Perché è importante redigere il preliminare di compravendita?

Che cosa è il preliminare di compravendita? Perché è opportuno registrarlo? Quali sono i riflessi fiscali? Questi  aspetti verranno esaminati in questo contributo.

Il contratto preliminare di compravendita serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere alcune problematiche che non consento di concludere la vendita immobiliare.

L’acquisto di una casa rappresenta un passo importante e spesso costituisce l’investimento più importante di una famiglia.

Pertanto è opportuno tutelarsi il più possibile in tutti i passi che conducono alla vendita. Di seguito vedremo nel dettaglio il preliminare di vendita, strumento che garantisce importanti tutele alla parte acquirente.

Siete pronti!?! Si comincia!

Che cosa è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare di vendita è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, definendo modalità e termini.

Tramite il contratto preliminare la parte venditrice si obbliga a vendere alla parte acquirente, la proprietà di un immobile. Tale vendita dovrà avvenire secondo il prezzo, modalità e termini stabiliti nello stesso contratto.

I due soggetti con il contratto preliminare si impegnano a stipulare un nuovo contratto di compravendita.

L’obbligo giuridico che nasce dal preliminare di vendita ha effetto tra entrambi le parti.

Il venditore, anche se è stato firmato il preliminare di vendita, può:

• Vendere lo stesso immobile ad altre persone o costituire su di esso diritti reali di godimento (es. usufrutto, ecc.);
• Iscrivere ipoteche sull’immobile.

Se una di queste ipotesi si manifesta, non è possibile chiedere al giudice di invalidare la vendita. Può essere richiesto solo il risarcimento dei danni.

Quali documenti sono necessari per la redazione del preliminare di vendita?

Per poter procedere alla fase di redazione del preliminare di compravendita, è necessario essere in possesso della seguente documentazione:

• proposta di acquisto dell’immobile accettata: dovrà contenere i seguenti dati: consistenze ( dati catastali), prezzo di vendita, spese condominiali, modalità di pagamento, copia degli assegni, atto di provenienza;
• informazioni sulle parti: copia dei documenti di identità, codice fiscale ed indirizzo di residenza;
• documentazione riguardante l’immobile: visura catastale, planimetria e attestato di prestazione energetica (APE);

Quali sono le verifiche da fare prima di redigere un preliminare di vendita?

Già nel momento di predisposizione del preliminare di compravendita, deve essere verificata la sussistenza di tutte le condizioni per un valido, efficace, compiuto e sicuro trasferimento di proprietà di un immobile.

Qui di seguito vado ad elencare quali sono le verifiche che è opportuno effettuare prima di redigere il preliminare di vendita:

• la capacità giuridica e di agire delle parti (ad esempio nel
  caso di minori, interdetti, stranieri, enti);
• la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di
  riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza;
• il rispetto delle normative che prescrivono specifiche modalità
  costruttive (ad esempio, le normative in materia antisismica);
• eventuali vincoli urbanistici gravanti sui terreni (ad
  esempio, terreni soggetti a Piano Urbanistico Attuativo o disciplinati da
  apposite convenzioni urbanistiche);
• verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti
  sugli immobili;
• eventuali prelazioni convenzionali o legali;
• verifiche sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica;
• le verifiche sulle garanzie per vizi in relazione allo stato di conservazione
  degli immobili da trasferire, potendo essere opportuno inserire nel contratto
  preliminare una apposita clausola che disciplini il rapporto fra le parti in
  caso di presenza eventuale di vizi o in caso di mancanza di qualità previste
  negli immobili considerati;
• verifiche sulla consegna dei beni (anticipata, ovvero al rogito definitivo,
  oppure differita);
• il regime fiscale del trasferimento (assoggettabilità a I.V.A.,
  eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, altro).

Contenuto del preliminare di compravendita

Più dettagliato sarà il preliminare di vendita e maggiore sarà la tutela delle parti che otterranno da una sentenza.

Perciò è opportuno che il contratto preliminare di compravendita contenga tutte le clausole proprie di un contratto di vendita.

Il preliminare di vendita per essere valido deve:

• riportare la volontà delle parti di acquistare e vendere;
• essere redatto in forma scritta;
• descrivere nel dettaglio l’immobile ( allegando la planimetria e l’attestato di prestazione energetica);
• contenere il prezzo di vendita.

