Plusvalenza immobiliare: irpef o imposta sostitutiva?

Chi vende un bene immobile può richiedere al notaio, all’atto del rogito, l’applicazione di un’imposta sostitutiva pari al 26%. La disposizione riguarda le plusvalenze realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) acquistati, costruiti o ricevuti in donazione da non più di cinque anni. In quest’ultimo caso, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Il nostro sistema tributario prevede la tassazione della plusvalenza immobiliare, soltanto se realizzata a scopo speculativo. Viene considerata speculativa e pertanto soggetta a tassazione la vendita di immobili entro cinque anni dall’acquisto.

E’ opportuno precisare che, nel caso in cui l’attività di cessione di immobili fosse continuativa ed abituale si entra nell’attività commerciale. Quest’ultima, richiede l’apertura della partita iva con tutti gli adempimenti ad essa connessi, da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale.

Non è il mio obiettivo esaminare la fattispecie della vendita immobiliare nell’ambito imprenditoriale.

In questo contributo, desidero mostrarti mostrarti cosa succede da un punto di vista fiscale quando vendiamo un immobile entro i cinque anni dal suo aquisto.

Sei pronto!?! Si comincia!

Plusvalenza immobiliare: in quali casi?

La disciplina fiscale legata alla tassazione della plusvalenza da cessione immobiliare rientra nella categoria dei “redditi diversi” (art. 67 del TUIR).

Affinché si possa realizzare un reddito diverso i proventi non devono pervenire:

• nell’esercizio di arti o professioni;
• nell’esercizio di attività commerciale

La norma pertanto si applica nei confronti di:

• Persone fisiche;
• Enti non commerciali;
• Soggetti non residenti.

Plusvalenza immobiliare: normativa

La plusvalenza immobiliare per il soggetto che realizza la cessione è soggetta a tassazione. Questo, è disciplinato negli art. 67 e 68 del TUIR ( DPR n. 917/1986).

Il Tuir prescrive che, sono soggette a tassazione:

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, escluse le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante“.

Dalla norma si evince che è soggetta a tassazione la vendita realizzata nei cinque anni dall’acquisto. In quanto tale casistica è considerata dal nostro legislatore effettuata con il fine speculativo.

Quali sono le condizioni legata alla tassazione della plusvalenza?

Come disciplinato dall’art. 67 del Tuir, si realizza plusvalenza nei seguenti casi:

• L’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;
• Gli immobili siano stati ceduti prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione. Obiettivo del legislatore è tassare l’intento speculativo;
• Non siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

Plusvalenza immobiliare: quando non si realizza?

Sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari. Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare). Questo per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita. In sostanza, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni. Ad esclusione degli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

La condizione deve essere rispettata per la “maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita”. Come chiarito dalla R.M. 213/E/2007 la condizione risulta rispettata quando, ad esempio, l’immobile risulta posseduto da tre anni ed è stata adibita ad abitazione principale per due anni.

In merito all’abitazione principale, ciò che rileva non è tanto il profilo formale, ovvero l’annotazione nei registri dell’anagrafe del comune. Bensì, l’effettiva utilizzazione dell’immobile.
La destinazione dell’immobile ad abitazione principale, potrà essere dimostrata con l’esibizione delle utenze, domiciliazione di c/c bancari, ecc..

Plusvalenza da cessione immobiliare: calcolo

L’art. 68 del DPR. n. 917/1986 specifica che la plusvalenza da cessione immobiliare è costituita dalla:

“differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente)“

Plusvalenza immobiliare: quali sono i costi detraibili?

Il Testo unico sulle imposte sui redditi all’art. 68 comma 1 viene specificato che è possibile detrarre dalla plusvalenza immobiliare ogni “costo inerente all’immobile“. Con questo si intende che è possibile detrarre tutte le spese sostenute in relazione all’immobile.

Tale articolo non indica quali sono i costi specifici che è possibile detrarre. Dalla norma si evince che sono detraibili tutte le spese sostenute per l’acquisto dell’appartamento, le spese di costruzione e di ristrutturazione.

Per quanto riguarda, invece, i costi inerenti legati alla costruzione dell’immobile, possiamo dedurre le fattispecie di costo legate a:

• Contratto di appalto;
• Progettazione e a consulenze di vario genere;
• Oneri comunali di urbanizzazione;
• Incrementi sostenuti dopo la costruzione e prima della cessione (es. manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Tassazione della plusvalenza da cessione di immobili: irpef o imposta sostitutiva

Quando abbiamo determinato l’importo della plusvalenza con la modalità vista nel paragrafo precedente, dobbiamo individuare qual’è la modalità di tassazione più conveniente.

