Pignoramento prima casa: quando e come evitarlo

La prima casa del debitore può essere soggetta a pignoramento? Quando un debito non pagato può portare alla perdita della prima casa attraverso il pignoramento? Scopriamo insieme tutte le casistiche in questo articolo.

Una delle preoccupazioni di chi si trova in situazioni di difficoltà finanziaria è capire se la propria abitazione può essere soggetta a Pignoramento e successivamente ad espropriazione forzata.

Quello che devi sapere è che solo in alcuni casi un debito non pagato può portare alla perdita della Prima Casa attraverso il pignoramento.

In questo articolo voglio parlare proprio questo argomento per dissipare i tuoi dubbi su questo aspetto e capire quali soggetti sono legittimati a procedere al pignoramento prima casa del debitore.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Pignoramento prima casa: quando può avvenire?

Le fattispecie legate al pignoramento prima casa cambiano in relazione alla tipologia del creditore ed alle diverse condizioni che si possono riscontrare.

Il pignoramento è il primo atto con il quale si avvia la procedura di espropriazione forzata dell’immobile. La procedura con cui il creditore liquida il bene del debitore per soddisfare il suo credito.

La funzione del pignoramento è vincolare un bene del debitore per il soddisfacimento di un diritto di credito vantato da uno o più creditori.

Oggetto di pignoramento possono essere beni mobili, ed immobili, ma anche lo stipendio o la pensione.

Prima casa non pignorabile per debiti erariali

L’obiettivo di questo articolo è capire in quali casi possa essere pignorata la prima casa, ed eventualmente da chi.

La Legge n 69/2013 ha introdotto il divieto pignoramento dell’unico immobile di proprietà del debitore. Questo, tuttavia, solo nell’eventualità che il soggetto creditore sia l’Agenzia delle Entrate Riscossione.

Qui di seguito vediamo quali sono le condizioni, al verificarsi della quali non è pignorabile la prima casa:

• Deve trattarsi dell’unico immobile di proprietà del creditore;
• Deve trattarsi dell’immobile dove il creditore risiede anagraficamente;
• L’immobile deve essere accatastato come civile abitazione (categoria A, tranne A/10);
• Deve trattarsi di un immobile non qualificabile come bene di lusso. Le categorie catastali degli immobili di lusso sono A1, A/8 e A/9).

Il divieto di pignoramento della Prima Casa è valido solo per debiti tributari e per sanzioni amministrative. In tutti gli altri casi il creditore ha diritto di chiedere il pignoramento della prima casa ed avviare l’esecuzione forzata.

Prima casa pignoramento: quando è possibile?

La prima casa è pignorabile se manca anche una delle condizioni viste sopra. Vediamo alcune situazioni in cui la prima casa è pignorabile quando il contribuente:

• possiede anche anche un altro immobile (anche se solo per una quota), ad esempio per eredità;
• ha un solo immobile ma ad uso ufficio;
• risiede in una villa o in una abitazione accatastata come di lusso;
• ha residenza in un immobile diverso dalla casa di proprietà (ad esempio perché l’ha data in locazione).

Pignoramento prima casa in caso di altra proprietà immobiliare

Il divieto di pignoramento dell’immobile, però, non è un divieto assoluto.

Infatti, in alcuni casi è consentita sia l’ipoteca che il pignoramento.

La Legge n 69/13, infatti, non ha posto il divieto di pignoramento sulla prima casa di proprietà, bensì sull’unica.

Quindi è al riparo dal pignoramento attuato dall’Erario solo il debitore proprietario di un unico immobile.

Ad esempio, nel caso in cui il debitore possieda un secondo immobile (o ne possieda anche solamente una piccola quota), il Agenzia Riscossione può rifarsi su questo secondo immobile. Se questo non dovesse essere sufficiente a coprire il credito vantato, allora può essere intaccata anche la Prima Casa.

