Prima casa parzialmente locata: si paga l’imu?

Chi loca solo una parte della propria abitazione principale può godere dell’esenzione Imu? Vediamo nel dettaglio in questo contributo la disciplina Imu in caso di prima casa parzialmente locata.

Non è raro il contribuente conceda in locazione una parte della propria abitazione principale, anche solo per una parte dell’anno.

Viene da chiedersi se l’esclusione dai tributi locali continua a trovare applicazione anche quando una parte dell’immobile venga concessa in locazione.

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha dato in una faq una risposta al quesito.

La Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo con la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022 ha chiarito che i contribuenti che concedono in locazione una parte dell’immobile hanno diritto all’esenzione IMU.

Vediamo in questo contributo quando si continua a beneficiare dell’esenzione Imu in caso di prima casa parzialmente locata.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Locazione parziale dell’abitazione: come non decadere dall’agevolazione prima casa

Vorrei precisare fin da subito che è lecito concedere in locazione la prima casa. Con la prima casa, si intende l’immobile acquistato con agevolazione da parte del proprietario. Per non perdere l’agevolazione prima casa è necessario spostare la residenza nel Comune ove è situato l’immobile nel termine di 18 mesi dall’acquisto. Dopo di questo, è possibile concedere in locazione alcune stanze dell’immobile a possibili inquilini interessati.

Concedere parzialmente l’abitazione principale può avvenire con due diverse modalità, che hanno dei riflessi sul pagamento dell’IMU. Infatti, il proprietario di casa può scegliere tra:

  • Effettuare una locazione parziale dell’immobile, prima casa, lasciandovi la residenza: in questa situazione, mantenendo la residenza nell’immobile, si ha la possibilità di beneficiare dell’esenzione IMU;
  • Effettuare una locazione parziale dell’immobile, con trasferimento della residenza da parte del proprietario: in questa situazione il proprietario è tenuto al pagamento dell’IMU, in quanto non ha mantenuto la residenza nell’immobile.

Vediamo adesso nel dettaglio quali sono gli aspetti legati all’esenzione IMU in caso di locazione parziale della prima casa.

Abitazione principale

Il concetto di abitazione principale è legato al luogo in cui un soggetto ha la propria residenza, o meglio la propria dimora abituale.

Una definizione di abitazione principale si può ritrovare nel DL 101/2011 (Decreto Monti) :

“Per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente […].

Quindi affinché un immobile possa essere considerato abitazione principale, sono necessarie 3 condizioni:

  • Il possesso/proprietà (o altro titolo reale quale ad esempio l’usufrutto o il diritto di abitazione);
  • La residenza anagrafica;
  • La dimora abituale intesa come elemento che sussiste continuativamente nel tempo.

Prima casa parzialmente locata: si paga l’Imu?

Se decidi di dare in affitto la tua casa, in cui hai la residenza, per non perdere l’agevolazione, occorre mantenere il possesso, almeno parziale.

Pertanto bisogna distinguere due fattispecie relative all’immobile:

  • Parzialmente locato;
  • Interamente locato.

Immobile interamente locato

Poniamo il caso in cui tu abbia trasferito la tua residenza in un luogo di villeggiatura e che tu decida di locare per il periodo estivo il periodo appartamento.

La domanda che ti starai ponendo immagino sia la seguente:

Sono tenuto a versare l’imu per la parte dell’anno in cui sto locando l’immobile che è per me abitazione principale?

La risposta è affermativa in quanto si perde il diritto di esenzione concesso all’abitazione principale. Ricordiamo che quest’ultima

Immobile parzialmente locato: è dovuta l’Imu?

Ci chiediamo se abbiamo diritto ad usufruire dell’esenzione imu nel caso in cui lochiamo alcune stanze della nostra abitazione.

A dare una risposta a questa domanda è intervenuto il Mef ( Ministero dell’Economia e delle Finanze) con la Faq n. 12 del 20.01.2016:

Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie

Riteniamo che lo stesso debba valere anche ai fini Tasi, in quanto la definizione di abitazione principale è uguale per entrambi i tributi.

Anche se questa linea interpretativa è stata fornita a livello centrale dal Mef, sembra che molti comuni non l’abbiano recepita. Tutto ciò a come conseguenza che, nel caso in cui il contribuente non versi l’Imu per l’immobile parzialmente locato, potrebbe trovarsi a subire contestazioni da parte del Comune.

Il parere della Commissione tributaria di Arezzo

La questione è stata recentemente affrontata dalla Commissione tributaria della Regione Abruzzo, che ha trattato proprio al locazione parziale della prima casa.

Infatti, con la sentenza n. 8 del 25 gennaio 2022, la Commissione Tributaria Regionale dell’Abruzzo, ha stabilito che i contribuenti che concedono in locazione una parte dell’immobile, con regolare contratto, hanno diritto all’esenzione IMU prevista per l’abitazione principale. Questo, se permangono i requisiti della dimora abituale e della residenza sul medesimo immobile da parte del contribuente stesso, in quanto il possesso dell’immobile da parte del titolare non fa venir meno il diritto al beneficio.

