Plusvalenza da cessione del preliminare: è tassabile?

La differenza tra l’importo ricevuto per la cessione del preliminare e la spesa sostenuta per la caparra rappresenta per il fisco plusvalenza tassabile.

L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n.6/E del 19 gennaio 2015, risponde ad un contribuente che, dopo aver stipulato il compromesso per l’acquisto di un’abitazione ancora in costruzione e aver pagato un acconto, ci ripensa e decide di rivendere l’atto, operazione, per lui, in attivo dal punto di vista dell’incasso. Tale plusvalenza a parere dell’Agenzia delle Entrate dovrà essere soggetta a tassazione. Vediamo in questo contributo come deve essere tassata la plusvalenza da cessione del preliminare e quali sono sia le imposte dirette che indirette.

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Cessione del preliminare: che cos’é

La cessione del preliminare è una pratica finanziaria regolata dagli articoli 1406 e segg. del Codice Civile.
In questi, viene sancito che è possibile cedere ad un terzo le prestazioni derivanti da un contratto, se tali prestazioni non siano state ancora espletate, previo consenso dell’altra parte. Se desideri approfondire come funziona la cessione del contratto preliminare e quali sono i rischi legati a questa operazioni e gli accorgimenti da porre in atto per tutelarsi ti consiglio di leggere questo contributo: “cessione del preliminare: come funziona e i rischi“

Plusvalenza da cessione del preliminare: Risoluzione Ministeriale n. 6/E/2015

Un contribuente ha deciso di interpellare l’Agenzia delle Entrate in merito al corretto trattamento tributario relativo ad una cessione di un preliminare per un corrispettivo maggiore dell’acconto versato in sede di stipula del contratto preliminare. A parere del contribuente tale reddito non deve essere soggetto a tassazione in quanto non riconducibile ad alcuna specifica norma. Pertanto in base al principio di certezza del diritto tributario non deve essere soggetto a tassazione.

Risposta dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate nella risposta all’interpello in primo luogo ha osservato che:

“il contratto preliminare non ha effetti reali, vale a dire non trasferisce la proprietà del bene, ma produce esclusivamente effetti obbligatori, nel senso che comporta il sorgere di determinati impegni in capo alle parti contraenti”.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito nella circolare che la vendita del preliminare è fiscalmente rilevante e trova posto tra i redditi diversi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir. Tuttavia, non rientrando tra i redditi individuati nell’art. 67 comma b del Tuir. In quanto quest’ultimi riferiti alle cessioni di immobili. Nel caso di cessione del contratto preliminare non vi è alcun trasferimento dell’immobile. A parere dell’Agenzia tali redditi devono rientrare nella lettera I) dell’art. 67 comma 1 del Tuir:

“redditi derivanti da attività di lavoro autonomo non esercitate abitualmente o dalla assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere”

In quanto il contribuente si è assunto l’obbligo di non stipulare il contratto definitivo.

Dottrina

La dottrina non si è espressa tanto in merito alla tassazione della cessione del preliminare. Vi sono sia orientamenti che sostengono la tesi della non imponibilità. A sostegno di tale tesi vi è la mancanza di una disposizione nell’art. 67 che attragga a tassazione la fattispecie in argomento. C’è chi sostiene la tesi dell’Agenzia delle Entrate, ovvero ricondotta proprio fra quelle atte a generare un reddito derivante dall’assunzione di un obbligo di “fare, non fare, o permettere” di cui alla suddetta lett. l). Pertanto, il corrispettivo percepito concorrerebbe quindi a formare il reddito complessivo del cedente come reddito diverso, per la cessione del preliminare.

Plusvalenza da cessione del preliminare: calcolo

L’Agenzia delle Entrate, però, non si limita solo a fornire un chiarimento sulla tipologia di reddito che determina la cessione, ma indica anche qual è il calcolo da fare per individuare la plusvalenza tassabile. È specificato, infatti, che la plusvalenza da assoggettare a tassazione è quella calcolata in base all’articolo 71, comma 2, del Tuir e, quindi, è data dalla differenza tra l’importo ricevuto e quanto versato in sede di preliminare.

Il reddito si calcola sottraendo al prezzo incassato con la cessione del preliminare, le spese inerenti. Per l’Agenzia delle Entrate, sono rappresentate dalla somma che il soggetto ha versato come acconto al momento della stipula del preliminare. Non devono quindi tenersi in considerazione le spese relative all’immobile (ristrutturazione, manutenzione straordinaria ecc.) poiché non vi è stata cessione dell’immobile ma cessione del contratto preliminare.

Cessione del preliminare: imposte indirette

Per quanto riguarda le imposte indirette la cessione del preliminare differisce a seconda della tipologia di soggetto. Se il soggetto è un privato sarà dovuta l’imposta di registro del 3%. Qualora il cedente sia un’ impresa, il corrispettivo della cessione sarà sottoposto ad IVA, nella misura ordinaria del 22%. Non sarà dovuta l’imposta in misura proporzionale ma fissa. Questo in forza del principio di alternatività tra imposta di registro e Iva. L’aliquota del 3% di imposta di registro sarà applicabile solo all’importo della cessione. Non rientra nel calcolo l’importo legato al rimborso della caparra. La fattispecie della cessione del contratto differisce dall’altra fattispecie, invero molto più frequente, ovvero quella che riguarda il preliminare per persona da nominare. In quest’ultimo caso il terzo nominato subentra nella posizione originaria del cedente con effetto retroattivo, e quindi dal momento della stipula del preliminare stesso. Nel caso di cessione del contratto, invece, il subentro è a titolo derivativo, con effetto dal momento della cessione.

Esempio

Poniamo il caso di un soggetto A che stipula un contratto preliminare con il soggetto B, impegnandosi ad acquistare un immobile. Successivamente il soggetto A cede al soggetto C il contratto preliminare alla somma di € 50.000 euro. Di cui € 20.000 a titolo di corrispettivo per la cessione e € 30.000 a titolo di rimborso della caparra versata dal soggetto A. Saranno dovute le seguenti imposte:

• l’imposta d’atto fissa di Euro 200,00 ai sensi dell’art. 31 del D.P.R. n. 131/1986;

• l’imposta proporzionale del 3% ex art. 9 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986. Tale imposta dovrà essere calcolata sull’ammontare del corrispettivo concordato per la cessione, ovvero € 20.000.

Plusvalenza da cessione del preliminare: consulenza

La dottrina si è espressa con pareri discordanti in merito alla tassazione delle plusvalenza da cessione del preliminare. L’Agenzia delle Entrate in risposto dell’interpello ha chiarito che tale plusvalenza debba inquadrarsi come reddito diverso e pertanto soggetto a tassazione. Se desideri una consulenza in merito a questo aspetto e se stai valutando di vendere o acquistare un immobile e vuoi la certezza di farlo alle migliori condizioni possibili, contattami al link qui sotto!