E’ possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa in caso di immobile ricevuto in successione?
L’agevolazione prima casa può essere fruita sia in caso di acquisto di un bene immobile, ma anche, in determinate fattispecie, in caso di immobile ricevuto in eredità.
Quando all’interno dell’asse ereditario vi è un immobile:
- Che non ha caratteristiche di lusso, quindi categorie catastali abitative diverse da A/1, A/8 e A/9;
- Destinato, anche solo per uno degli eredi, a “prima casa“,
è possibile richiedere, nella dichiarazione di successione, l’applicazione dell’agevolazione acquisto prima casa.
Questa agevolazione consente di pagare l’imposta ipotecaria e catastale in maniera fissa (attualmente, 200,00 euro per ciascuna imposta) invece che applicare le percentuali, rispettivamente del 2% e 1% sul valore dell’immobile.
Rimangono, comunque, da pagare (sempre in misura piena) la tassa ipotecaria di euro 35,00 l’imposta di bollo di euro 64,00). Queste due cifre vanno sempre versate e devono sempre comparire dunque nel modello F24.
In ultimo ci sarebbero anche i tributi speciali (dovrebbe trattarsi di qualche decina di euro) da pagare all’Agenzia delle Entrate.
Naturalmente sull’immobile destinato a prima casa e quindi che gode delle agevolazioni le imposte vanno pagate una sola volta da tutti gli eredi compresi anche quelli che non godranno la casa come prima abitazione.
Vediamo di approfondire insieme questi aspetti.
Indice
Agevolazione prima casa per uno degli eredi nella successione
“le imposte agevolate di 200 + 200 euro valgono solo per colui che andrà ad abitare la prima casa? Mentre gli altri eredi che hanno già un’ abitazione pagano le imposte del 2% e 1%?”
E’ sufficiente che vi sia almeno un erede che ha i requisiti necessari per l’agevolazione affinché le imposte da pagare siano solo e sempre di 200 + 200 euro. Nessun’ altra imposta va pagata su quel fabbricato. Se mai le imposte del 2% e 1% si pagheranno sugli altri eventuali immobili (terreni o urbani) che non saranno adibiti a prima casa.
Per godere dei benefici prima casa non è obbligatorio andare a vivere nella casa per la quale si chiedono i benefici, ma è sufficiente avere o trasferire eventualmente la residenza nel comune in cui si trova la casa stessa. Ad esempio è possibile per un erede che già abbia o che intenda trasferire la residenza nel comune dove si trova la casa per la quale si chiedono le agevolazioni, affittare la casa stessa ad altre persone.
Può godere delle agevolazioni prima casa e successivamente affittarla, l’erede che pur non trasferendo la residenza appartenga alle forze dell’ ordine (polizia, carabinieri ecc.)
Requisiti per godere dell’agevolazione prima casa in successione
Fatta questa breve precisazione, ricordo che per poter godere dell’ agevolazione sulla prima casa l’ erede deve possedere almeno uno dei seguenti requisiti specifici di seguito elencati:
- Essere residente nel comune in cui insiste l’immobile di cui si chiede l’agevolazione;
- In caso non si abbia la residenza dichiarare di portarla entro 18 mesi dalla data di apertura della successione (data di morte del de cuius) nel comune in cui insiste l’ immobile per cui si chiede l’ agevolazione prima casa;
- Di prestare attività lavorativa nel comune in cui si trova l’immobile per cui si chiede l’agevolazione.
I requisiti su citati andranno resi su apposita dichiarazione sostitutiva ai sensi di legge.
Ricordo inoltre che le agevolazioni possono essere richieste solamente per la prima casa. Tutti gli altri immobilli (terreni e urbani) facenti parte dell’ asse ereditario sconteranno le imposte del 2% e del 1%.
I diritti trasferiti e ubicazione dell’ immobile
L’agevolazione prima casa non spetta solo per il trasferimento a titolo gratuito del diritto di piena proprietà dell’abitazione non di lusso, ma anche per il trasferimento della nuda proprietà, usufrutto, uso e diritto di abitazione. In merito al diritto di abitazione ricordo che lo stesso diritto spetta sempre al coniuge superstite anche se decide di rinunciare all’eredità. Ad esso pur se rinuncia all’eredità e avendone i requisiti spetta la possibilità di godere delle agevolazioni prima casa.
