Opzione cedolare secca: come fare e sanzioni

L’opzione cedolare secca è un’opzione facoltativa e va comunicata nel momento di registrazione del contratto. Può essere effettuata anche in un’annualità successiva, presentando all’Agenzia delle Entrate apposito modello, tuttavia perdendo la possibilità di esercizio dell’opzione nell’annualità in cui la stessa viene esercitata.

Vediamo in questo contributo, qual’é la procedura da seguire per richiedere l’opzione sia in fase di registrazione del contratto che in un’annualità successiva. Inoltre, vedremo nel dettaglio cosa succede nel caso in cui ci fossimo scordati di effettuare l’opzione.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Opzione cedolare secca: chi può sceglierla?

La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione degli immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, alternativo a quello ordinario. L’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari locate appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati). Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Locazioni brevi

Anche chi si avvale della disciplina delle locazioni brevi può optare per la cedolare secca al 21%. Ai sensi dell’art. 4 del D.L. n. 50 del 2017, per locazioni brevi:

“Si intendono per locazioni brevi i contratti di locazione di immobili ad uso
abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.”

A esso sono equiparati  i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.
Dal 2021 l’opzione è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio il seguente contributo: “cedolare secca locazioni brevi: massimo 4 appartamenti“.

Raccomandata cedolare secca: comunicazione al conduttore

Chi intende stipulare un contratto di affitto con l’esercizio dell’opzione della cedolare secca ha l’obbligo di comunicare preventivamente al conduttore la scelta di tale regime. Indicando inoltre la rinuncia a richiedere l’adeguamento del canone per tutta la durata dell’opzione. La comunicazione al conduttore deve essere effettuata tramite lettera raccomandata da inviare prima di esercitare l’opzione della cedolare secca e pertanto:

  • prima di registrare il contratto di affitto;
  • prima della scadenza del versamento dell’imposta di registro, nel caso in cui l’opzione sia esercitata in una delle annualità successive.

Non è obbligatoria la comunicazione al conduttore per i contratti di locazione, quando:

  • vi è una clausola di rinuncia all’aggiornamento del canone;
  • la durata complessiva nell’anno è inferiore a 30 giorni.

Se vi sono più locatori, dovranno essere inviate tante raccomandate quanti sono i locatori che intendono esercitare l’opzione.

Fac simile raccomandata cedolare secca

Qui di seguito, vediamo quali dati devono essere indicati nella raccomandata da inviare al conduttore per comunicare l’esercizio dell’opzione della cedolare secca:

  • La data di stipula del contratto di locazione
  • I riferimenti dell’immobile: comune e indirizzo in cui si trova
  • La volontà di esercitare l’opzione della cedolare secca sui canoni di locazione
  • La rinuncia a richiedere l’adeguamento del canone, ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 7 marzo 2011
  • L’importo del canone e la scadenza del contratto, specificando che il canone resterà invariato fino a tale data, salvo revoca dell’opzione che sarà tempestivamente comunicata
  • L’indicazione che per tutta la durata dell’opzione non sarà dovuta l’imposta di registro

Come evitare la raccomandata al conduttore?

La comunicazione al conduttore, è necessaria solo se la rinuncia all’aumento del canone non sia già stata prevista nel contratto stesso. Pertanto, nel caso di proroga di un contratto che contenga già la rinuncia all’aumento del canone, il locatore non deve inviare alcuna lettera al conduttore. Nel contratto è necessario indicare una clausola del tipo:

Il conduttore esonera espressamente il proprietario dalla comunicazione prevista dall’articolo 3, comma 11 della Legge n. 23/2011, in quanto s’intende comunicata nella presente scrittura l’opzione per la tassazione c.d. della cedolare secca da parte del proprietario (così come chiarito anche dalla Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate numero 115/E dell’ 1/09/2017)

Opzione cedolare secca: clausola da inserire nel contratto

Nel contratto di locazione che andrai a stipulare, dovrà essere inserita una clausola dove andrai a dichiarare la tua volontà di voler esercitare l’opzione della cedolare secca. Qui di seguito un fac simile di dicitura che potrai inserire all’interno del contratto:

“La parte locatrice dichiara di volersi avvalere della modalità di tassazione sui redditi da locazione di fabbricati prevista dal D.Lgs.n°23 del 14/03/2011 denominata “cedolare secca”. Pertanto la registrazione fiscale del presente contratto non comporterà alcun pagamento di imposta di registro o imposta di bollo. Non verrà inoltre applicata negli anni di decorrenza del contratto, alcuna maggiorazione del canone sulla base degli indici ISTAT di variazione dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati. Se in futuro il locatore decidesse di revocare l’applicazione di tale regime di tassazione, sull’importo annuo del canone dovrà essere pagata l’imposta di registro nella misura del 2% (di cui metà a carico del locatore e metà a carico del conduttore), e verrà applicato l’aumento del canone in base all’indice ISTAT pari al 100% dell’indice stesso.”

Quanto dura l’opzione cedolare secca?

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto. Nel caso in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, l’opzione dura per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la possibilità di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come, è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

Opzione effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere fatta anche in sede di tardiva registrazione iniziale del contratto. Tramite l’istituto del ravvedimento operoso è possibile optare per il regime facoltativo di tassazione anche nell’ipotesi di tardiva registrazione del contratto di locazione.

Opzione cedolare secca effettuata successivamente alla registrazione

Nel caso in cui ci siamo dimenticati di esercitare l’opzione in sede di registrazione del contratto è possibile farlo anche successivamente. L’Agenzia delle Entrate con la circolare n. 26/E del 1 giugno 2011 ha chiarito che:

“qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità (articolo 17 del TUR). Tale descritta modalità di opzione deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione”.

