Sebbene non sia obbligatorio, la trascrizione del preliminare di compravendita, comporta alcune forme di tutela alla parte acquirente.
Inoltre, è opportuno trascrivere il preliminare di vendita quanto maggiore Il tempo tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo.
Pertanto è opportuno tutelarsi il più possibile in tutti i passi che conducono alla vendita. Di seguito vedremo nel dettaglio il preliminare di vendita, strumento che garantisce importanti tutele alla parte acquirente e avrai la possibilità di scaricare un fac-simile preliminare di vendita.
Sei pronto?!? Si comincia!!!
Indice
Quando si usa il contratto preliminare di vendita?
Il preliminare di vendita può essere usato sia da persone fisiche che da persone giuridiche. Inoltre con il preliminare di vendita possono essere venduti sia immobili ad uso abitativo che immobili ad uso commerciale. Tuttavia, nel contratto preliminare, non è possibile impegnarsi per la compravendita di beni mobili ( come ad esempio auto o impianti), ma solo beni immobili. Anche se l’immobile è attualmente occupato da un inquilino è possibile utilizzare il preliminare di compravendita. L’inquilino potrà liberare l’immobile al momento della stipula del rogito notarile o continuare ad abitarci in forza di un contratto di locazione o con un contratto di comodato d’uso gratuito. In quest’ultimo caso il contratto passerà da precedente proprietario al nuovo.
Se desideri approfondire il preliminare di compravendita, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Perché è importante redigere il preliminare di compravendita?”
Contratto preliminare di compravendita fac simile
Le parti devono stipulare il contratto di compravendita in forma scritta, altrimenti è da considerarsi nullo. Ai sensi dell’art. 1351 del Codice Civile, gli accordi verbali non hanno alcun effetto giuridico e pertanto, in caso di inadempienza non vi è alcuna tutela.
Attraverso il preliminare di vendita, detto anche “compromesso”, le parti manifestano la loro volontà di concludere l’affare, a determinato prezzo e condizioni ed entrambi si obbligano a concluderlo ad una certa data con il rogito definitivo. In caso di inadempienza di una delle due parti, il preliminare può prevedere delle penali a favore dell’una o dell’altra.
Vediamo adesso quali sono i dati che devono essere indicati all’interno del compromesso di vendita. Molti pensano che sia sufficiente scrivere i dati identificativi delle parti ed il prezzo pattuito. Tuttavia, non è così, infatti un preliminare di vendita è più complesso e contiene una serie di informazioni.
Inoltre, è fondamentale come tali informazioni vengono strutturate all’interno del compromesso.
Qui di seguito una lista delle informazioni da riportare in un preliminare di vendita:
- dati identificativi delle parti;
- eventuale clausola di cessione nel preliminare;
- estremi catastali dell’immobile;
- stato di fatto urbanistico dell’immobile;
- accettazione dello stato di fatto e di diritto dell’immobile;
- prezzo di compravendita;
- eventuale acconto o caparra ed estremi;
- termine entro il quale andare al rogito notarile;
- eventuali clausola risolutiva espressa o clausola sospensiva.
Generalità delle parti
All’interno del preliminare di vendita dovranno essere inseriti sia le generalità del promissario acquirente che del venditore. Le generalità riguardano sia i dati anagrafici che il numero documento di riconoscimento in corso di validità. Il promissario acquirente può essere una persona diversa rispetto al proponente. In questo caso è necessario inserire la seguente dicitura: “persona da nominare”.
Tipologia di proprietà
E’ opportuno indicare all’interno del contratto preliminare di compravendita la tipologia di proprietà. Questo aspetto rivesto un ruolo importante, in quanto potresti trovarti nella condizione di firmare un preliminare di vendita ma non sapere che stai acquistando la nuda proprietà o altre tipologie di proprietà. Se intendi acquistare l’intera proprietà deve essere inserito all’interno del contratto preliminare.
