E’ possibile esercitare l’opzione Iva nei contratti di locazione in corso? In caso di subentro in un contratto di locazione, quando è possibile esercitare l’opzione?
Il regime naturale per le locazioni di immobili è l’esenzione Iva. Tuttavia in alcuni casi specifici, la norma prevede la possibilità di esercitare l’opzione Iva. La volontà di esercitare l’opzione Iva, deve essere manifestata al momento della registrazione del contratto di locazione. L’Agenzia delle Entrate con il provvedimento del 29 luglio 2013 ha previsto delle eccezioni alla regola generale. L’estensione dell’opzione Iva per i contratti in corso riguarda anche l’ipotesi di subentro di un terzo in qualità di locatore.
Vediamo nel dettaglio in questo contributo le eccezioni previsti dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate e la modalità per effettuare l’opzione Iva per i contratti in corso o in caso di subentro.
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Indice
Regime Iva locazioni
In base all’art. 10, primo comma, n. 8), del D.P.R. n. 633 del 1972, la regola generale prevista per le locazioni di immobili abitativi è l’esenzione Iva, salva la possibilità di applicare l’imposta, previa opzione del locatore espressa nel relativo contratto, alle seguenti operazioni:
- Locazioni di fabbricati abitativi, limitatamente a quelle stipulate ( dal lato del locatore) da imprese di costruzione o ristrutturazione;
- Le locazioni di alloggi sociali, da chiunque stipulate;
- la locazione ha ad oggetto un immobile strumentale ( classificato nelle categorie catastali A/10, B, C, ed E) a prescindere dalla qualifica del locatore.
Locazioni di immobili abitativi: registro o iva
Le locazioni di immobili abitati effettuate da soggetti passivi Iva sono:
- Imponibili Iva su opzione, se la locazione (alternativamente):
- Il locatore è un’impresa costruttrice/ristrutturatrice;
- ha ad oggetto alloggi sociali, da chiunque locati;
- Esenti Iva:
- in ogni caso, se si tratta di locazioni stipulate, da soggetti diversi dall’impresa di costruzione o ristrutturazione;
- solo in assenza di opzione per l’imponibilità Iva, se si tratta di locazioni di alloggi sociali o di locazioni stipulate, dall’impresa di costruzione o ristrutturazione.
Iva sulle locazioni di immobili abitativi su opzione
Come abbiamo visto paragrafo precedente alle locazioni di immobili abitativi operate da imprese di costruzione o ristrutturazione si può optare per l’applicazione dell’iva. In caso di imponibilità dell’iva, si applica l’aliquota iva ridotta del 10% (n. 127-duodevicies della Tabella A, Parte III, allegata al DPR n. 633/72).
Esercitare l’opzione Iva
Per quanto riguarda le modalità di esercizio dell’opzione, in base a quanto stabilito dall’art. 10, primo comma, n. 8), del D.P.R. n. 633/1972, è necessario che il locatore manifesti tale scelta nel contratto di locazione. L’opzione deve essere esercitata nel contratto, inserendo una formula del tipo:
“il locatore esercita l’opzione per l’imponibilità Iva ai sensi dell’art. 10, n. 8 del D.P.R. n. 633/1972”
Il regime Iva prescelto al momento della stipula del contratto di locazione, è vincolante per tutta la durata del contratto. Pertanto una volta esercitata l’opzione per l’Iva, il locatore non può in nessun modo mutare il regime iva per tutto il periodo di durata della locazione.
Esercizio dell’opzione Iva: alcune eccezioni
II provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 29 luglio 2013 ha previsto delle eccezioni alla regola generale di cui sopra. Infatti, ha previsto la possibilità di esercitare l’opzione per l’imponibilità in relazione ai contratti già registrati senza opzione. La data di entrata in vigore delle modifiche normative che, hanno previsto un’estensione dell’applicazione dell’opzione Iva, ha effetto dai contratti in corso al 26 giugno 2012. L’esercizio dell’opzione deve essere formalizzato mediante un atto integrativo del contratto di locazione. Tale atto, non è soggetto all’obbligo di registrazione. Tuttavia, la redazione dell’atto integrativo e la relativa registrazione volontaria, permette di dare certezza ai rapporti tra le parti contraenti. Inoltre, rende edotta l’Agenzia delle Entrate in merito al nuovo trattamento fiscale applicato ai canoni di locazione.
Esercizio opzione Iva in caso di subentro nel contratto di locazione
L‘estensione dell’opzione iva per i contratti in corso, riguarda anche l’ipotesi di subentro di un terzo, in qualità di locatore. Con questo, si intende il caso in cui l’immobile locato sia stato ceduto ad un terzo e quest’ultimo subentri nel relativo contratto di locazione. In questo caso il nuovo acquirente/locatore potrà optare per l’imponibilità Iva per la residua durata della locazione. Tramite opzione, deve essere effettuata, tramite trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrato del seguente modello: “Opzione per l’imponibilità Iva dei contratti di locazione“.
In merito all’esercizio dell’opzione Iva e alla presentazione del modello è opportuno precisare che:
- Il modello deve essere utilizzato solo per l’esercizio dell’opzione Iva. Non è pertanto possibile presentare il modello per richiedere l’esenzione iva.
- Si può applicare solo alle locazioni di immobili strumentali. In quanto, per i fabbricati ad uso abitativo l’opzione, come abbiamo visto, può essere esercitata solo dall’impresa costruttrice/ristrutturatrice dell’immobile.
E’ conveniente esercitare l’opzione iva?
Il cambio di regime potrebbe risultare conveniente per le imprese che intendono evitare gli effetti penalizzanti delle operazioni esenti:
- Il pro-rata di detraibilità di cui all’art. 19-bis del D.P.R. n. 633/1972;
- La rettifica della detrazione di cui all’art. 19-bis2 del D.P.R. n. 633/1972.
Il problema del pro-rata si supera tramite la separazione delle attività ai fini iva. Anche se, di regola, possano essere separate solo le attività diverse fra loro (e individuate da diversi codici della tabella ATECO), l’articolo 36 del D.P.R. 633/1972 prevede che le disposizioni in tema di separazione delle attività si applichino:
“anche ai soggetti che effettuano sia locazioni, o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione … (omissis) …, sia locazioni o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attività”.