L’immobile per il quale si chiedono i benefici fiscali deve essere ubicato nel comune in cui il beneficiario ha la propria residenza, o dove intende stabilirla entro 18 mesi dalla data di apertura della successione (data di morte). Come già accennato non è necessario che il richiedente vada ad abitare la prima casa. In alternativa l’ agevolazione spetta anche a colui che pur non avendo la residenza nel comune, lo stesso vi svolga la propria attività lavorativa.
L’agevolazione viene estesa anche ai cittadini immigrati residenti all’estero nell’ipotesi in cui acquistino per successione un immobile come prima casa situato nel territorio italiano o ai cittadini italiani che lavorino all’esterno, solo in relazione agli immobili siti nel territorio del comune dove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipendono.
In queste ultime fattispecie l’agevolazione compete a condizione che l’immobile sia acquistato mortis causa come “prima casa” in qualsiasi punto del territorio italiano, senza che sia necessario che il beneficiario stabilisca entro diciotto mesi la residenza nel comune, in cui è situato l’immobile. Nel caso di immigrati residenti all’estero è necessario è necessario che tali cittadini siano iscritti all’A.I.R.E. (associazione italiani residenti all’estero).
Non possidenza di immobili nel comune
Il richiedente l’ agevolazione prima casa non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o diritto d’ abitazione di altro immobile nel territorio del comune dove si trova l’ immobile caduto in successione.
E’ invece possibile usufruire dell’ agevolazione prima casa nel caso si ereditino quote dello stesso bene. Questo significa che se l’ erede è titolare ad esempio di 1/2 della casa e va ad ereditare l’ altro mezzo può usufruire dell’ agevolazione.Riassumendo, ferme restando le altre condizioni, l’agevolazione spetta anche nelle ipotesi in cui: si acquistino a titolo gratuito ulteriori quote di proprietà dello stesso bene; il titolare del diritto di usufrutto, uso e abitazione acquisti a titolo gratuito la nuda proprietà dello stesso bene; il nudo proprietario acquisti a titolo gratuito il diritto d’usufrutto, uso o abitazione sullo stesso bene.
Il beneficiario non deve essere titolare, neppure per quote e neppure in regime di comunione legale dei beni col coniuge, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione
acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa. Ricordiamo che tra gli immobili acquistati con l’agevolazione prima casa rientra anche l’acquisto di una casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione.
Se un soggetto ha già fruito dell’agevolazione prima casa in relazione ad un immobile caduto in successione, in caso di ulteriore acquisizione di altro immobile per successione o donazione, lo stesso soggetto non potrà godere nuovamente dell’agevolazione medesima, a meno che il trasferimento non abbia ad oggetto quote dello stesso bene, come sopra specificato.
Diverso è il caso in cui ad un acquisto mortis causa di un immobile, per cui si è chiesta l’agevolazione prima casa , segua un successivo acquisto a titolo oneroso di altro immobile. In questo caso e solo in questo caso, l’applicazione dell’agevolazione “prima casa” in relazione all’acquisto mortis causa non preclude, ricorrendone i presupposti, la possibilità, in sede di successivo acquisto a titolo oneroso di altra casa di abitazione non di lusso, di fruire nuovamente dei benefici “prima casa”, stante la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato.
L’agevolazione prima casa può essere richiesta più volte per la stessa abitazione
Faccio anche presente che un’ erede può richiedere più volte l’ agevolazione prima casa nel caso che lo stesso erediti in periodi diversi quote della stessa abitazione.
Esempio: Figlio che eredita 1/2 della sua prima casa dal padre. L’ altro mezzo viene ereditato dalla madre. In questo caso richiede la prima agevolazione. Quando morirà la madre ed il figlio erediterà l’ altra metà potrà chiedere nuovamente l’ agevolazione prima casa. Più sotto vi lascio una circolare dell’ agenzia delle entrate del 2001 che da ragguagli in merito.
circolare agenzia delle entrate del 7 maggio 2001.