Estremi catastali dell’immobile
Nel contratto preliminare dovranno essere indicati correttamente i dati identificativi dell’immobile oggetto di compravendita. Per gli estremi, si intende:
- codice del comune;
- numero del foglio;
- particella;
- subalterno.
Stato di fatto e di diritto
Nel preliminare di vendita è opportuno indicare lo stato di fatto dell’immobile, ovvero eventuali difformità, ipoteche, servitù, aspetti pregiudizievoli, etc.
Prezzo pattuito
All’interno del contratto preliminare di compravendita è necessario impostare tutti gli accordi presi, come la caparra e le modalità di pagamento. Il promissario acquirente potrebbe voler dare un primo acconto o caparra, una parte attraverso le proprie disponibilità e una parte ricorrendo ad un prestito o finanziamento.
Acconto o caparra
Il promissario acquirente, a dimostrazione della veridicità delle sue intenzioni, può fare un anticipo sul prezzo pattuito. Vi sono più tipologie di anticipo, dette caparra confirmatoria, caparra penitenziale e acconto prezzo. La caparra rispetto all’acconto sono anticipi più rigidi. Infatti, qualora il proprietario dell’immobile non dovesse procedere al definitivo, sarà tenuto a restituire l’acconto al proponente.
Tempistiche
Le tempistiche vanno inserite obbligatoriamente ne contratto preliminare, in quanto rappresenta un dato essenziale. In particolare, la data entro cui effettuare il rogito notarile. Consiglio di inserire la dicitura “entro la data” rispetto alla data precisa e che qualora non sia rispettata tale data, il preliminare si risolve di diritto.
Clausole
Qualora ci siano clausole relative al mutuo, alla vendita di un altro immobile, alla sistemazione di difformità e via dicendo, devono essere inserite nella clausola. Durante la trattativa è possibile che le parti necessitano di particolari accordi al fine di perfezionare il preliminare di vendita. Basti ad esempio pensare alla necessità di accesso al credito da parte dell’acquirente, o alla vendita di un’altra casa intestata all’acquirente. Oppure ancora alla chiusura di una determinata situazione pregiudizievole per il venditore e via dicendo. Questi aspetti possono essere regolamentati grazie ad una serie di clausole. Tra queste, quelle più comunemente utilizzate sono la clausola sospensiva e la clausola risolutiva espressa.
Firme
Per ultimo ma non per importanza è l’aspetto relativo alle firme. Quest’ultime vanno apposte su tutte le pagine e da tutte le parti. Qualora dovesse mancare una firma anche di un solo proprietario l’accordo non è perfezionabile, ovvero invalido.
Preliminare di compravendita fac simile
Qui di seguito ho creato un modello d’esempio di fac simile compromesso che può essere utile in sede ai acquisto di un immobile o di un terreno.
Preliminare di compravendita: registrazione online sul sito dell’Agenzia delle Entrate
La registrazione del preliminare di compravendita potrà avvenire online a partire dal 7 marzo 2023. Infatti, a partire da tale data, i contribuenti e gli intermediari abilitati potranno utilizzare il nuovo servizio messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Con il provvedimento del 1 marzo 2023, è stato approvato il modulo aggiuntivo del modello Rap, insieme alle relative istruzioni di compilazione.
Prima di tale provvedimento, la registrazione del contratto preliminare di compravendita dove essere effettuare entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione dell’atto, presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Se desideri approfondire la registrazione del preliminare di compravendita, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Registrazione online contratto preliminare: come funziona“.
Preliminare di vendita modello: conclusioni
Sia nel momento della firma della proposta di acquisto o di vendita e a maggior ragione al momento della firma del contratto preliminare è opportuno farsi assistere da un professionista esperto.
In questo contributo ho cercato di riassumere gli elementi più importanti che deve contenere un contratto preliminare di compravendita.
In caso di dubbi sull’argomento ti invito a contattarti al link qui di seguito.
