La normativa italiana prevede che i canoni di locazione siano uno di quei beni che un creditore possa pignorare. Su ordine del Tribunale, l’inquilino anziché versare i canoni di locazione al proprietario dell’appartamento, li verserà al creditore procedente.
Si tratta del cosiddetto “pignoramento presso terzi”, ogni volta che si ha un rapporto triangolare tra un creditore, un debitore e un debitore del debitore.
Nel caso delle locazioni, il pignoramento presso terzi può avvenire solo nel caso in cui il contratto sia registrato all’Agenzia delle Entrate.
Vediamo nel dettaglio come funziona la procedura di pignoramento canoni di locazione. Per approfondimento, ti consiglio di leggere anche questo contributo: “Pignoramento prima casa: quando e come evitarlo“.
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Indice
Come funziona un Pignoramento?
Il pignoramento è l’atto con il quale inizia l’espropriazione forzata. Si tratta del primo atto esecutivo vero e proprio, che può assumere diverse forme. Il pignoramento, di qualunque tipo esso sia, ha la funzione di creare sui beni che esso colpisce un vincolo di destinazione. Ciò significa che i beni sui quali il pignoramento viene eseguito non possono più essere liberamente utilizzati dal proprietario ( cioè da debitore). La funzione del pignoramento è quella di “bloccare” i beni che esso colpisce destinandoli solo a soddisfare il creditore.
Il pignoramento è un atto che ha valore giuridico, e può avere per oggetto diverse tipologie di beni: beni di tipo immobiliare, come un’abitazione o fabbricato, di tipo mobiliare, oppure di un bene presso terzi.
Per poter pignorare un debito è necessario aver avviato un procedimento esecutivo su un soggetto debitore da parte di un creditore. Si tratta di un’azione forzosa che avviene successivamente alle richieste bonarie da parte del creditore.
La normativa italiana prevede che sia possibile procedere al pignoramento dei canoni di locazione, ovvero delle somme che vengono versate dall’inquilino al proprietario.
Ci può pignorare i canoni di locazione?
Qualsiasi creditore, sia esso un privato, una pubblica amministrazione (ad esempio l’Agenzia delle Entrate Riscossione) o un ente locale ( ad esempio Il Comune, la Regione). Il creditore deve essere in possesso di un titolo esecutivo che certifichi ufficialmente l’importo a lui dovuto. Tale documento può essere esclusivamente una sentenza o un altro provvedimento definitivo del giudice.
Pertanto non sarà possibile pignorare l’affitto solo sulla base di un semplice contratto, di una bolletta non pagata se prima non ci si è rivolti ad un giudice.
Quando si parla di pignorare un canone di locazione, sono oggetto di questa azione le somme che il debitore recepisce da eventuali inquilini presenti nell’immobile di sua proprietà. In questo caso si parla di pignoramento presso terzi, e si può agire in questo modo se esiste un contratto di locazione registrato.
Pignoramento canoni di locazione come pignoramento presso terzi
Il pignoramento presso terzi vede coinvolti non solo il creditore ed il debitore, ma anche il debitore del debitore, detto terzo. Il pignoramento presso terzi, è disciplinato dall’art. 543 del codice civile e al primo comma stabilisce che:
“il pignoramento dei crediti del debitore verso terzi o di cose del debitore che sono in possesso di terzi, si esegue mediante atto notificato personalmente al terzo e al debitore a norma degli articoli 137 e seguenti”
In questo caso, il terzo è il conduttore dell’immobile, il quale, a partire dal giorno della notifica dell’atto di pignoramento, deve astenersi da corrispondere i canoni di affitto al locatore debitore. Questi dovranno essere corrisposti al creditore del locatore.
Per l’azione di recupero del credito è molto importante verificare le fonti di reddito, nello specifico è possibile conoscere tutti i dati del contratto, i dati dell’immobile oggetto di locazione e l’importo del canone di locazione.