DECADENZA DELL’ AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Più sopra abbiamo visto quando si può aver diritto a richiedere l’ agevolazione prima casa, però dobbiamo stare attenti a rispettare le varie prescrizioni dettate dalla normativa. E’ possibile infatti perdere le agevolazioni in alcuni casi. Ne vediamo alcuni più sotto:
a) dichiarazione mendace dei requisiti oggettivi e soggettivi
In caso di false dichiarazioni si avrà la decadenza del beneficio delle agevolazioni, nonchè verrà richiesto il pagamento delle imposte non pagate più sanzioni. La decadenza dell’ agevolazione colpirà sia il soggetto dichiarante sia gli altri eventuali eredi che indirettamente ne hanno beneficiato, per cui verrà richiesto a tutti il pagamento delle imposte non pagate. Le sanzioni però saranno a carico del solo dichiarante, in quanto sarà stata sua la dichiarazione non veritiera.
Pertanto in questo caso le responsabilità maggiori in caso di falsa dichiarazione saranno atribuite a colui che ha richiesto l’ agevolazione. Vi ricordo che le dichiarazioni mendaci in questo caso sono punite anche dal punto di vista penale.
Dunque ricapitolando, in questo caso l’ agenzia delle entrate chiederà il pagamento delle imposte non pagate a tutti gli eredi che ne hanno beneficiato. Le sanzioni, previste in questo caso, saranno in capo a colui che ha richiesto e firmato la richiesta di agevolazione.
b) Non trasferimento della residenza nel comune in cui è situato l’immobile entro i diciotto mesi:
Anche in questo caso si decade dall’ agevolazione prima casa. A differenza del primo caso però le sanzioni e il recupero dell’ imposta saranno totalmente a carico di chi h richiesto l’ agevolazione. Dunque gli altri eventuali eredi non avranno responsabilità.
Naturalmente ci sono anche delle eccezioni. Una di queste è quella “per causa di forza maggiore“. Può capitare infatti che per cause non dipendenti dalla volonta di chi ha richiesto l’ agevolazione prima casa, non ci si possa comunque trasferire nel comune la residenza.
Per approfondimenti vedere le due sentenze n° 13177 e 18770 del 2014, nonchè l’ ordinanza 19247 sempre del 2014, con le quali la corte di cassazione ha espresso i suoi pareri. Vedere anche l’ ultima recentissima sentenza della Cassazione Civile, sez. tributaria, sentenza 19/01/2016 n° 864. Il caso specifico di questa ultima sentenza riguarda un contribuente, il quale aveva richiesto l’ agevolazione prima casa, per poi avviare dei lavori di ristrutturazione.
Gli stessi lavori non terminati in tempo utile dei 18 mesi, impedivano al contriuente che aveva richiesto l’ agevolazione di trasferirsi nel comune in cui era situata la casa. Sostanzialmente la pronuncia della cassazione rimanda nuovamente la palla alla commissione tributaria per una decisione conforme al principio che il mancato trasferimento entro i 18 mesi deve essere causato da un fatto imprevedibile e non da un semplice fatto ostativo al trasferimento.
c) Rivendita dell’immobile entro cinque anni e non riacquisto entro l’anno di altro immobile da adibire ad abitazione principale:
comporta la decadenza per intero del beneficio, con il recupero dell’imposta e delle sanzioni in capo al solo dichiarante. Se, invece la rivendita dell’immobile entro cinque anni è posta in essere da parte di un coerede non dichiarante, questa non comporta alcuna decadenza dal beneficio, nemmeno in capo al soggetto che ha ceduto l’immobile, in quanto non è possibile perdere un requisito che di fatto non era stato dal soggetto richiesto.
Per approfondimenti vedere la risoluzione dell’ agenzia delle entrate che vi lascio più sotto
– Risoluzione agenzia delle entrate n° 33E del 15 marzo 2011