E’ fondamentale che il preliminare contenga tali elementi pena la sua nullità. Per evitare incertezze sull’oggetto del contratto è consigliabile allegare al contratto preliminare le planimetrie catastali dell’immobile in vendita.

Nel preliminare di vendita possono essere inserite anche le c.d. clausole accessorie. Quest’ultime sono importanti al fine di tutelare gli interessi di una o dell’altra parte o di entrambe.

Vediamo quali sono le clausole più frequenti:

• il termine per la tipula del contratto definitivo;
• La caparra: si distingue tra l’acconto prezzo e la caparra confirmatoria;
• la penale: con questa clausola le parti prevedono che, in caso di inadempimento totale o parziale, la parte inadempiente sarà tenuta a versare una determinata somma, a titolo di risarcimento dei danni.

Il contratto preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo, prevista dalla legge.

Il preliminare per la compravendita di immobili deve essere redatto: atto pubblico o scrittura privata. Se si vuole procedere alla trascrizione del contratto preliminare, è necessario che quest’ultimo sia redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

La caparra confirmatoria nel contratto preliminare

La caparra confirmatoria è uno strumento che consente ad entrambi le parti una tutela immediata in caso di inadempimento.

Solitamente la parte acquirente, al momento della conclusione del contratto preliminare, consegna alla parte venditrice una somma di denaro. Quest’ultima rappresenta la garanzia a fronte di un mancato adempimento.

Si possono prospettare due ipotesi differenti a seconda del soggetto inadempiente:

1. Se il soggetto inadempiente è colui che ha consegnato la somma di denaro, l’altra parte potrà trattenersi la caparra;
2. Se il soggetto inadempiente è colui che ha ricevuto la somma di denaro, dovrà restituire alla controparte il doppio della somma.

Tutela in caso di inadempimento

Si può verificare l’ipotesi in cui uno dei due contraenti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo. L’ordinamento a tal proposito prevede specifici strumenti a favore della parte “non inadempiente”:

• L’esecuzione in forma specifica: la parte “non inadempiente” può rivolgersi al giudice per ottenere una sentenza sostitutiva del contratto definitivo;
• risoluzione del contratto: la parte “non inadempiente” può rivolgersi al giudice per ottenere la risoluzione del contratto nonché il risarcimento del danno subito;
• caparra confirmatoria: se dal contratto è prevista il versamento di una caparra, la parte “non inadempiente” potrà richiedere il recesso del contratto. Si potrà avvalere inoltre della caparra, trattenendo o esigendo il doppio.

Trascrizione del preliminare

A prescindere da una eventuale scorrettezza da parte del venditore nella vendita, vi è la possibilità di interventi da parte di terzi a danno dell’immobile. Con queste mi riferisco alle seguenti fattispecie: pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazioni.

La trascrizione del preliminare comporta la neutralizzazione di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione.

La trascrizione del preliminare garantisce alcune forma ti tutela alla parte acquirente:

• Il rimborso degli acconti pagati o il doppio della caparra versata;
• Privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare. In pratica, la parte acquirente, ha il diritto di essere preferito ad altri creditori nella vendita “forzata” del bene.
• Anche nel caso di fallimento del venditore e conseguente inadempimento del contratto preliminare.

E’ opportuno trascrivere il preliminare quanto maggiore è:

• Il tempo tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
• L’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
• Il rischio di azioni di terzi.

Quanto dura il contratto preliminare di compravendita?

La legge non stabilisce una durata massima del compromesso. Pertanto, le parti non sono obbligate a fissare un termine entro cui procedere con la stipula del rogito notarile.

Preliminare di compravendita: il superbonus 110%

Se il contratto preliminare di compravendita è regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate, il promissario acquirente ha diritto di usufruire del superbonus 110%.

In questo modo, il promissario acquirente, avrà la possibilità di usufruire di questa importante agevolazione fiscale durante i lavori di ristrutturazione e riqualificazione energetica dell’immobile acquistato.

Che cosa accade se una delle parti si rifiuta di stipulare il contratto definitivo?

