Prima casa senza residenza: quali agevolazioni?

Il requisito della residenza per ottenere l’agevolazione prima. Come verificare la residenza e in quali caso non è richiesta per il bonus “prima casa”.

L’agevolazione “prima casa” permette di beneficiare in sede di acquisto di una riduzione delle imposte.

Per poter beneficiare dell’agevolazione l’acquirente deve spostare la residenza nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile, entro 18 mesi dall’acquisto.

La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile, deve essere resa dall’acquirente nell’atto di acquisto. In mancanza di tale dichiarazione vi è la decadenza automatica dall’agevolazione prima casa.

Tuttavia, vi sono alcune eccezioni in cui non è richiesto di spostare la residenza per poter beneficiare dei benefici “prima casa”.

Vediamo tutti questi aspetti nel dettaglio.

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Agevolazione prima casa: requisiti

Per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa, è necessario che sussistono congiuntamente i seguenti requisiti:

1. L’acquisto deve avere per oggetto una casa di abitazione non accatastate come A1, A8 e A9, qualunque sia la dimensione dell’immobile;
2. L’immobile deve essere ubicato nello stesso Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Tuttavia è consentita la fruizione del beneficio anche nel caso in cui, alternativamente:
   • La residenza venga trasferita nel Comune di ubicazione dell’immobile entro 18 mesi dall’effettuazione dell’acquisto;
   • L’immobile è comunque ubicato nel Comune in cui il contribuente svolge la propria attività (lavorativa, sportiva, di studio o di volontariato);
   • Qualora l’acquirente si sia trasferito all’estero per ragioni di lavoro, l’immobile sia ubicato nel Comune ove il datore di lavoro ha la propria sede o, comunque, svolge la propria attività;
   • Qualora l’acquirente sia un cittadino italiano emigrato all’estero, l’immobile sia la sua prima casa nel territorio italiano.
3. L’acquirente non sia titolare esclusivo (oppure in comunione con il coniuge) della proprietà/diritto reale  su altre abitazioni ubicate nel medesimo Comune ove è situata la casa da acquistare;
4. L’acquirente non sia titolare, neppure per quote o comunione legale, della proprietà/diritto reale, esistente sul territorio italiano, acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa.

Nel caso dell’imposta di registro, l’acquirente deve attestare la sussistenza delle condizioni al punto 2), 3) e 4) tramite apposita dichiarazione resa, a pena di decadenza nello stesso atto con il quale si acquista “la prima casa”.

Nel caso dell’IVA, tali dichiarazioni possono essere rese, oltre che nell’atto di acquisto anche nell’eventuale preliminare di compravendita.

Come si dimostra la residenza?

Ai fini dell’agevolazione prima casa non è sufficiente risiedere nell’immobile o aver attivato le utenze. Per usufruire del bonus “prima casa” occorre il requisito formale della residenza anagrafica. Pertanto occorre che l’immobile sia ubicato nel Comune ove il contribuente abbia la residenza.

Le agevolazioni prima casa spettano solo a chi possa dimostrare in base ai dati anagrafici di risiedere o lavorare nel Comune dove ha acquistato l’immobile. Non rileva la residenza di fatto o altre situazioni contrastanti con gli atti dello stato civile.

Cosa rischio se dichiaro al Comune una residenza falsa?

La dichiarazione di una falsa residenza effettuata all’anagrafe comunale, costituisce un reato. Mi riferisco alla fattispecie di “falso in atto pubblico“.

Questa, è disciplinata dall’art. 495 del Codice Penale che stabilisce che qualunque persona dichiari il falso mentendo sulla sua identità, è punito con una reclusione che va da uno a sei anni.

Posso essere considerato irreperibile?

Il soggetto che non dovesse effettivamente risultare residente nel luogo indicato, viene dichiarato irreperibile.

L’irreperibilità scatta solo dopo accurate verifiche. Le notifiche nei confronti del soggetto irreperibile vengono effettuate con deposito alla Casa Comunale e, pertanto, sono lo stesso valide.

Mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi: si perde l’agevolazione?

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 20958 del 1° luglio 2022 ha chiarito che, in tema di agevolazione “prima casa”, il termine di diciotto mesi, entro il quale occorre trasferire la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile con i benefici fiscali, deve essere rispettato anche nel caso in cui l’immobile sia stato acquistato allo stato di rustico.

Agevolazioni prima casa residenza: quando non è richiesta?

Nonostante i requisiti richiesti dalla norma per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa, sono previste alcune eccezioni. E’ possibile beneficiare di alcune deroghe, alla necessità di trasferire la residenza.

Ad esempio, il cambio di residenza non sarà necessario, se il Comune in cui è situato l’immobile è lo stesso in cui il contribuente svolge la propria attività lavorativa.

Il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha stabilito che l’acquirente che abbia dichiarato in sede di rogito notarile di voler trasferire la residenza entro 18 mesi dall’acquisto dell’immobile ma poi non desidera o non possa più farlo, ha la possibilità lo stesso di beneficiare dell’agevolazione prima casa se dichiara di svolgere la sua attività lavorativa nel Comune in cui è ubicato l’immobile. Questo, deve essere fatto tramite una dichiarazione effettuata prima della scadenza dei 18 mesi e deve essere fatta tramite un’integrazione all’atto notarile già stipulato. L’atto di rettifica deve essere redatto rispettando le stesse formalità giuridiche dell’atto originario regolarmente registrato. In tale dichiarazione, deve essere espresso che, già al momento del primo atto notarile, l’acquirente già svolgeva la sua attività nel Comune ove è situato l’immobile. oggetto dell’agevolazione prima casa.

