Plusvalenza terreni agricoli: tassazione

Hai un terreno agricolo ma non lo utilizzi e pertanto stai pianificando di venderlo. Se desideri avere informazioni in merito alla tassazione prevista per i terreni sei nel posto giusto.

In questa guida cercherò di spiegarti nel dettaglio la plusvalenza dei terreni agricoli e come cambia quest’ultima se parliamo di terreni edificabili o meno.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Plusvalenza vendita terreno agricolo: normativa

La plusvalenza terreno agricolo per il soggetto che realizza la cessione è soggetta a tassazione. Questo, è disciplinato negli art. 67 e 68 del TUIR ( DPR n. 917/1986).

Il Tuir prescrive che, sono soggette a tassazione:

“le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, escluse le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante“.

Ai fini della plusvalenza è opportuno distinguere se si tratta di vendita di un terreno non edificabile o vendita di un terreno edificabile.

Se desideri approfondire la casistica relativa alla vendita di terreni in corso di costruzione ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Vendita immobile in corso di costruzione: tassazione“.

Vendita terreni agricoli non edificabili: normativa

Ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) sono redditi diversi:

“le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”

La norma esclude di conseguenza la tassabilità in caso di destinazione non edificatoria del terreno.

Come previsto dal DL. n. 223 del 4 luglio 2006:

“un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”

Vi sono stati chiarimenti anche da parte dell’Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 460/E/2008:

“una volta intervenuta l’approvazione da parte della Regione, la qualificazione dell’area sarà quella risultante dallo strumento urbanistico generale, così come quello approvato dalla Regione.”

Alla luce dei riferimenti normativi e dei chiarimenti di cui sopra, la cessione di terreni agricoli produce una plusvalenza in capo al venditore solo quando questi sono stati acquistati da meno di 5 anni.

Pertanto, ipotizziamo che nel 2022 decidi di vendere un terreno agricolo non edificabile a 15.000 euro, che avevi acquistato nel 2018 a 10.000 euro. Hai realizzato una plusvalenza e siccome sono passati 4 anni da quando hai acquistato, allora sarai tenuto a pagare imposte sui 5.000 euro.

Supponiamo invece che nel 2022 decidi di vendere un terreno agricolo non edificabile a 15.000 euro, che avevi acquistato nel 2015 a 10.000 euro. Hai realizzato una plusvalenza e siccome sono passati 7 anni da quando hai acquistato, non dovrai pagare alcuna plusvalenza.

Vediamo adesso altri due casi che si potrebbero presentare, ovvero la vendita di un terreno agricolo non edificabile che hai ricevuto in successione oppure in donazione.

Vendita di terreno agricolo non edificabile ricevuto per successione

Se hai ricevuto un terreno agricolo non edificabile per successione, ovvero in eredità, in caso di vendita non pagherai mai le imposte. Questo, sia nel caso in cui la vendita generi una plusvalenza o meno:

Che tu rivenda entro o dopo 5 anni, la plusvalenza da vendita di immobili ricevuti per successione non si tassa.

Vendita di terreno agricolo non edificabile ricevuto per donazione

A differenza della vendita del terreno ricevuto per successione, il terreno agricolo ricevuto in donazione, dovrai versare le imposte sulla plusvalenza soltanto nel caso in cui il donante l’abbia comprato da meno di 5 anni fa rispetto alla tua vendita.

Vediamo qui di seguito alcuni esempi concreti.

Esempio 1:

Supponiamo di essere nel 2022 e decidi di vendere un terreno agricolo non edificabile che i tuoi genitori ti hanno donato. Ipotizziamo che i tuoi genitori abbiano acquistato il terreno nel 2018. Essendo trascorsi meno di 5 anni da quando i tuoi genitori hanno acquistato il terreno, se realizzi una plusvalenza sarai tenuto a pagarci le imposte.

Esempio 2:

Supponiamo di essere nel 2022 e decidi di vendere un terreno agricolo non edificabile che i tuoi genitori ti hanno donato. Ipotizziamo che i tuoi genitori abbiano acquistato il terreno nel 2015. Essendo trascorsi più di 5 anni da quando i tuoi genitori hanno acquistato il terreno, se realizzi una plusvalenza non dovrai versare alcuna imposta.

Plusvalenza terreno agricolo non edificabile: tassazione

In caso in cui generi una plusvalenza dalla vendita del tuo terreno non edificabile, avrai a disposizione le seguenti opzione per tassare tale plusvalenza:

• in dichiarazione dei redditi, in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo;
• all’atto del rogito notarile, applicando l’imposta sostitutiva del 26%;
• in dichiarazione dei redditi ed è soggetta a tassazione separata.

La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il corrispettivo di vendita ed il costo fiscalmente riconosciuto.

