Passaggio di immobile dalla sfera personale a quella imprenditoriale

Quali sono i criteri per determinare il valore degli immobili nel passaggio dalla sfera privata alla sfera imprenditoriale?

Nella pratica si assiste frequentemente al passaggio di immobili dalla sfera personale a quella d’impresa. Quando si effettua queste operazioni, è opportuno determinare la stima del valore dell’immobile oggetto di trasferimento.

In questo contributo vedremo nel dettaglio come si determina il valore degli immobili nel passaggio dalla sfera personale alla sfera imprenditoriale a seconda che si tratti di immobili strumentali o immobili merce.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Quando un immobile viene considerato relativo all’attività d’impresa

Nel momento in cui una persona fisica avvia un’attività imprenditoriale, i beni immobili relativi a tale attività d’impesa:

  • se costituiscono immobili merce (impresa di costruzione e/o di compravendita), vengono sottratti automaticamente dalla sfera privata per entrare nel regime proprio del reddito d’impresa;
  • se invece costituiscono:
    • immobili strumentali per destinazione acquistati a partire dal 01.01.92;
    • immobili strumentali per natura (es. il negozio locato a terzi);
    • ovvero immobili patrimoniali (appartamenti locati a terzi)

Tali immobili entrano nel regime del reddito d’impresa solo se iscritti nell’inventario o nel registro dei beni ammortizzabili.

Il contributo degli immobili dell’imprenditore individuale sia per quanto riguarda i componenti positivi (ricavi, plusvalenze, etc.) sia su quello dei componenti negativi (costi di acquisto, costruzione, manutenzione, etc.) seguono le stesse regole previste per le società commerciali.

Immobili strumentali

Ai fini della determinazione del valore dei beni immobili destinati alla sfera imprenditoriale, si applica l’art. 65 comma 3-bis del TUIR.

I beni immobili possono essere:

  • strumentali per destinazione;
  • strumentali per natura.

Ai sensi dell’art. 4 del DPR 689/74, i beni immobili strumentali sono valutati:

  • singolarmente: valutazione per singoli beni;
  • in base al costo: assumendo come tale:
    • se l’immobile è stato acquistato, il valore accertato ai fini dell’imposta di registro ovvero, in mancanza, il prezzo indicato nell’atto di acquisto, maggiorato degli oneri accessori di diretta imputaizone;
    • se l’immobile è stato costruito in economia, il costo di produzione documentato alla data di ultimazione della costruzione.

Immobili merce

Per la determinazione del valore degli immobili merce manca una disposizione analoga a quella degli immobili strumentali.

La fattispecie riguarda il caso di un bene immobile che passa dalla sfera personale a quella di una neocostituita impresa individuale di costruzione e/o compravendita immobiliare.

Ad esempio, il caso di un terreno edificabile da fabbricare in vista della costruzione e della successiva cessione a terzi degli appartamenti, oppure nel caso di fabbricato da ristrutturare e cedere a terzi frazionato.

Tale fabbricato o terreno oggetto del passaggio costituisce un bene merce produttivo di ricavi, come disciplinato dall’art. 85 del TUIR.

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 242 del 19.07.2002, per gli immobili merce non è possibile applicare i criteri riferiti agli immobili strumentali.

Per gli immobili merce si applicano i principi generali in materia di valutazione dei beni relativi all’impresa ai fini fiscali (art. 110 comma 2 del TUIR).

Rileva pertanto il criterio del valore normale, come disciplinato dall’art. 9 comma 3 del TUIR, in base al prezzo o corrispettivo mediante praticato in commercio per fabbricati della stessa specie. Per la determinazione del valore normale, può essere utile prendere a riferimento al provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 27.07.2007.

E’ opportuno, in sede di determinazione del valore estimativo degli immobili merce, prestare attenzione al rischio di arbitraggi.

Si supponga il caso di un fabbricato acquisito per successione da uno dei coniugi e successivamente lo doni all’altro coniuge. Quest’ultimo, successivamente lo iscrive nell’inventario (anche se non sarebbe necessario), con lo scopo di frazionarlo e di cederlo a terzi nell’esercizio della sua attività di impresa individuale.

Esiste il rischio che l’Agenzia delle Entrate ravvisi nella stima a valore normale in luogo di quella a costo l’intento di realizzare un arbitraggio.

Infatti, il fabbricato verrebbe traslato nell’ambito imprenditoriale ad un valore fiscale (valore normale) più elevato rispetto al relativo costo fiscale (valore indicato nell’atto di donazione). Dalla successiva vendita degli appartamenti da parte dell’imprenditore individuale, aumentando il valore fiscale di carico, si conseguirebbe un minor utile.

Pertanto, vi può essere il rischi che l’Amministrazione finanziaria contesti l’applicazione del valore normale quale criterio estimativo, ritenendolo uno strumento per abbassare l’utile imponibile.

Immobile passa dalla sfera privata a quella imprenditoriale: regime iva

Per quando riguarda l’IVA, nel passaggio di un bene immobile dalla sfera personale alla sfera imprenditoriale non è ravvisabile la sussistenza né del presupposto oggettivo né del presupposto soggettivo del tributo.

Le cessioni di beni sono soggette ad IVA se derivano da “atti a titolo oneroso” o, nel caso di operazioni a titolo gratuito, qualora a monte non sia stata operata la detrazione.

La destinazione dell’immobile dalla sfera privata a quella imprenditoriale potrebbe risultare carente anche del presupposto soggettivo dell’IVA, in quanto trattasi di attività occasionale.

Sotto il profilo delle altre imposte indirette, il “passaggio” dell’immobile dalla sfera personale alla sfera imprenditoriale non configura un vero e proprio conferimento di immobile, ma un passaggio irrilevante ai fini dell’imposta di registro.

Questo, in quanto l’operazione in oggetto non muta la titolarità dell’immobile, che resta di proprietà dello stesso soggetto e l’operazione in questione non trova riscontro in un atto formale.

Passaggio immobili dalla sfera personale alla sfera imprenditoriale: Conclusioni e consulenza

Come avrai visto leggendo questo contributo, è opportuno prestare attenzione nella determinazione del valore degli immobili merce, al fine di evitare possibili contestazioni da parte dell’Amministrazione finanziaria.

Per qualsiasi dubbio o se desideri approfondire la tua situazione, ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.

Lascia un commento