Tempi e modi di applicazione della cedolare secca sui contratti di locazione. Applicazione in sede di registrazione del contratto, oppure successivamente in caso di rinnovo annuale. Tutte le informazioni se devi redigere un contratto di locazione con l’applicazione della cedolare secca.
L’applicazione del regime fiscale nelle locazioni comporta la scelta tra tassazione Irpef e cedolare secca da parte del contribuente.
Tale scelta può comportare differenze importnati in termini di tassazione. Per questo motivo deve essere valutata e ponderata con attenzione.
Si tratta di due modalità alternative di tassazione, che seguono regole e principi diversi tra loro.
In questo contributo ho deciso di concentrarmi sugli adempimenti legati alla tassazione dei redditi da locazione immobiliare con cedolare secca.
Al termine di questo articolo saprai sicuramente come utiljizzare e come tassare i redditi da locazione con questo regime fiscale. Ti indicherò anche come compilare correttamente la dichiarazione dei redditi.
Sei pronto?! Si comincia!
Indice
La cedolare secca nelle locazioni abitative
La scelta per l’applicazione della cedolare secca segue i tempi del contratto di locazione. Si tratta di un regime fiscale opzionale, e quindi non obbligatorio per il contribuente.
Per questo motivo, come detto, prima di applicarlo è necessario che venga effettuata una valutazione di convenienza.
Opzione per la cedolare secca in sede di registrazione
Per i nuovi contratti di locazione, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Il locatore, infatti, per applicare la cedolare secca è chiamato ad inserire una apposita clausola nel contratto di locazione che sarà registrato.
Tale opzione ed esplica i suoi effetti per l’intera durata del contratto.
Per quanto riguarda le locazioni brevi l’opzione, invece, deve essere esercitata dal locatore in sede di compilazione della propria dichiarazione dei redditi.
Opzione per la cedolare secca per i contratti in corso
Sono invece diversi i tempi per l’opzione in caso di contratti di locazione in corso di validità.
Per i contratti in corso di validità l’opzione per la cedolare secca può essere effettuata soltanto al momento della decorrenza annuale del contratto. Ovvero, nel momento in cui si dovrrebbe pagare l’imposta di registro annuale.
Alla decorrenza annuale presntando modello RLI all’Agenzia delle Entrate con barrata l’opzione per la cedolare secca, la stessa avrà validità.
Indicazioni delle Entrate sulla cedolare
Le condizioni per la scelta della cedolare secca sugli affitti di unità abitative sono state oggetto di chiarimenti da parte delle Entrate.
In particolare, i chiarimenti sono illustrati per la prima volta dall’Agenzia delle Entrate nel paragrafo 2.1 “esercizio dell’opzione” della Circolare n. 26/E del 1° giugno 2011.
La scelta facoltativa è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate.
Requisito indispensabile è che questi soggetti non agiscano nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.
Revoca dell’opzione per la cedolare secca
L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione a un’imposta operata nella forma della cedolare secca.
L’adesione si esercita con opzione vincolante per l’intera durata del contratto.
Salvo revoca e deve essere comunicata con il modello RLI, in via telematica, se ne ricorrono le condizioni. Oppure, in alternativa, con il modello RLI cartaceo
“modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi“
Cedolare Secca: le scadenze di pagamento
Se intendi aderire alla tassa piatta sei tenuto a rispettare le seguenti scadenze, che variano a seconda della data del contratto.
In particolare:
- Per i nuovi contratti, in applicazione della regola generale, la registrazione con opzione per la cedolare secca deve comunque avvenire entro i termini per il versamento dell’imposta di registro. Quindi entro 30 giorni dalla data del contratto, e deve essere espressa con la presentazione del modello RLI;
- Per i contratti già in essere l’applicazione della cedolare secca può essere effettuata presentando modello RLI, con barrata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca. Questo in sede di pagamento dell’imposta di registro annuale;
- Infine, per le c.d. “locazioni brevi” l’applicazione della cedolare secca avviene direttamente in dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello Redditi PF), nel quadro relativo ai redditi fondiari.
Attenzione!
L’opzione per la cedolare secca o tassa piatta non ha effetto se il locatore non ha preventivamente effettuato una comunicazione al conduttore.
Comunicazione da effettuare con lettera raccomandata, in cui si afferma la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento ISTATN del canone.
Due aliquote (21 o 10%) e imponibile senza sconti
La “tassa piatta“, cedolare secca si può applicare in relazione ai contratti di locazione che hanno per oggetto immobili ad uso abitativo.
Si tratta di immobili locati per finalità abitative assieme anche alle relative pertinenze.
Le aliquote della cedolare sono due, 21%, o in alternativa, il 10%.
L’applicazione della prima, o della seconda percentuale, è condizionata dal tipo di contratto d’affitto sottoscritto tra le parti:
- 21% per i contratti a canone libero;
- 10% per i contratti a canone concordato (per i Comuni ad alta densità abitativa e non).
Cedolare secca: la base imponibile
La base imponibile della cedolare secca è costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti.
L’imposta deve, pertanto, essere calcolata assumendo una base imponibile più elevata rispetto a quella prevista ai fini della determinazione del reddito fondiario da assoggettare a Irpef e relative addizionali.
Questo in quanto sul canone stabilito contrattualmente non possono essere operate riduzioni.
La tassa sulla cedolare secca sostituisce:
- l’Irpef e le relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;
- l’imposta di registro sul contratto di locazione, di norma prevista nella misura del 2% del canone pattuito;
- l’imposta di bollo sul contratto di locazione nella misura di 16 euro.
La cedolare secca sostituisce, inoltre, le imposte di registro e di bollo, se dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.
