considerare la nuda proprietà come un atto di donazione in vita.

Vediamo quali sono i vantaggi invece dalla parte che vende la nuda proprietà.

Il soggetto che vende la nuda proprietà, solitamente è un soggetto non più giovane, che si trova in una situazione in cui necessità di liquidità.

Tramite questa forma ha la possibilità di vivere dignitosamente per il resto della propria vita, continuando a vivere nella propria casa.

Nuda proprietà: ripartizione delle spese

Per quanto riguarda le spese è opportuno distinguere tra le spese di manutenzione ordinaria e spese di manutenzione straordinaria.

Le spese di manutenzione ordinaria servono per mantenere  in buono stato e per garantire il funzionamento dello stabile.

Tali spese sono a carico dell’usufruttuario.

Mentre le spese di manutenzioni straordinarie, inerenti ad eventi straordinari, sono a carico del nudo proprietario.

Nuda proprietà: a chi spettano le imposte?

Per le imposte che gravano sull’immobile concesso in usufrutto, vi sono le seguenti regole:

  • Il tributo Imu è dovuto dall’usufruttuario. Nel caso in cui vi siano più usufruttuari, l’imu è dovuta in proporzione alle rispettive quote;
  • Il tributo Tasi è dovuta dall’usufruttuario che occupa l’immobile;
  • Il tributo Tari è dovuta dall’usufruttuario. Nel caso in cui vi siano più usufruttuari, la tari è dovuta in solido da ciascuno.

Pertanto tutti i tributi sono a carico dell’usufruttuario.

Cosa succede se l’usufruttuario non paga uno dei tributi appena visti?

In questo caso, le somme dovute dall’usufruttuario non ricadono assolutamente sul nudo proprietario.

Consulenza

Sia che tu sia il nudo proprietario che l’usufruttuario e hai i dubbi in merito a tutti gli aspetti fiscali non aspettare contattaci!

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