Opzione cedolare secca: locazione con mediatore

Opzione cedolare secca quando è possibile applicarla? è possibile nel mandato con o senza rappresentanza?

La cedolare secca sulle locazioni è disciplinata dall’art. 3 del D.Lgs. 14.3.2011 n. 2351. Tale norma ha introdotto un regime opzionale di imposizione sostitutiva sul reddito fondiario derivante dalla locazione di immobili abitativi.

In questo contributo vedremo quali sono i requisiti per poter applicare l’opzione cedolare secca. Inoltre, vorrei soffermarmi sulla possibilità di applicazione della cedolare secca nell’ipotesi di locazione con mandato di un’agenzia immobiliare.

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Cedolare secca: che cosa è

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. L’aliquota è pari al 21% rispetto alla tassazione ordinaria per scaglione di redditi. La cedolare secca sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionale e comunale all’IRPEF, nonché le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione (ove dovute).

Chi può scegliere la cedolare secca?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento. Tali soggetti non devono locare l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Pertanto l’opzione per il regime della cedolare secca è possibile solo per il locatore che:

• sia una persona fisica;
• sia titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile;
• effettui la locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni;
• consegua reddito fondiario.

Cedolare secca: per quali immobili?

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 locate a uso abitativo e per le relative pertinenze. E’ escluso dall’opzione cedolare secca l’A10 – uffici o studi privati.

Opzione cedolare secca: raccomandata

Ai sensi dell’art. 3 comma 11 del Dlgs. 23/2011:

“l’efficacia dell’opzione per la cedolare secca è subordinata al preventivo invio, dal locatore al conduttore, di una lettera raccomandata contenente la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.”

Tuttavia, come spiegato nella circolare n. 20 del 04.06.2012 l’Agenzia delle Entrate, l’obbligo di inviare la raccomandata al conduttore non si configura ove l’opzione per la cedolare secca riguardi:

• contratti di durata inferiore a 30 giorni nell’anno;
• contratti che contengano un’espressa rinuncia, da parte del locatore, alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.

Pertanto, per l’efficacia dell’opzione sulle locazioni brevi, non è necessario l’invio della raccomandata all’inquilino. Mentre per le locazioni turistiche è necessario verificare la durata del contratto ed inviare la raccomandata ove si superino i 30 giorni nell’anno.

Cedolare secca: locazioni brevi

Il regime fiscale delle locazioni brevi è disciplinato dal Dl n. 50/2017 convertito nella legge n. 96 del 2017. Per quanto riguarda la cedolare secca l’art. 4 co. 2 e 3 del DL 50/2017 dispone che, a decorrere dall’1.6.2017, le norme sulla cedolare secca (di cui all’art. 3 del DLgs. 14.3.2011 n. 23), possano applicarsi ai:

• redditi derivanti da contratti di contratti di locazione breve stipulati a partire dall’1.6.2017;
• corrispettivi lordi derivanti dai contratti di sublocazione stipulati, dall’1.6.2017, alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”;
• corrispettivi lordi derivanti dai contratti a titolo oneroso conclusi, dall’1.6.2017, dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile a favore di terzi. Tali contratti dovranno essere stipulati alle condizioni in presenza delle quali si configura una “locazione breve”.

La prima parte della norma non ha carattere innovativo. Infatti, a norma dell’art. 2 co. 2 del DLgs. 23/2011, la “cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”, e quindi, per i contratti aventi durata inferiore a 30 giorni nell’anno.
Invece, configura una novità l’applicabilità della cedolare secca ai redditi derivanti dal contratto di sublocazione o alle locazioni stipulate dal comodatario. Il contratto di sublocazione genera, infatti, redditi diversi. Tali contratti erano esclusi fino all’emanazione della disciplina delle locazioni brevi, dalla cedolare secca.
Inoltre, possono accedere alla cedolare secca, dall’1.6.2017, i redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati dal comodatario.

L’intermediazione Immobiliare: Host

Quando il proprietario dell’immobile decide di avvalersi di un intermediario per la gestione delle locazioni turistiche possono verificarsi due differenti casistiche, che si riscontrano operativamente ogni giorno, a seconda delle scelte fatte dall’intermediario. Possiamo avere, infatti:

• Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
• Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura.