In questo caso, il contribuente non ha diritto alla restituzione dell’imposta di registro versata.

Pertanto, presentando il modello RLI oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente, determina l’impossibilità di accedere al regime della cedolare secca per l’annualità in relazione alla quale l’opzione non è stata esercitata nei termini.

Esempio

Si pensi al caso di un contratto di locazione quadriennale con efficacia dal
1° gennaio 2013 (anno n) al 31 dicembre 2016 (anno n + 3) stipulato il 1°
gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013, presentando un
“modello 69” in cui non è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca ed è
stata versata l’imposta di registro dovuta per tutte e quattro le annualità.
Ipotesi 1:
Successivo “modello 69” presentato in data 15 febbraio 2013 al fine di
esercitare la opzione per la cedolare secca.
L’opzione non produce effetto per il 2013 (anno per il quale doveva essere
presentata entro il termine di prima registrazione ossia 31 gennaio 2013), ma solo
a partire dal 2014 (anno n +1). Questo, non comporta l’applicazione di alcuna sanzione ma senza diritto al rimborso dell’imposta di registro versata.
Ipotesi 2:
Successivo “modello 69” presentato in data 15 febbraio 2014 al fine di
esercitare l’opzione per la cedolare secca.
L’opzione non produce effetto per il 2014 (anno per il quale doveva essere
presentata entro il 31 gennaio 2014), ma solo a partire dal 2015 (anno n +2).
Questo, come visto per le ipotesi precedente, non comporta l’applicazione di alcuna sanzione ma senza diritto al rimborso dell’imposta di registro versata.

Il modello RLI per la registrazione del contratto

Il  “modello RLI“, è un modello che serve per la registrazione del contratto di locazione. Con questo modello è, infatti, possibile registrare il contratto, ma anche effettuare proroghe, risoluzioni e registrare integrazioni del contratto di locazione originario. In pratica il modello RLI deve essere utilizzato per:

  • Richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • Richiedere la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
  • Comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
  • L’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
  • Le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

In relazione ai suddetti adempimenti, modello RLI ha sostituito il modello 69. Il modello 69, pertanto, rimane in uso per tutti gli adempi­menti concernenti contratti diversi da quelli di locazione (come il contratto di comodato) di beni immobili.

Proroga contratto di locazione: opzione cedolare secca

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, ovvero entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Sanzioni proroga cedolare secca

L’art. 3 co. 3 del DLgs. 23/2011 prevede che, in caso di mancata comunicazione della proroga o della risoluzione del contratto di locazione con cedolare secca, siano dovute le seguenti sanzioni:

  • 50 euro se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a 30 giorni;
  • 100 euro se la comunicazione è presentata con un ritardo superiore a 30 giorni.

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 115/E/2017, ha chiarito la possibilità di applicare il ravvedimento operoso cedolare secca, all’omessa comunicazione della proroga della cedolare secca. Questo, a seguito delle modifiche apportate dall’art. 7-quater, comma 24 del DL n. 193/2016 (conv. L. n. 225/2016) all’art. 3 comma 3 del DLgs. 23/2011, secondo il quale la mancata comunicazione di proroga poteva costare la decadenza dal regime della cedolare secca.

Tale modifica, invece, ha previsto che:

Alla mancata comunicazione della proroga del contratto di locazione non consegue la perdita dell’imposizione sostitutiva, a condizione che il contraente tenga un comportamento coerente con la volontà di mantenere l’opzione che si concretizza evitando gli aumenti ISTAT, omettendo di versare l’imposta di registro, effettuando i versamenti della cedolare previa corretta indicazione dei redditi da cedolare nel modello dichiarativo;  alla mancata comunicazione della proroga (anche tacita) o della risoluzione del contratto di locazione con opzione per la cedolare secca dovrà applicarsi la sanzione di 100 euro oppure 50 euro se la comunicazione avviene con ritardo non superiore a 30 giorni.

Pertanto si applica la sanzione fissa solo se:

  • la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione,
  • qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volonta’ di optare per il regime della cedolare.

Effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi.

Opzione cedolare secca per i contratti inferiori a 30 giorni

Solo per i contratti inferiori a 30 giorni, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione, salvo che il contribuente non provveda volontariamente alla registrazione, l’opzione della cedolare secca avviene in sede di dichiarazione dei redditi.

Opzione cedolare secca: compilazione dichiarazione dei redditi

Sia che l’opzione della cedolare secca avvenga in sede di registrazione del contratto che in dichiarazione dei redditi, nella sezione I del quadro RB devono essere indicati i dati dell’immobile concesso in locazione e va barrata la casella di colonna 11 ‘‘Cedolare secca’’. Mentre nella sezione II del quadro RB devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione (nel caso di contratti di durata non superiore a 30 giorni non registrati va invece barrata la casella ‘‘Contratti non superiori a 30 gg.’’).

Opzione cedolare secca: consulenza

Se sei arrivato a leggere fino a qui, avrai capito, quanto sia importante seguire determinati step per l’esercizio dell’opzione della cedolare secca. In caso di mancato esercizio dell’opzione, si rischia sia di incorrere in sanzioni che al versamento dell’imposta di registro.

Ti consiglio pertanto di affidarti ad esperti del settore in grado di assisterti, sia nella fase iniziale, ovvero di valutazione della convenienza di un regime piuttosto che un altro che in fase di registrazione del contratto e successiva predisposizione della dichiarazione dei redditi. Qui di seguito il link per metterti in contatto con noi!

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