Come si sceglie la cedolare secca
Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo. Pertanto, la sua applicazione è subordinata all’esercizio di un’opzione da parte del locatore.
Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate ricorda che l’obbligo della registrazione deve essere adempiuto per i contratti di locazione di immobili esistenti nel territorio dello Stato nel termine fisso di trenta giorni.
Termine che decorre:
- Per i contratti scritti, dalla data di formazione dell’atto o, se antecedente dalla data di esecuzione;
- per i contratti verbali, dalla data di inizio della loro esecuzione.
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca deve essere esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro.
Vale a dire entro 30 giorni dal momento della proroga, tramite la presentazione del modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello RLI).
E’, inoltre, previsto che, se non è stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del contratto o di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca per le annualità successive.
Questo avviene esercitando l’opzione entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità.
Questa modalità deve essere osservata anche nel caso in cui il contribuente abbia corrisposto l’imposta dovuta per la registrazione del contratto in unica soluzione al momento della registrazione.
L’opzione per la cedolare secca, esercitata entro il termine di versamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità successive, esclude l’applicazione dell’Irpef e delle relative addizionali sul reddito fondiario, mentre le imposte di registro e bollo già versate non possono comunque essere oggetto di rimborso.
Al riguardo, puoi verificare il seguente esempio.
ESEMPIO n. 1
Contratto di locazione pluriennale stipulato in data 15 luglio 2017 per il quale il locatore non abbia optato per il regime della cedolare secca al momento della registrazione ed abbia assolto l’imposta di bollo sul contratto e l’imposta di registro in una unica soluzione.
L’opzione per il regime della cedolare secca per l’annualità successiva deve essere effettuata entro il termine di scadenza del versamento dell’imposta di registro relativa alla seconda annualità, quindi entro il 14 agosto 2018.
Contratti non soggetti a registrazione
Nel paragrafo 2.2 “esercizio dell’opzione per i contratti non soggetti a registrazione” della circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate richiama il comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23.
Articolo che stabilisce quanto segue:
«La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione».
Si tratta dei contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno.
La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario. Se la durata del contratto così determinata è inferiore a 30 giorni nell’anno è previsto l’obbligo della registrazione solo in caso d’uso.
In base al punto 1.3.3 del provvedimento del direttore dell’Agenzia delle Entrate 7 aprile 2011, per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito.
In questo caso, l’opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi esplica effetti anche ai fini dell’imposta di registro nell’ipotesi in cui la registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto sia successiva alla dichiarazione.
Nell’ipotesi in cui il contribuente provvede alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto in data antecedente alla presentazione della dichiarazione dei redditi, l’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Al riguardo, viene fornito il seguente esempio.
ESEMPIO n. 2
Contratto di locazione di durata 4 agosto – 25 agosto 2017 non registrato. La cedolare secca è applicata in sede di dichiarazione dei redditi 2018 per i redditi 2017.
Contratto di locazione di durata 7 luglio – 28 luglio 2017 registrato volontariamente in data 10 luglio 2017. L’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto.
Per i contratti di locazione in esame il contribuente, sia che intenda esercitare l’opzione in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito, sia che intenda esercitarla in sede di registrazione, deve comunque versare l’acconto della cedolare secca, se dovuto.
La comunicazione obbligatoria al conduttore
L’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 26/E del 1° giugno 2011, al paragrafo 2.3, detta le modalità di “comunicazione dell’opzione al conduttore“.
Il comma 11 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23/2011 dispone che, nel caso in cui il locatore opta per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo. Inclusa la variazione accertata dall’ISTAT verificatasi nell’anno precedente (indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati con riferimento all’anno precedente).
Perciò, il locatore che intende accedere al regime della cedolare secca deve rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione alle variazioni del canone che derivino dall’applicazione di indici di aggiornamento. Inclusa la variazione dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (F. O. I.).
È importante rilevare che, a norma dello stesso comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 23/2011,
«L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili»
Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve quindi comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia, per il corrispondente periodo di durata dell’opzione, «ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo».
È esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore.
In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.
Attenzione!
Il locatore che adotta il regime della cedolare secca per l’intera durata del contratto non potrà, quindi, chiedere gli aggiornamenti del canone per l’intero periodo cui si riferisce l’opzione. Qualora in sede di proroga il contribuente confermi l’opzione per la cedolare secca, dovrà rinunciare agli aggiornamenti del canone anche per il periodo di durata della proroga.
La comunicazione deve essere inviata al conduttore prima di esercitare l’opzione per la cedolare secca, e, pertanto, in linea generale, prima di procedere alla registrazione del contratto, o prima del termine di versamento dell’imposta di registro per le annualità successive.
Il conduttore che riceve tale comunicazione è così posto in condizione di sapere che, per il periodo di durata dell’opzione, non è tenuto al pagamento dell’imposta di registro.
Nessun aumento per gli anni in cedolare secca
Per l’Agenzia delle Entrate, nel caso in cui l’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto e, quindi, all’inizio della prima annualità, sia revocata a valere dalla seconda annualità, resta comunque valida la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone per un periodo corrispondente a quello della prima annualità per il quale il locatore si è avvalso del regime della tassa piatta.
Pertanto, il locatore non può chiedere gli aggiornamenti del canone relativi alla seconda annualità.
Attenzione!
Per gli immobili posseduti in comproprietà, l’opzione esercitata da parte di un solo locatore, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo. Anche da parte dei comproprietari che non hanno optato per il regime della cedolare secca.
Per l’Agenzia delle Entrate, considerato che il canone è pattuito contrattualmente in maniera unitaria, non appare, infatti, possibile differenziarne l’ammontare in ragione delle quote di possesso di ciascun comproprietario.
Applicazione della cedolare secca: consulenza
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