Ai sensi dell’art. 76, comma 2 del DPR n. 602/1973, modificato dal D.L. n. 50/2017, in caso di possesso di un secondo immobile l’Agente di Riscossione ha la possibilità di pignorare anche la prima casa, ma solo al verificarsi delle seguenti condizioni:

• Il debito erariale superi l’importo di 120.000 euro;
• Il valore di tutti gli immobili di proprietà del debitore sia superiore a 120.000 euro;
• E’ necessario inoltre che, l’Erario conceda di rateizzare l’importo da lui dovuto.

L’Agente della riscossione deve:

• notificare la cartella esattoriale e aspettare almeno 60 giorni;
• notificare un preavviso di ipoteca e aspettare almeno 30 giorni;
• iscrivere l’ipoteca sulla casa del contribuente e aspettare almeno 6 mesi prima di poter avviare il pignoramento vero e proprio.

Impignorabilità della prima casa per debiti erariali

La Legge n. 69/2013 ha modificato l’art. 76, comma 1, del DPR n. 602/1973, prevedendo che:

“Ferma la facoltà di intervento ai sensi dell’art. 499 del codice di procedura civile, l’agente della riscossione: a) non da corso all’espropriazione se l’unico immobile di proprietà del debitore, con esclusine delle abitazioni di lusso aventi le caratteristiche individuate dal decreto del Ministero pe ri lavori pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969, e comunque dei fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9, è adibito ad uso abitativo e lo stesso vi risiede anagraficamente.”

Come si evince dalla norma, in presenza dei requisiti, non può essere pignorato l’unico immobile (non di lusso) di proprietà del debitore. Tale immobile può essere pignorato se non soddisfa uno dei requisiti e solo per debiti superiori a 120.000 euro. Al contrario, i fabbricati ad uso commerciale possono essere sempre soggetti a pignoramento.

Chi, invece, può pignorare la prima casa?

La Prima Casa è pignorabile, invece, se i debiti contratti dal debitore sono verso soggetti privati. Come ad esempio la banca con cui il soggetto ha stipulato un mutuo. Oppure, un privato o un’azienda.

In tutti questi casi la legge non prevede limiti. Quindi in caso di insolvenza del debitore non è prevista alcuna forma di tutela. Nemmeno per quanto riguarda la prima casa.

Ora che hai visto come stanno le cose avrai capito il motivo per cui prima di arrivare al pignoramento dell’immobile da parte del creditore è consigliabile prendere in considerazione l’ipotesi di vendere di propria iniziativa. In questo modo puoi saldare il debito dovuto con i soldi della vendita e gestire le residue disponibilità finanziarie.

Anche nel caso in cui i creditori siano familiari, controparti di processi che hanno vinto le cause o altri soggetti privati, per il debitore non esistono altre forme di tutela. Allo stesso modo di come avviene per le banche e le finanziarie.

Iscrizione dell’ipoteca sulla casa

Oltre al pignoramento prima casa, la legge italiana prevede che, in presenza di debiti complessivamente superiori a € 20.000, si possa iscrivere ipoteca sull’immobile prima casa del debitore.

L’ipoteca è una forma di garanzia per il creditore, che attribuisce un diritto di prelazione sul bene oggetto di ipoteca, volto a tutelarlo contro il pericolo d’insolvenza del debitore.

L’ipoteca viene costituita mediante l’iscrizione in un pubblico registro e si estende all’intero bene che ne è oggetto. L’immobile ipotecato rimane in godimento del proprietario che lo può usare liberamente.

In buona sostanza, l’ipoteca può essere iscritta tutte le volte in cui il proprietario ha un debito e il creditore è in possesso di un titolo esecutivo come ad esempio un decreto ingiuntivo non opposto entro 40 giorni.

L’ipoteca consente di essere preferiti ad altri creditori (non privilegiati) nel caso in cui venga avviata una procedura espropriativa e di essere avvisati dell’inizio di una procedura giudiziale di espropriazione.

Così, ad esempio, in caso di debiti tributari, se l’ammontare del debito delle cartelle di pagamento scadute e non onorate supera l’importo di € 20.000, l’agente per la riscossione può procedere a ipotecare l’unica casa del contribuente. Per questo motivo, è prudente tenere sempre al di sotto di questa soglia la propria esposizione debitoria con il fisco.