La plusvalenza da cessione di immobili rappresenta, per il/i venditore/i, un reddito tassabile appartenente alla categoria “redditi diversi” (di cui all’articolo 67 del DPR n. 917/86).

Il contribuente può optare per due tipi tassazione:

• ordinaria;
• separata

La tassazione ordinaria

La plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili IRPEF (redditi da lavoro dipendente, pensione, etc).

La plusvalenza deve essere tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito IRPEF.

Questo a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23% fino allo scaglione più alto che è il 43%.

Pertanto, maggiore è il tuo reddito imponibile IRPEF, minore è la convenienza per la scelta di questo tipo di tassazione per la tua plusvalenza. Un’altra variabile da considerare che influisce nella scelta è la presenza di eventuali oneri deducibili e detraibili.

In sostanza, maggiori sono gli oneri deducibili e detraibili di cui puoi beneficiare maggiore sarà la convenienza alla tassazione IRPEF della plusvalenza.

Tassazione separata

Al momento della cessione, in sede di atto notarile, alla plusvalenza da cessione di immobili può essere applicata un’imposta sostitutiva. Questo tipo di tassazione è alternativo alla tassazione ordinaria IRPEF indicata sopra. In questo caso il notaio effettuerà la funzione di sostituto d’imposta ed incasserà l’imposta sostitutiva per te per versarla all’Erario. Inoltre, la tassazione avviene su tutta la plusvalenza senza possibilità di riduzioni di valore possibili, invece, in caso di scelta per la tassazione IRPEF (deduzioni e detrazioni).

La Legge di Stabilità 2020 all’art. 1, comma 695, legge n. 160 del 27 dicembre 2019 ha modificato, con effetto dal 1 gennaio 2020, la misura di questa imposta sostitutiva. Tale imposta è stata portata dal 20%( in vigore fino al 31 dicembre 2019) al 26% ( applicabile per i trasferimenti posti in essere a partire dal 1° gennaio 2020.

La tassazione sostitutiva non è applicabile alle plusvalenze che, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, costituiscono redditi di capitale ovvero sono conseguite:

• nell’esercizio di arti o professioni
• nell’esercizio di imprese commerciali oppure da società in nome collettivo o in accomandita semplice
• in relazione alla qualità di lavoratore dipendente.

Tassazione ordinaria o tassazione separata: qual’è più conveniente?

La tassazione separata ha un duplice vantaggio.

In primis, la possibilità  di applicazione dell’aliquota “secca” del 26%. Questo in luogo dell’aliquota IRPEF normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi. Opzione meno vantaggiosa, soprattutto se si percepisco altri redditi imponibili IRPEF.

Il secondo vantaggio è la possibilità di evitare per legge controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi. Il consiglio che posso darti, considerate le variabili che possono influenzare la decisione, è di valutare assieme ad un consulente fiscale l’effettiva convenienza fiscale tra le due possibili tassazioni per il tuo caso personale.

Quando non si paga la plusvalenza immobiliare?

Non si paga la plusvalenza immobiliare quando si:

• riceve un immobile in eredità e si decide di metterlo in vendita;
• acquista un immobile e lo si vende dopo un periodo di 5 anni;
• acquista un immobile con agevolazione di prima casa e per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita l’alloggio viene utilizzato come abitazione principale

Le cessioni a titolo gratuito non costituiscono plusvalenza, mentre non c’è tassazione per le plusvalenze relative a immobili acquistati per successione e a fabbricato abitativo adibito dal cedente, per la maggior parte del periodo di possesso, ad abitazione principale propria o dei propri familiari.

Plusvalenza da cessioni immobili: consulenza

Le imposte sulla vendita della casa sono da sempre un aspetto da considerare attentamente.

La tassazione della plusvalenza immobiliare riguarda sia gli immobili detenuti in Italia, che gli immobili esteri.

La plusvalenza può essere assoggettata a tassazione separata, oppure a tassazione IRPEF in dichiarazione dei redditi. Tutto questo se la cessione viene considerata speculativa, quindi entro i cinque anni dall’acquisto. Questo a meno che non si tratti dell’immobile ove per la maggior parte del periodo d’imposta abbiamo tenuto la residenza.

Quando ci si trova a dover pagare le imposte sulla plusvalenze è sempre opportuno valutare la situazione del singolo soggetto per valutare la convenienza fiscale di un regime piuttosto che un altro.

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