Pignoramento canone di locazione: la procedura
Un volta verificato che il debitore percepisca mensilmente un affitto e aver notificato l’atto di precetto, si attiva la procedura di pignoramento presso terzi. Vediamo qui di seguito gli step della procedura:
- Viene effettuata una notifica dell’atto di pignoramento, sia al locatore debitore che al locatario. Tale notifica deve essere effettuata dall’ufficiale giudiziario del Tribunale e contiene una data: essa indica il giorno in cui il debitore e affittuario si devono presentare davanti al giudice per l’udienza;
- Una volta avvenuta la notifica dell’atto di pignoramento, e fino al termine dell’udienza, il locatario non deve pagare i canoni di locazione né al locatorio debitore né al creditore di quest’ultimo;
- Prima che avvenga l’udienza, l’affittuario deve inviare un documento ( tramite raccomandata o posta elettronica certificata) in cui conferma che mensilmente paga un affitto al locatario debitore, indicando anche quando versa mensilmente. Questo documento deve essere presentato entro 10 giorni dall’avvenuta notifica dell’atto di pignoramento;
- Nel giro dell’udienza che si tiene in Tribunale, il giudice ordina che il locatario versi i canoni di locazione non più al locatore debitore, ma al creditore di quest’ultimo. E’ tenuto a versare le mensilità spettanti a partire dalla data in cui è diventato esecutivo il pignoramento.
Cosa succede se l’affittuario non invia la comunicazione?
Una volta notificato l’atto di pignoramento, l’inquilino deve fare una comunicazione entro 10 giorni tramite raccomandata o posta elettronica certificata, nella quale conferma di pagare un affitto mensilmente, specificando anche quanto versa al mese.
Qualora non provveda all’invio del documento, si apre una causa che accerta l’obbligo dell’inquilino di versare le mensilità al creditore del locatore. Il tutto si conclude con la condanna dell’affittuario a versare le somme arretrate al creditore del locatore.
Cosa succede se l’inquilino una volta notificato l’atto di pignoramento continui a versare l’affitto al locatore debitore?
In questa situazione i versamenti sarebbero da considerare non effettuati, e l’inquilino potrebbe essere condannato dal Tribunale a versare tali somme al creditore del locatore.
Pignoramento di un immobile dato in locazione
Dopo il pignoramento di un immobile che era stato già dato in locazione, il locatore-proprietario perde la legittimazione sostanziale sia a richiedere al conduttore il pagamento dei canoni, sia ad accettarli, spettando tale legittimazione in via esclusiva al custode, fino al decreto di trasferimento del bene (Cassazione civile n. VI, 2803/2018 n. 7748).
Pignoramento canoni di locazione: le ultime fasi
Eseguita l’ultima notificazione, l’ufficiale giudiziario consegnerà l’originale dell’atto di citazione al creditore. Quest’ultimo, sarà tenuto a depositare, entro 30 giorni dalla consegna, la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi dell’atto di citazione, del titolo esecutivo e del precetto, nella cancelleria del tribunale competente per l’esecuzione.
Qualora la nota di iscrizione a ruolo e le copie degli atti di cui sopra fossero inviate oltre il temine sopracitato, il pignoramento diviene inefficace.
Durante il pignoramento canone locazione, l’inquilino perde la casa?
L’inquilino se continua a pagare il canone di locazione non perde la casa. In quanto, il proprietario non può agire con uno sfratto dell’inquilino, e il creditore può ricevere invece le somme dovute per l’affitto al posto del debitore.
Sono tassabili le somme derivanti dal pignoramento?
Quando avviene un pignoramento canoni di locazione, su tali somme ricevute dal creditore sono soggette a tassazione. Pertanto, quest’ultimo dovrà indicarle correttamente nella propria dichiarazione dei redditi.
Cosa succede se il canone di affitto viene pagato in nero?
Non è possibile per un creditore procedere al pignoramento canone di locazione se il contratto non è registrato e viene corrisposto in nero.
Pignoramento canoni locazione: conclusioni
Se ti trovi in questa situazione, ovvero che ti venga pignorato il canone di locazione dell’immobile che stai affittando, ti consiglio di farti assistere da un avvocato specializzato in materia che, analizzerà il tuo caso e saprà darti indicazioni in modo da evitare spiacevoli sorprese.