La Commissione chiarisce che, oltre all’esenzione IMU, devono essere riconosciute tutte le agevolazioni, sia per i tributi erariali sia per i tributi locali, tra cui le agevolazioni Irpef e la detrazione del mutuo.

Tuttavia, resta fermo che l’esenzione può essere applicata solo nel caso in cui l’immobile, adibito ad abitazione principale e locato in parte, sia accatastato in modo unitario.

Qualora risultasse un accatastamento separato della zona locata, l’IMU resterà dovuta anche qualora le due unità immobiliari fossero tra di loro collegate e apparentemente uniche.

Contratto di locazione parziale: esempio di clausola

Come abbiamo visto è possibile mantenere la residenza nell’immobile che viene locato parzialmente e in questo modo possiamo essere esonerati dal versamento dell’Imu.

Vediamo qui di seguito un esempio di clausola che determina un contratto di locazione parziale:

“…. con la presente scrittura, il Sig. ………………… concede in locazione al Sig. ……………….. la porzione dei alloggio sito in ……………………….., Via ……………….. n. ………. piano… scala………. int. …………….. costituita da una camera da letto, come individuata nella planimetria, allagata al presente contratto e controfirmata da ciascuna delle parti. Al conduttore è concesso l’uso condiviso della cucina (compresi gli elettrodomestici), del bagno, nonché degli spazi comuni qui di seguito elencati…..”.

Quindi in caso di locazione parziale, qualora si rispettino i criteri qui di seguito indicati:

  • indicazione degli spazi concessi in locazione;
  • residenza nell’immobile del nucleo familiare e del titolare dello stesso;

il contribuente potrà beneficiare dell’esenzione IMU.

Prima casa parzialmente locata: le altre agevolazioni prima casa

In presenza di determinati requisiti, il contribuente che procede ad acquistare la prima casa ha diritto ad una serie di agevolazioni.

Tra le più importanti, vi è la riduzione dell’imposta di registro o dell’Iva. Questa è versata al momento dell’atto di compravendita.

Si possono prospettare due situazioni:

  1. Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione iva:
    •  L’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% anziché del 9%;
    •  Imposta ipotecaria fissa di €50;
    •  L’imposta catastale fissa di €50.
  2. Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta ad IVA:
    • IVA ridotta del 4% anziché del 10%;
    • L’imposta di registro fissa di € 200;
    • Imposta ipotecaria fissa di € 200;
    • L’imposta catastale fissa di € 200.

Se desideri approfondire l’agevolazione prima casa e vedere in quali casi si può decadere, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Agevolazioni prima casa: vantaggi e come si decade

Prima casa parzialmente locata: avviso di accertamento Imu

Nel caso in cui si dovessi locare per un periodo dell’anno la tua casa al mare che hai adibito ad abitazione principale senza aver versato l’imu ti verrà notificato l’avviso di accertamento.

Se reputi che quanto richiesto nell’avviso di accertamento non sia effettivamente dovuto, avrai due possibilità:

  • Presentare ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale di competenza;
  • Presentare istanza di riesame in autotutela. Sarà opportuno allegare all’istanza la documentazione utile a supporto di quanto richiesto.

E’ preferibile prima fare un primo tentativo presentando istanza di riesame in autotutela. Questo, in quanto il ricorso innanzi alla Commissione Tributaria Provinciale comporta un esborso delle spese processuali ingenti.

Tuttavia è opportuno sapere che l’istanza di riesame in autotutela non sospende né interrompe il termine di pagamento né quello previsto per la presentazione del ricorso presso la competente Commissione Tributaria.

Adesione all’accertamento

Possono aderire all’accertamento con adesione solo i contribuenti che hanno commesso delle irregolarità in materia di obblighi dichiarativi, non sanate con il ravvedimento operoso. Tramite l’adesione all’accertamento è prevista la riduzione delle sanzioni di 1/3.

Tuttavia l’accertamento con adesione non è previsto per le irregolarità in materia di omesso o parziale versamento.

Prima casa parzialmente locata: Conclusioni e Consulenza

Ti è stato notificato un avviso di accertamento dove ti richiedono l’imu per l’immobile in cui hai la residenza ma hai locato per una parte dell’anno?

Per prima cosa dovrai verificare, con l’ausilio di un professionista, che il Comune ti abbia conteggiato correttamente le sanzioni ed interessi. Inoltre per evitare che ti arrivi altri avvisi di accertamento per le annualità successive e quindi versare sanzioni importanti, provvedere a regolarizzare spontaneamente tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Ti sei accorto di aver omesso il versamento per una annualità e ti stai chiedendo se sono spirati i termini di decadenza e vuoi sanare l’irregolarità con l’istituto del ravvedimento operoso?

Ti è stato notificato l’avviso di accertamento imu ed hai bisogno di essere indirizzato sulla decisione migliore da prendere in base alla tua situazione personale?

Affidati a professionisti esperti e non aspettare che sia troppo tardi.

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