Il costo fiscalmente riconosciuto del terreno edificabile corrisponde:

• in caso di acquisto a titolo oneroso, al prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e rivalutato in base all’indice Istat;
• in caso di acquisto a titolo gratuito, al valore dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di donazione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e rivalutato in base all’indice Istat;
• nel caso di rideterminazione del valore con pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% nei termini previsti dalla legge, al valore di perizia, aumentato della spesa sostenuta per la redazione della stessa;

Vendita terreni edificabili

Per prima cosa è opportuno definire la nozione di terreno edificabile. Pertanto, occorre aver riguardo agli strumenti urbanistici (piano regolatore, piano particolareggiato, etc.) in vigore al momento della cessione. L’art. 36, comma 2 del DL n. 223 del 4 luglio 2006 ha precisato che, un’area è da considerarsi fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune. Questo, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi dello stesso. Il piano regolatore adottato dal Consiglio comunale prevale su quello precedentemente approvato. L’Agenzia delle Entrate ha affermato che la natura edificatoria dei terreni deve essere riscontrata anche sulla base della normativa regionale.

La vendita di terreni edificabili, se genera una plusvalenza, è sempre soggetta a tassazione. Questo, anche se avviene dopo 5 anni dall’acquisto o se l’acquisto avviene per successione o donazione.

Come viene tassata la plusvalenza dei terreni edificabili?

La plusvalenza viene calcolata come differenza tra il corrispettivo di vendita ed il costo fiscalmente riconosciuto.

Il costo fiscalmente riconosciuto del terreno edificabile corrisponde:

• in caso di acquisto a titolo oneroso, al prezzo di acquisto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e rivalutato in base all’indice Istat;
• in caso di acquisto a titolo gratuito, al valore dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di donazione, aumentato di ogni altro costo inerente al bene e rivalutato in base all’indice Istat;
• nel caso di rideterminazione del valore con pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% nei termini previsti dalla legge, al valore di perizia, aumentato della spesa sostenuta per la redazione della stessa;

Il venditore ha le seguenti possibilità per tassare la plusvalenza:

1. in dichiarazione dei redditi, in base alle aliquote progressive applicabili al suo reddito complessivo;
2. in dichiarazione dei redditi ed è soggetta a tassazione separata.

Tassazione separata o tassazione ordinaria: qual’é più conveniente?

Solitamente l’aliquota della tassazione separata è più bassa di quella che si sarebbe applicata con la tassazione ordinaria. La formula che devi usare per calcolare l’aliquota da applicare richiede di sommare i redditi delle due annualità precedenti e dividere la somma risultante per due:

(Reddito anno 1 + reddito anno 2) / 2

Nel caso in cui in nessuna delle due annualità hai percepito un reddito, dovrai applicare l’aliquota IRPEF più bassa.

Nella maggioranza dei casi, il regime a tassazione separata è più vantaggioso. L’aliquota della tassazione separata è sicuramente più bassa di quella IRPEF e, soprattutto, non va ad aumentare l’imponibile IRPEF, evitando il probabile passaggio allo scaglione successivo.

Non vi è convenienza ad applicare la tassazione separata nel caso in cui nel biennio precedente abbiamo percepito un reddito molto più elevato di quello attuale.

Cessione terreni edificabili: non si può applicare l’imposta sostitutiva

Ai sensi dell’art. 1 comma 496 della Legge 266/2005, non vi è la possibilità di avvalersi dell’imposta sostitutiva del 26% per la cessione di terreni a destinazione edificatoria. L’imposta sostitutiva, come abbiamo visto è consentita soltanto per le cessioni di terreni non edificabili e di fabbricati. Pertanto non è possibile chiedere al notaio che venga applicata l’imposta sostitutiva del 26% in sede di rogito. Resta tuttavia la possibilità, al ricorrere dei requisiti di legge, della rivalutazione fiscale del terreno.

Vendita di terreni lottizzati plusvalenza

Vi è “lottizzazione” non in corrispondenza del mero frazionamento dei terreni. E’ invece necessario prevedere un’utilizzazione del suolo che preveda la realizzazione di una pluralità di edifici a scopo residenziale. L’Agenzia delle Entrate con la risoluzione ministeriale n. 786 del 22/.3/1979 ha ritenuto che la lottizzazione:

“risulta realizzata con l’approvazione da parte dell’Ente locale del relativo progetto e con la cessione in contropartita di una porzione del terreno, nonché con il conseguente rilascio delle licenze edilizie.”

La plusvalenza derivante dalla vendita di terreni lottizzati è sempre soggetta a tassazione. Questo, si evince dall’art. 67 comma 1 lett. a del TUIR:

“Sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti o professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoro dipendente:

1. a) le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;

Qual’è la base imponibile per la tassazione dei terreni lottizzati?

Per i terreni lottizzati, ai fini del calcolo della plusvalenza, si può assumere come costo di acquisto il valore dell’area al momento di inizio della lottizzazione, o al quinto anno precedente. La ratio sta nel “maggior impegno economico e giuridico profuso da chi lottizza un terreno, in considerazione della complessità della vicenda lottizzatoria che implica anche attività di trasformazione urbanistica”.

Plusvalenza terreni agricoli: conclusioni e consulenza online

Come avrai visto leggendo questo contributo, vi sono varie casistiche in merito alla tassazione della plusvalenza terreni agricoli. Inoltre è opportuno valutare il regime fiscale di tassazione più conveniente in base alla tua situazione personale.

Se hai dubbi in merito alla tassazione della plusvalenza terreni agricoli, potrai contattarmi al link che troverai qui di seguito.