Come si può pignorare la prima casa?

Come abbiamo visto precedentemente, per la riscossione esattoriale, è possibile senza l’intervento di un giudice, per pignorare la prima casa è necessario che il creditore sia in possesso di un “titolo esecutivo“, ovvero una sentenza, un decreto ingiuntivo definitivo. Vediamo qui di seguito gli step che il creditore dovrà seguire per pignorare prima casa:

• Notifica al debitore del titolo esecutivo;
• Notifica al debitore dell’atto di precetto, ossia l’invito a pagare entro 10 giorni;
• Iscrizione dell’ipoteca sulla prima casa. Questa, consente al creditore di aggredire l’immobile anche nel caso in cui venga ceduto a terzi.
• La notifica dell’atto di pignoramento immobiliare per il tramite dell’ufficiale giudiziario. Questo, deve avvenire entro 90 giorni dalla notifica dell’atto di precetto.

Anche se non è obbligatorio, è consigliabile, prima del pignoramento immobiliare, procedere con l’iscrizione dell’ipoteca sulla prima casa. L’iscrizione dell’ipoteca non deve essere notificata né al debitore, né ad eventuali comproprietari. Tale adempimento permette al creditore di aggredire l’immobile anche nel caso in cui venga ceduto a terzi.

Pignoramento prima casa cointestata: è possibile?

Anche nel caso in cui tu abbia la casa cointestata al 50% con il coniuge, è possibile pignorarla. Il pignoramento è fatto sull’intero immobile, con l’obbligo, di restituire al coniuge non debitore il 50%. Il giudice, prima della vendita, valuterà se è possibile una divisione dell’immobile, con vendita solo di una parte e l’attribuzione dell’altra al comproprietario.

Come fare per per evitare il pignoramento della casa?

Il primo consiglio che posso darti per evitare che ti venga pignorata la casa è quello di muoverti in anticipo, ovvero prima dell’insorgenza di eventuali debiti erariali o di natura privata. Quindi è opportuno valutare i possibili strumenti al fine di tutelare il tuo patrimonio, prima che conclamata la situazione debitoria. Qui di seguito, alcuni strumenti che possiamo utilizzare in maniera preventiva al fine di evitare il pignoramento della prima casa:

• Intestazione dell’immobile ad un familiare: rappresenta la modalità più utilizzata per liberarsi della proprietà dell’immobile. Questo, deve avvenire attraverso un atto notarile. Tuttavia è opportuno sapere che un immobile donato può essere pignorato a determinate condizioni;
• Utilizzo di strumenti utili a proteggere il proprio patrimonio, quali ad esempio:
  • la costituzione di un fondo patrimoniale: patrimonio destinato al soddisfacimento degli interessi della famiglia;
  • la costituzione di un trust: istituto di origine anglosassone in cui un soggetto può destinare i propri beni per essere amministrati da un terzo, dandone i frutti a dei beneficiari.

Pignoramento prima casa: conclusioni

Se hai contratto debiti erariali di rilevante ammontare e hai il pensiero che possano attivare il pignoramento della tua casa, forse è troppo tardi per intervenire!

Non voglio spaventarti.

Dico questo perché spesso per esperienza personale quando vengo contattato da potenziali clienti per valutare la propria posizione personale, spesso l’insolvenza è talmente conclamata che non è più possibile intervenire.

Fare in modo che un debito iscritto a ruolo possa scadere a lungo termine è possibile, ma è necessario intervenire per tempo.

Altrimenti, sarà comunque troppo tardi e nessuno potrà intervenirti in aiuto.

Per questo motivo valuta opportunamente la tua situazione personale, anche per valutare la possibilità di applicare strumenti di tutela, come il Fondo Patrimoniale. Attenzione, però, devi metterti in moto prima che la tua situazione di insolvenza sia palese. A quel punto qualsiasi strumento è inutile.

Qui di seguito il link per metterti in contatto con me per analizzare la tua situazione.