La prelazione a tutela del conduttore è concessa all’inquilino soltanto in occasione della prima scadenza. Questo si ha, qualora il proprietario abbia manifestato la volontà d’impedire il rinnovo del contratto, ad esempio, per gli ulteriori 4 anni, motivandolo con l’intenzione di vendere l’immobile locato.
Ma come funziona e quali sono le eccezioni?
Vediamole insieme in questo contributo.
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Indice
Prelazione a tutela del conduttore: cosa è?
La prelazione è il diritto che attribuisce al suo titolare, a parità di condizioni, una posizione di preferenza rispetto ad altri.
L’esistenza di una clausola di prelazione non fa sorgere in automatico la conclusione di un contratto. Il concedente, infatti, è libero di scegliere se stipulare un negozio. Tuttavia quest’ultimo, nel caso in cui sia intenzionato a farlo, dovrà contrattare con il titolare del diritto di prelazione.Pertanto colui che ha concesso il diritto di prelazione sarà tenuto a comunicare al prelazionario la propria intenzione di voler concludere la vendita. Qualora il concedente non adempia a tale comunicazione o concluda il contratto con i terzi, entro il termine di esercizio della prelazione, il prelazionario potrà agire secondo quanto previsto dalla legge. Il diritto di prelazione può scattare al termine dei primi 4 anni per i contratti a canone libero (4+4) o al termine dei primi 3 anni, per i contratti a canone concordato (3+2). E’ compito del proprietario dare tempestiva comunicazione scritta all’inquilino della sua intenzione di vendere.
Prelazione volontaria
La prelazione può essere volontaria quando è convenzionalmente prevista dalle parti ed è disciplinata dall’art. 1322 c.c.. Il patto ha efficacia meramente obbligatoria. Pertanto in caso di inadempimento, il contratto rimarrà valido ed efficace nei confronti del terzo. Tuttavia il prelazionario potrà agire contro il concedente per poter ottenere il risarcimento del danno.
Prelazione legale
La prelazione legale è prevista da una norma di legge. Avendo efficacia reale, in caso di violazione del diritto, il prelazionario potrà agire nei confronti del terzo. Questo, tramite una dichiarazione unilaterale recettizia che ne determina la sostituzione nella posizione del terzo. A quest’ultimo non resterà che esercitare, nei riguardi del concedente, l’azione di risarcimento del danno.
Modalità di esercizio della prelazione
Come abbiamo visto, al ricorrere di determinati requisiti, il locatore che intende trasferire a terzi l’immobile locato è tenuto a proporlo preventivamente in vendita al conduttore.
La comunicazione deve essere effettuata con atto notificato tramite ufficiale giudiziario contenente la specifica indicazione di tutte le condizioni della vendita. Inoltre dovrà contenere il prezzo richiesto nonché di ogni altro elemento relativo alle condizioni economiche e giuridiche del contratto.
È altresì indispensabile che la comunicazione contempli l’esplicito invito al conduttore a esercitare il diritto di prelazione nel termine di 60 giorni dalla
comunicazione. Questo dovrà avvenire mediante atto parimenti notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, con cui l’avente diritto dichiari di esercitare la prelazione accettando tutte le condizioni offerte. Il termine per l’esercizio della prelazione concesso al conduttore è previsto a pena di decadenza. Pertanto deve considerarsi perentorio, pur potendo il conduttore, in presenza di una comunicazione inefficace, rinnovarla con le dovute integrazioni.
Prelazione a tutela del conduttore: quando non sussiste?
Il diritto di prelazione del conduttore per un immobile a uso abitativo non viene esercitato se la vendita avviene mentre il contratto di locazione è in corso. Inoltre non sussiste se l’immobile in questione è di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunione ereditaria. In questo ultimo caso, il diritto di prelazione di uno o più dei coeredi ha la proprietà su quello dell’inquilino (articolo 732 del Codice civile).
Il diritto di prelazione non sussiste poi se il proprietario intende vendere al coniuge oppure ai suoi parenti entro il secondo grado. Niente diritto di prelazione, inoltre, quando l’immobile è trasferito con un atto differente dalla compravendita.Ad esempio con una donazione, quando la vendita o l’affitto a un altro inquilino avvengono dopo la scadenza finale del contratto; se il venditore intende vendere in blocco l’intero immobile di cui l’appartamento fa parte.
Cosa succede in caso di ripensamento?
Vediamo adesso quali sono le conseguenza in caso di successivo ripensamento sia da parte del conduttore che da parte del locatore. Mentre il conduttore deve ritenersi libero di sciogliere l’accordo di natura preliminare. Una rinuncia del locatore a contrarre legittima il
conduttore a chiedere al giudice di emettere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Il conduttore che esercita la
prelazione deve versare il prezzo entro 30 giorni decorrenti dal
sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione
della comunicazione del proprietario. Questo contestualmente alla
stipula del contratto di compravendita o del preliminare di vendita. Salvo il caso che il locatore abbia indicato condizioni diverse nella sua comunicazione.
Il locatore, una volta effettuata la comunicazione, resta vincolato sino al termine dalla legge concesso al conduttore per l’esercizio della prelazione. Il locatore non può revocare la comunicazione né in pendenza del termine, né dopo che il conduttore abbia esercitato il diritto di prelazione.