Aspetti soggettivi

Vi sono alcune eccezioni che riguardano determinati requisiti soggettivi che deve possedere il soggetto acquirente. Non sarà richiesto il cambio di residenza nei seguenti casi:

• qualora il soggetto acquirente, appartenga alle forze armate o di polizia;
• se si tratta di un cittadino italiano, emigrato all’estero ma iscritto all’AIRE, cioè l’anagrafe degli italiani residenti all’estero, ma nel caso in cui, nel territorio italiano, si tratti della prima casa.

Aspetto oggettivo

Qualora si sia acquistato un immobile in Italia usufruendo dell’agevolazione prima casa e per esigenze lavorative si sia costretti a trasferirsi all’estero, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che non si perde il beneficio “prima casa” in caso di trasferimento successivo.

Trasferimento residenza prima casa: si perde l’agevolazione?

L’Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 399 del 1 agosto 2022 ha chiarito che non si decade dal bonus “prima casa” chi cambia la residenza una volta soddisfatte le condizioni per l’accesso all’agevolazione.

Qui di seguito, riporto un estratto della risposta all’interpello:

“una volta che l’acquirente abbia soddisfatto la condizione di cui alla richiamata lettera a) della Nota II-bis secondo le modalità evidenziate nei citati documenti di prassi ed entro il termine di legge, lo spostamento successivo della residenza dal Comune in cui è situato l’immobile agevolato non comporta la decadenza dall’agevolazione in argomento e non è dovuto il pagamento di ulteriore imposta.

Tuttavia, si consiglia di attendere almeno i tre anni di tempo che ha l’Amministrazione Finanziaria per gli accertamenti fiscali e pertanto attendere di spostare la residenza a partire dal quarto anno dall’acquisto dell’immobile. Una volta decorsi i tre anni dall’acquisto, l’Agenzia delle Entrate ha la possibilità di controllare l’eventuale decadenza dai benefici per l’agevolazione prima casa.

Divieto di pignoramento sull’abitazione principale

L’acquisto dell’immobile come prima casa consente di ottenere il divieto di pignoramento della stessa nel caso di pendenze con il fisco. In particolare, chi ha debiti con l’Agente di Riscossione non subisce il pignoramento dell’abitazione se sussistono le seguenti condizioni:

• l’immobile sia adibito a civile abitazione;
• che il debitore sia proprietario di un solo immobile. La proprietà anche in quote o comunione di un qualunque altro immobile rende entrambi pignorabili;
• che sia fissata la residenza del contribuente debitore;
• che l’immobile non sia di lusso ovvero non sia accatastato nelle categorie A/8 e A/9.

In mancanza anche solo di uno dei requisiti di cui sopra, rende l’immobile pignorabile. Tipico esempio il proprietario che abbia messo a reddito l’immobile di proprietà. Tuttavia, l’immobile dato in locazione sarà pignorabile solamente se il totale delle cartelle esattoriali non pagate sia superiore ai 120 mila euro.

E’ opportuno precisare che il divieto di pignoramento della prima casa vale solo per il fisco ma non per i creditori privati e banche.

Agevolazione prima casa espatriati all’estero: è richiesta la residenza?

L’art. 2 del DL n. 69/2023 introduce una nuova disciplina in merito all’agevolazione prima casa per i soggetti espatriati all’estero, in base alla quale:

“se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno 5 anni. L’immobile deve essere ubicato nel comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento”.

Pertanto cambiano le condizioni richieste per l’accesso al beneficio e riguardano:

• la permanenza in Italia per almeno 5 anni;
• la collocazione dell’immobile, legata alle origini del soggetto ovvero alla sua residenza o attività prima della partenza.

A partire dal 14 giugno data di entrata in vigore del DL n. 69/2023 il soggetto trasferito all’estero per ragioni di lavoro, potrà accedere al beneficio prima casa sull’acquisto in Italia, solo se sussistono le condizioni sopra elencate e se l’immobile è di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9.

Pertanto, come si evince, per il soggetto espatriato all’estero non è richiesta la residenza in Italia.

Se desideri approfondire questo aspetto, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Bonus prima casa residenti all’estero: nuovi requisiti“.

Acquisto prima casa senza trasferire la residenza: è dovuta l’Imu?

L’art. 8 del D.Lgs. n. 23/2011 che ha introdotto l’Imu, prevede l’esenzione dall’Imu solo per l’abitazione principale. Il testo di legge precisa che:

“Si intende per effettiva abitazione principale l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.”

Questa definizione non è stata mai modificata, pertanto a prescindere dal fatto di aver acquistato l’immobile con le agevolazioni “prima casa”, non si ha diritto all’esenzione Imu in assenza di trasferimento della residenza.

E’ possibile una riduzione del 50% della base imponibile dell’Imu se si concede l’immobile in comodato a parenti in linea retta, come ad esempio tra genitori e figli.

Per beneficiare di questa agevolazione il contratto deve essere registrato, il comodatario deve utilizzare l’immobile come abitazione principale e il proprietario deve avere la residenza nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato.

Prima casa senza residenza: conclusioni

Come avrai visto, vi sono alcuni casi in cui non è richiesto il trasferimento della residenza nel Comune in cui è situato l’immobile per il quale si richiede l’agevolazione prima casa.

Tuttavia è opportuno prestare particolare attenzione per evitare di trovarsi in una delle ipotesi di decadenza agevolazione prima casa.

Per qualsiasi dubbio ti invito a contattarmi al link che troverai qui di seguito.