Nel caso in cui una parte si dovesse tirare indietro nella stipula del contratto definitivo, l’altra parte ha a disposizione le seguenti soluzioni:

Può agire con la c.d. esecuzione coattiva per inadempimento dell’altra parte:

• per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso;
• è necessario offrire alla controparte quanto ci si era impegnati ad eseguire con il contratto preliminare;
• può essere richiesta anche la condanna al risarcimento dei danni.

Può richiedere la risoluzione del contratto:

• per ottenere una sentenza di scioglimento del contratto;
• è possibile richiedere la restituzione di quanto versato o la restituzione dell’immobile consegnato e il risarcimento del danno;
• nel caso in cui sia stata versata la caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà dichiarare di recedere e chiedere la restituzione del doppio della caparra.

Come si registra il preliminare di vendita?

La registrazione del preliminare di compravendita deve essere effettuata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate competenti. Deve essere fatta entro 20 giorni dal perfezionamento del preliminare. Nel caso in cui il preliminare sia autenticato da un notaio, la registrazione sarà fatta a cura di quest’ultimo. In quest’ultimo caso il termine è entro 30 giorni dal perfezionamento del contratto.

la registrazione del preliminare comporta il pagamento delle seguenti imposte:

• Imposta di registro in misura fissa € 200,00;
• Imposta proporzionale pari allo 0,5 della caparra;
• L’imposta proporzionale del 3% su ciascun acconto se la vendita è soggetta ad imposta di registro ( nel caso di acquisto da privati).

Le imposte versate in relazione alla caparra e agli eventuali acconti saranno portati in deduzione dall’imposta di registro dovuta in sede di stipula dell’atto notarile, salvo che la vendita non sia soggetta ad IVA.

Ti consiglio di trascriverlo al più presto, in quanto l’effetto prenotativo, produce i suoi effetti al momento della trascrizione.

Pertanto se si vuole avere una tutela piena e ed effettiva, è opportuno trascrivere il preliminare. In caso di mancata registrazione le parti, ed in particolare l’acquirente, potrà correre maggiori rischi.

E’ valido il preliminare di compravendita non registrato?

Premesso che il preliminare di compravendita è soggetto a registrazione, è opportuno distinguere il profilo civilistico da quello fiscale.

Sotto il profilo civile, il preliminare di vendita non registrato risulta essere valido, in quanto la sua registrazione è un adempimento puramente fiscale. Pertanto, la mancata registrazione comporta il pagamento di sanzioni.

Svantaggi del preliminare di vendita non registrato

Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, il compromesso non registrato valido sotto il profilo civilistico, tuttavia rende le parti colpevoli di evasione fiscale.

Vediamo qui di seguito quali sono le altre conseguenze che possono manifestarsi in caso di mancata registrazione del contratto preliminare di compravendita.

In caso di inadempienza contrattuale, l’altra parte può agire per far valere i propri diritti, ma possono nascere dei problemi in caso di fallimento del venditore.

In quest’ultimo caso, solo la registrazione può garantire la data certa dell’atto e quindi consente all’acquirente di prevalere su altri sulla procedura esecutiva. In caso di un immobile ancora da costruire, una situazione di questo tipo è particolarmente rischiosa.

Un contratto non registrato, infatti, non è opponibile al fallimento.

Quanto costa il compromesso?

Se la registrazione del compromesso avviene da un notaio, il compenso si aggira intorno ai 1.000,00 euro. Qualora invece tu intendi effettuare tale registrazione in autonomia, dovrai considerare i seguenti costi:

• 6 euro per la marca da bollo per ogni 4 facciate, o per ogni 100 righe;
• 1 euro per le planimetrie in allegato;
• 16 euro per ulteriori allegati.

Inoltre, è dovuta l’imposta di registro per la registrazione del preliminare presso l’Agenzia delle Entrate.

Il preliminare ad effetti anticipati

Il contratto preliminare ad effetti anticipati è assai diffuso nelle contrattazioni immobiliari. Tale forma consiste nel definire l’esecuzione anticipata di alcune delle obbligazioni da esso derivanti. La più frequente è sicuramente la consegna anticipata dell’immobile al promissario acquirente, con o senza corrispettivo.

