Perché Airbnb sta richiedendo i dati catastali?

Airbnb e le altre OTA dal 1 gennaio 2023 dovranno comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei proprietari, tra questi anche i dati catastali degli immobili.

Airbnb ha chiesto recentemente agli host italiani di aggiornare i loro profili inserendo i dati catastali delle proprietà offerte. L’obiettivo è quello di garantire una maggiore trasparenza e conformità fiscale nel settore degli affitti brevi.

Per Airbnb e le altre piattaforme ( Booking, Homeaway, etc.), tali dati sono obbligatori per conformarsi alle direttive europee come Dac7, recentemente recepita a livello italiano ed entrata in vigore il 26 marzo 2023.

Per gli host l’aggiornamento dei dati catastali è essenziale per essere in conformità con la legge.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo come reperire i dati catastali per coloro i quali gestiscono immobili di terzi e che non hanno seguito in prima persona l’atto di acquisto di un immobile.

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Affitti brevi: cosa sono

Le locazioni brevi sono state disciplinate fiscalmente dal D.L. n. 50/2017.

Ai sensi dell’art. 4, comma 1, del D.L. n. 50/2017 si definiscono tali:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Contratti che prevedono la prestazione dei servizi di :

  • fornitura di biancheria;
  • pulizia dei locali.

Si tratta di contratti stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”

Vediamo qui nel dettaglio le caratteristiche delle locazioni brevi turistiche:

  • Deve trattarsi di immobili con categoria catastale da A1 a A11 ( con esclusione di A10). Non vengono prese in considerazione le pertinenze;
  • Il limite dei 30 giorni annui è riferito ad ogni soggetto su uno stesso immobile;
  • Deve essere stipulato da soggetti “privati”, quindi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.

La Legge di Bilancio 2021 ha sancito che, a partire dal periodo d’imposta 2021, l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale se il locatore loca più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Locazione breve attività d’impresa: più di 4 appartamenti“.

Airbnb, Booking: nuovi obblighi dal 2023 per le piattaforme

Le nuove norme obbligano i gestori delle piattaforme online (Aribnb, Booking, etc.) ad identificare chi vende o affitta tramite il portale web. I dati dei locatori, insieme ai corrispettivi percepiti e al numero di operazioni effettuate, dovranno essere comunicati trimestralmente all’Agenzia delle Entrate. I dati delle locazioni brevi relativi all’anno 2023dovranno essere trasmessi entro il 31 gennaio 2024. L’Agenzia delle Entrate tramite apposito provvedimento definirà le modalità .

Pertanto, le piattaforme per non farsi trovare impreparate, hanno già inviato diversi solleciti ai locatori tramite email.

Quest’ultimi, avranno a disposizione due solleciti e 60 giorni prima di bloccare gli account degli Host oppure trattenere i compensi.

Airbnb ha comunicato che, in caso di mancato invio dei dati da parte degli host verranno congelati i pagamenti. Pertanto, solo una volta fornite le informazioni fiscali, i pagamenti verranno scongelati e l’Host potrà nuovamente accettare le prenotazioni sulla piattaforma.

Se desideri approfondire i nuovi obblighi in capo alle piattaforme, ti invito a leggere il seguente contributo: Affitti brevi e DAC7: novità dal 1 gennaio 2023.

Cosa sono i dati catastali?

I dati catastali sono un insieme di informazioni che descrivono le caratteristiche di un immobile, come ubicazione, dimensione, uso e valore. Ogni immobile in Italia è registrato presso l’Agenzia delle Entrate, quest’ultima gestisce l’elenco degli immobili, in cui sono censiti questi dati, e cioè:

  • Foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche;
  • Particella: è detta anche mappale o numero di mappa: rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno, o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata solitamente da un numero;
  • Denominatore: dato facoltativo, eventualmente presente solo per immobili che appartengono al catasto fondiario;
  • Subalterno: per il catasto dei fabbricati, ove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. Nell’ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno.

Dove trovare i dati catastali del tuo immobile?

Vediamo qui di seguito dove gli host Airbnb possono reperire i dati catastali degli immobili adibiti a locazioni brevi:

  • Interrogazione catastale online;
  • Sportelli catastali;
  • Documenti di proprietà.

Interrogazione catastale online

Questa procedura è possibile accedendo al portale dell’Agenzia delle Entrate ed effettuando gratuitamente un’interrogazione catastale. Questo documento contiene tutte le informazioni necessarie.

Inoltre è possibile anche accedendo ad altre piattaforme che offrono servizi di visura catastale, solitamente con costi aggiuntivi più alti.

Sportelli catastali

E’ possibile richiedere i dati catastali presso:

  • Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate: gli host possono recarsi personalmente agli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate per richiedere i dati catastali;
  • Comuni e Municipi: alcuni comuni offrono il servizio di visura catastale direttamente presso i propri uffici.

Documenti di proprietà

E’ possibile reperire i dati catastali all’interno dei seguenti documenti di proprietà:

  • Atto di Acquisto: i dati catastali sono reperibili all’interno dell’atto di acquisto dell’immobile;
  • Precedenti dichiarazioni fiscali: nelle dichiarazioni dei redditi è possibile reperire i data catastali degli immobili.
  • Profili di piattaforme online: le piattaforme regionali per la trasmissione dei dati potrebbero contenere al loro interno questi dati.

Come inserire i dati catastali nel proprio annuncio Airbnb?

Una volta in possesso dei dati catastali dell’immobile, dovrai comunicarli all’interno del tuo annuncio. Qui di seguito ti riporto la procedura per aggiungere questa informazione all’interno del tuo annuncio:

  1. Seleziona “Vai ai tuoi annunci”.
  2. Scegli l’annuncio di un alloggio nell’UE.
  3. Vai su Condizioni e regole > Normative > Modifica.
  4. Seleziona “Aggiungi” per inserire il numero di registrazione catastale.

Airbnb dati catastali: conclusioni

Sia che tu sia il proprietario dell’appartamento che il gestore intermediario, sarai tenuto a comunicare al portale Airbnb i dati catastali dell’immobile pubblicato nell’annuncio.

Come abbiamo visto, per la piattaforma avere questi dati è obbligatorio per conformarsi a direttive come Dac7.

Per qualsiasi dubbio o richiesta di chiarimento ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.

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