Omessa proroga del contratto a cedolare secca

L’omessa comunicazione della proroga dell’opzione per la cedolare secca non comporta la decadenza dal predetto regime di tassazione sostitutiva. Questo se il locatore assume un comportamento concludente (indicazione in dichiarazione dei redditi del canone di locazione soggetto a cedolare). Tutti gli adempimenti in caso di omessa proroga del contratto di locazione a cedolare secca.

La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione del canone relativo alle unità immobiliari abitative. Deve trattarsi di immobili abitativi con accatastamento da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici, locate a uso abitativo.

La cedolare secca porta con se il vantaggio di escludere l’applicazione dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. Tuttavia, capita sovente che le parti del contratto si dimentichino, alla fine della prima scadenza del contratto, o alle successive, di comunicare la proroga.

Proroga che deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza, attraverso la presentazione del modello RLI.

Vediamo in questo contributo, come regolarizzare la omessa proroga del contratto di locazione a cedolare secca attraverso il ricorso al ravvedimento operoso.

La Cedolare Secca nei contratti di locazione abitativi

La cedolare secca è un regime sostitutivo dell’Irpef e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione. In sintesi, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, la cedolare secca si applica con un’aliquota del 21%, che scende al 10% per i contratti a canone concordato. Contratti relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (D.L. n. 551/1998, art. 1, lettere a e b) e in quelli ad alta tensione abitativa, individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica.

Il regime sostitutivo è ammesso anche nell’ipotesi in cui le pertinenze siano concesse in locazione successivamente con un contratto distinto (Circolare n. 26/E/2011). La cedolare secca è autonoma per ciascun immobile e per ciascun rapporto locativo. E’ possibile, in caso di più locazioni dello stesso immobile in periodi diversi, che il primo contratto sia soggetto al regime Irpef ed i successivi a cedolare.

Se il contratto di locazione è relativo a più abitazioni è possibile scegliere di applicare la cedolare solo su alcune di esse. In questo caso:

  • Deve essere pagata l’imposta di bollo;
  • L’imposta di registro è calcolata sui canoni degli immobili per i quali non si è scelta la cedolare.

Se il canone è unico l’imposta di registro è calcolata in proporzione alla rendita di ogni abitazione:

  • Abitazione A – rendita 300 – cedolare SI
  • Abitazione B – rendita 100 – cedolare NO
  • Canone annuo complessivo 20.000
  • L’imposta di registro si calcola su 20.000 x [100:(300+100)].

E’ possibile optare per il regime di cedolare secca anche nel caso di contratti di locazione breve di durata inferiore a 30 giorni. Contratti per i quali non c’è obbligo di registrazione.

Base imponibile della cedolare secca

La base imponibile su cui applicare l’aliquota è data dal maggiore tra i seguenti importi:

  • Canoni di locazione maturati nel periodo di vigenza della cedolare secca;
  • Rendita catastale rivalutata del 5%.

Il reddito assoggettato a cedolare secca concorre alla formazione del reddito complessivo ai fini della spettanza di deduzioni, detrazioni, benefici legati al possesso di requisiti reddituali. Per esempio al fine di:

  • Determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico;
  • Calcolare le detrazioni per carichi di famiglia;
  • Calcolare detrazioni per canoni di locazioni;
  • Determinare i valori dell’ISEE.

Cedolare secca: soggetti interessati

I soggetti interessati dalla norma sono i locatari persone fisiche, sia titolari del diritto di proprietà sia di altro diritto reale di godimento sull’immobile. Quindi persone fisiche che non esercitano arti e/o professioni.

Nel caso di contitolarità di diritti sull’immobile, l’opzione deve essere  essere esercitata distintamente da ogni locatore, ed esplicherà efficacia solo in capo a quelli che l’hanno esercitata.

Sono direttamente interessati anche i soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare, anche tramite portale on line (art. 4 del D.L. n. 50/2017).

Per approfondire: “Locazioni brevi: guida per intermediari e piattaforme

Cedolare secca: ambito oggettivo

Gli immobili interessati sono quelli appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 per uffici e studi privati) locate ad uso abitativo e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.

Il regime della cedolare secca non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo. Questo indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro. Questo purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni. (D.L. n. 47/2014).

Risoluzione o proroga della cedolare secca

In genere la durata dell’opzione coincide con la durata del contratto o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. E’ comunque possibile:

  • Revocare l’opzione alla fine di ciascuna annualità contrattuale ;
  • Effettuare l’opzione in ciascuna annualità successiva alla prima, per i contratti per i quali non era stata originariamente applicata.

La scelta della cedolare va ordinariamente effettuata al momento della registrazione del contratto, con il modello RLI.

Omessa proroga del contratto di locazione a cedolare secca

Quando una delle parti del contratto di locazione non effettua nei termini la proroga del contratto a cedolare secca, incorre in sanzioni.

Questo è quanto afferma la Risoluzione n. 115/E/2017 dell’Agenzia delle Entrate.In caso di omessa o tardiva comunicazione relativa alla proroga di un contratto di locazione in regime di cedolare secca, tuttavia, è possibile applicare il ravvedimento operoso. In questo modo è possibile ridurre l’importo delle sanzioni dovute.

L’omessa o tardiva presentazione della comunicazione della proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione già esercitata in sede di registrazione del contratto. Ovvero nelle annualità successive, se il contribuente tiene un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione per tale regime.

Comportamento concludente che si ottiene:

  • Effettuando i relativi versamenti;
  • Dichiarando i redditi da cedolare secca nello specifico quadro della dichiarazione dei redditi.

In caso di proroga di un contratto che contiene già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna comunicazione mediante raccomandata.

In particolare, il citato art. 3, comma 3, del D.lgs. n. 23 del 2011, dispone che:

“In caso di mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga, anche tacita, o alla risoluzione del contratto di locazione per il quale è stata esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, entro trenta giorni dal verificarsi dell’evento, si applica la sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”

Cedolare secca: omesse comunicazioni senza sanzioni

L’art. 3-bis, comma 1 della L. n. 58/2019 di conversione del del D.L. n. 34/2019 (c.d. “Decreto crescita”) sopprime l’ultimo periodo del comma 3 dell’art. 3, D.Lgs. n. 23/2011.
Il nuovo comma 3 prevede che: la mancata comunicazione della proroga/risoluzione di un contratto di locazione per il quale il locatore ha optato per la cedolare secca,

  •  non far venir meno l’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente (secondo periodo del comma 3 in esame),
  •  non è neppure sanzionata.

Pertanto si può considerare soppresso l’obbligo di comunicare la proroga dei contratti per i quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca.

A questo punto occorre fare una riflessione sulla mancata comunicazione della risoluzione anticipata del contratto di locazione. Da un lato non determina conseguenze in termini sanzionatori, dall’altro rischia però di creare qualche problema al locatore. Quest’ultimo, a seguito della mancata registrazione del contratto, risulterebbe di aver percepito i relativi canoni di locazione. La registrazione della risoluzione avrebbe l’effetto di rendere edotta l’Agenzia delle Entrate della cessazione del contratto. Con la conseguenza della cessazione dell’obbligo dichiarativo del canone ai fini delle imposte dei redditi, evitando così un sicuro accertamento fiscale per omessa dichiarazione del reddito fondiario.
L’abrogazione delle sanzioni dovrebbe applicarsi retroattivamente in applicazione del principio del favor rei e non solo per le violazioni commesse dal 30 giugno 2019.

Cedolare secca: consulenza

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