Tuttavia, l’effetto traslativo ( e quindi il trasferimento di proprietà) si realizza solo in seguito alla stipula del rogito notarile. Pertanto, il promissario acquirente non integra un possesso utile ai fini dell’usucapione ma una mera detenzione.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare: aspetti fiscali

Vediamo adesso gli aspetti fiscali legati al preliminare di compravendita immobiliare. In particolare, le imposte dovute, ovvero:

• L’imposta sul Valore Aggiunto (IVA);
• L’imposta di registro.

Per quanto riguarda l’Iva, il preliminare di vendita sfugge al pagamento del tributo; questo qualora non sia prevista la corresponsione di acconti.

Ai sensi dell’art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86 stabilisce la registrazione in termine fisso, dei “contratti preliminare di ogni specie”.

Pertanto, a prescindere dalla modalità di stipula del contratto e dal regime Iva definitivo, i contratti preliminari sono comunque soggetti a registrazione in termine fisso.

Caparra confirmatoria e acconti: imposte indirette

La caparra confirmatoria, avendo natura risarcitoria, è da escludere l’applicazione dell’Iva. Le somme corrisposte a titolo di caparra, non essendo prestazioni di servizi o cessioni di beni, non soddisfano il presupposto soggettivo Iva.

L’Iva sulla caparra deve essere applicata solo in caso di adempimento, in quanto in tale caso viene imputata a corrispettivo.

Esempio Iva sulla caparra

Alla stipula del compromesso, viene stabilita la corresponsione della caparra confirmatoria di € 20.000. In questo caso, al momento della stipula del preliminare di vendita:

• Non è dovuta l’Iva;
• E’ dovuta l’imposta di registro in misura fissa pari ad € 200,00 per la registrazione del preliminare di vendita. Inoltre, è dovuta l’imposta di registro proporzionale dello 0,50% delle somme corrisposte a titolo di caparra (20.000,00 x 0,50 = 100,00 euro).

Successivamente, al momento della stipula del rogito notarile ( qualora la vendita risulti soggetta ad Iva), le somme corrisposte a titolo di caparra, rientreranno nella base imponibile Iva.

Mentre, qualora il contratto definitivo risulti soggetto ad imposta di registro, dovrà essere sottratta l’imposta di 100,00 euro già corrisposta sulla caparra.

Caparra e acconto ai fini dell’imposta di registro

Ai fini dell’imposta di registro, è importante la differenza tra somme a titolo di caparra e di acconto. Ai sensi dell’art. 10 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR n. 131/86, stabilisce che:

• le somme corrisposte a titolo di caparra sono soggette ad imposta di registro dello 0,50%;
• le somme corrisposte a titolo di acconto (purché non soggette ad Iva) sono soggette ad imposta di registro del 3%;

Vediamo qui di seguito le imposte riepilogate:

• Caparra: imposta di registro dello 0,50%;
• Acconto con trasferimento soggetto ad iva: Iva del bene ceduto;
• Acconto con trasferimento non soggetto ad iva: imposta di registro del 3%.

Cessione del preliminare di vendita: è possibile?

L’istituto della cessione del preliminare (o cessione del compromesso) rappresenta una risorsa molto utile per chi è alla ricerca di opportunità di investimento immobiliare.

In base a esso l’investitore, dopo aver individuato un’occasione immobiliare e sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, può cederlo a un terzo soggetto che subentra nel ruolo di acquirente.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “cessione del preliminare: come funziona e i rischi“.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare: le Faq degli utenti

Qui di seguito le risposte ad alcune domande poste da alcuni lettori:

• Quanti soldi devono essere versati al preliminare di vendita? La legge non definisce la percentuale da versare, tuttavia solitamente si tratta di una somma compresa tra il 10% e il 15% del prezzo;
• Vi è una differenza tra preliminare di vendita e compromesso? Non vi è alcuna differenza, in quanto il termine “compromesso” viene utilizzato come sinonimo di preliminare;
• Chi è il soggetto tenuto a pagare le spese del preliminare? Salvo eventuali accordi tra le parti, le spese sono a carico della parte acquirente.

Preliminare di compravendita: conclusioni e consulenza

Sia nel momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e a maggior ragione al momento della firma del contratto preliminare è opportuno farsi assistere da un professionista esperto.

In questo contributo ho cercato di riassumere gli effetti fiscali di un preliminare di vendita.

In caso di dubbi sull’argomento ti invito a contattarti al link qui di seguito.