Il regime naturale per le locazioni di immobili è l’esenzione IVA. Tuttavia, la norma prevede la possibilità per il locatore di optare per l’imponibilità IVA. Tale opzione deve essere manifestata in sede di stipula del contratto di locazione e vincola per tutta la durata del contratto.
Tuttavia vi è una casistica in cui è possibile esercitare l’opzione anche in un secondo momento.
Vediamo nel dettaglio in questo contributo come si esercitare l’opzione di imponibilità IVA nelle varie ccasistiche.
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Indice
Opzione imponibilità IVA: come funziona
L’articolo 10 del DPR n. 633/72, il quale al comma 1, n. 8), 8-bis) e 8-ter) ha sancito l’esenzione dall’Imposta sul valore aggiunto delle operazioni di cessione e locazione di beni immobili.
Il regime naturale per le locazioni di immobili è l’esenzione dell’Iva, tuttavia la norma prevede la possibilità di optare per l’imponibilità Iva del canone di locazione nei seguenti casi:
- Le locazioni di fabbricati abitativi stipulate da imprese di costruzione o ristrutturazione;
- Per le locazioni di alloggi sociali, da chiunque stipulate;
- Infine, per le locazioni di fabbricati strumentali, da chiunque stipulate.
Ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8) del DPR n. 633/1972, l’opzione per l’imponibilità IVA deve essere “espressamente manifestata” nel contratto di locazione.
Esempio opzione imponibilità IVA contratto di locazione
Come abbiamo visto, l’opzione per l’imponibilità IVA dei canoni di locazione deve essere “espressamente manifestata” nel contratto di locazione.
Nel caso in cui si desidera manifestare l’opzione, inserire un’apposita clausola di opzione.
Qui di seguito, un esempio di opzione per l’imponibilità IVA da riportare nel contratto di locazione:
“Si precisa che il presente contratto di locazione ha per oggetto un bene immobile strumentale che, per sue caratteristiche, non è suscettibile di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, censito nella categoria catastale …. Pertanto, a norma dell’art. 10, comma 1 n. 8 del DPR 633/1972, il locatore dichiara di volersi avvalere, per tutta la durata del contratto di locazione, dell’opzione per il regime di imponibilità dell’opzione.“
Modifica del regime di imponibilità IVA: quando è possibile?
Come abbiamo visto, l’opzione per l’imponibilità IVA esercitata dal locatore è vincolante per tutta la durata del contratto di locazione. Tuttavia, esiste solo una possibilità di modifica del regime IVA applicato, ovvero quando si verifica, prima della scadenza del contratto, il subentro di un terzo nella qualità di locatore.
Tale possibilità si manifesta nel caso in cui, in un contratto di locazione in esenzione IVA, l’immobile venga ceduto ad un nuovo soggetto passivo IVA che:
- Si sostituisce naturalmente al locatore precedente;
- Intende assoggettare ad IVA i canoni di locazione che incasserà a decorrere dalla data del subentro nel contatto di locazione.
Al verificarsi di questa fattispecie, il nuovo locatore potrà modificare il regime IVA applicato al contratto di locazione, utilizzando il modello: “Opzione per l’imponibilità IVA dei contratti di locazione“. Tale modello è stato approvato con il provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n. 92492/2013. In questo caso, l’opzione per l’imponibilità esercitata sarà vincolante per tutta la durata del contratto.
La presentazione del modello deve essere effettuata in via telematica, direttamente o tramite gli intermediati abilitati (articolo 3, comma 3 del Dpr 322/1998) o attraverso gli intermediari abilitati alla trasmissione dei contratti di locazione (articolo 15 del decreto direttoriale del 31 luglio 1998).
Opzione imponibilità IVA per evitare il problema del pro-rata
E’ opportuno valutare con attenzione la facoltà di esercitare o meno nel contratto di locazione l’imponibilità Iva. La decisione per il regime natura dell’esenzione potrebbe creare problematiche sotto il profilo della disciplina del pro-rata di detraibilità.
Come previsto dall’art. 19 comma 5 del DPR 633/1972, un contribuente che svolge sia un’attività che dà a luogo a operazioni soggette a Iva, sia un’attività dà luogo ad operazioni esenti da imposta, deve applicare la detrazione Iva in base a una percentuale da applicare a tutta l’imposta a monte e non soltanto a quella relativa ai beni e servizi ad uso promiscuo ( c.d. meccanismo del pro-rata).
Pertanto, un soggetto passivo che svolge sia un’attività imponibile che un’attività esente, non deve operare alcuna distinzione in merito agli acquisto di beni e servizi, poiché l’imposta detraibile è determinata applicando il pro-rata a tutta l’imposta assolta sugli acquisti.
Qui di seguito un esempio per spiegare il pro-rata di detraibilità:
- Totale operazioni imponibili Iva: 30.000;
- Totale delle operazioni esenti: 9.000 euro;
- Iva pagata sugli acquisti: 3.300 euro;
- Percentuale di detraibilità: [30.000 euro / (30.000 euro + 9.000 euro)] x 100 = 76,923%, arrotondato a 77%;
- Iva sugli acquisti detraibile: 3.300 x 77%= 2.541 euro.
Opzione imponibilità IVA contratti di locazione: conclusione e consulenza
In questo contributo ho cercato di spiegarti le varie casistiche che si possono presentare per esercitare l’opzione imponibilità IVA.
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