Mandato con rappresentanza

Mediante tale contratto il mandante (proprietario o altro soggetto che ha il godimento del bene) attribuisce al mandatario (agenzia), a mezzo di procura il potere di agire per suo conto ed in suo nome. La conseguenza che gli effetti giuridici dell’attività del mandatario ricadranno direttamente nella sfera giuridica del mandante.
Quest’ultimo acquisirà tutti i diritti e gli obblighi nascenti dagli atti compiuti dal primo. L’incarico che il proprietario conferisce al mandatario può concretizzarsi nelle seguenti obbligazioni a carico del mandatario:
• La ricerca del conduttore;
• Intermediazione nella conclusione del contratto che si sostanzia, a volte, nella formulazione da parte del terzo di una proposta di locazione che viene accettata dal proprietario;
• Assistenza nella redazione o predisposizione del contratto di locazione stipulato tra il proprietario ed il terzo;
• Assistenza nello svolgimento degli adempimenti correlati (comunicazioni ai vari enti, assolvimento dell’imposta di soggiorno se dovuta, ecc.).
La conclusione del contratto di locazione oggetto del mandato potrà avvenire alternativamente:
• direttamente tra il locatore e il conduttore;
• tra l’agenzia (in rappresentanza del locatore) ed il conduttore.

Mandato senza rappresentanza

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente. In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma con nome proprio. La conseguenza è che gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui, che, tuttavia, dovrà successivamente trasferirli al mandante. L’agenzia di intermediazione immobiliare (mandatario) ha i seguenti compiti:
• stipulare direttamente in nome proprio (ma per conto del mandante) il contratto di locazione con il terzo conduttore;

• incassare la provvigione per l’attività di intermediazione decurtandola dal canone da riversare al mandante.

• svolgere direttamente, per conto del mandante, il servizio di incasso del canone di locazione e delle eventuali spese accessorie;

Tale fattispecie si rivela particolarmente adatta alla gestione delle locazioni turistiche caratterizzate da un frequente ricambio dei conduttori, in quanto non necessita della presenza del locatore per la definizione e stipula del contratto di locazione.

Il proprietario locatore sottoscriverà esclusivamente un incarico di mandato senza rappresentanza all’agenzia di intermediazione immobiliare, delegando all’agenzia la sottoscrizione dei seguenti documenti

Parere dell’Agenzia delle Entrate: circolare n. 26/E del 01/06/2011

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n.26 del 1° giugno 2011 ha stabilito che:

“in  presenza dei presupposti, non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore”. 

La circolare non sembra essere molto chiara, anche se pare escludere l’applicazione della cedolare secca nel mandato senza rappresentanza.

Viene definito che in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi, non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore.

Per cui la cedolare secca si potrebbe applicare solo nell’ipotesi di mandato con rappresentanza, in cui l’agenzia è solo una rappresentante del proprietario.

Risposta del MEF del 12 marzo 2014

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la risposta del 12 marzo 2014 ha dato un importante chiarimento in merito all’applicazione della cedolare secca:

“La possibilità di accesso al medesimo regime deve essere riconosciuta al proprietario anche nei casi di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, situati in zone turistiche, conclusi da agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza.
Al riguardo, rileva la circostanza che, per il profilo sostanziale delle imposte sui redditi, il proprietario dell’immobile che loca per il tramite di una agenzia immobiliare è comunque titolare di un reddito da locazione, anche nel caso in cui l’agenzia operi sulla base di un contratto di mandato senza rappresentanza.
Affinché possa trovare applicazione il regime della cedolare secca, è necessario in ogni caso che l’immobile ad uso abitativo sia locato dall’agenzia immobiliare per finalità abitative a soggetti che non esercitino attività di impresa, o arti e professioni. Detti presupposti devono essere espressamente previsti nel contratto di mandato stipulato tra proprietario ed agenzia, quale vincolo per l’agenzia mandataria.
Sotto il profilo delle imposte indirette, la circostanza che i rapporti con l’inquilino siano gestiti in nome proprio dall’agenzia immobiliare comporta la rilevanza di detta operazione ai fini dell’imposta sul valore aggiunto in regime di imponibilità o esenzione dall’Iva, secondo i chiarimenti forniti con la risoluzione n. 117/E del 2004.”

Dalla risposta del Mef si evince chiaramente che è possibile avvalersi dell’opzione cedolare secca sia nel mandato con rappresentanza che nel mandato senza rappresentanza.

Opzione cedolare secca intermediazione immobiliare

L’intervento di un intermediario immobiliare tra locatore e conduttore non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, che resta possibile:

• nell’ipotesi di mandato con rappresentanza all’agenzia immobiliare, in quanto il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile, che assume direttamente diritti e obblighi nei confronti del conduttore. In tal caso, l’opzione per la cedolare secca è effettuata dal titolare dell’immobile, in quanto il contratto di locazione è concluso in suo nome e per suo conto dall’intermediario;

• nel caso di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, conclusi da agenzie immobiliari in esecuzione di un mandato senza rappresentanza (in nome proprio ma per conto del proprietario). In tal caso, non esplica effetti ai fini dell’imposta di registro eventualmente dovuta per la registrazione del contratto di locazione né per l’imposta di bollo

Invece, la cedolare secca non può trovare applicazione in ipotesi di stipula da parte del proprietario di un contratto di locazione con un’agenzia immobiliare. In quanto in tal caso, il locatario è un soggetto che esercita un’attività di impresa.

Opzione cedolare secca: consulenza

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