Property Manager: guida alla professione

Il Property Manager è un manager di immobili. Sovente può assumere la qualifica di Agente Immobiliare se nella sua attività vuole fungere da mediatore tra proprietario ed inquilino. In questa guida scoprirai come si diventa Property Manager e quali requisiti occorrono.

Negli ultimi anni, con l’esplosione del fenomeno legato alle locazioni brevi turistiche è nata una nuova attività professionale.

Si tratta della figura del Property Manager.

Questo soggetto è un professionista del settore immobiliare, che può fungere da consulente, ed in alcuni casi, può effettuare anche attività di mediazione.

In quest’ultimo caso il Property Manager deve esercitare come Agente Immobiliare. Questo requisito si rende necessario al fine di conciliare le esclusive sull’attività di intermediazione immobiliare che sono attribuite, per legge agli agenti immobiliari.

In attesa di una disciplina civilistica e fiscale che inquadri chiaramente la figura del Property Manager come imprenditore del mondo delle locazioni brevi, occorre gestire l’attività all’interno della normativa in vigore. Per questo motivo, è consigliabile ed auspicabile che il Property Manager sia dotato di “patentino” da agente immobiliare.

Volendo anticipare quanto dirò di seguito, tuttavia, vi sono delle profonde differenze tra l’attività del Property Manager e quella dell’Agente Immobiliare.

Se vuoi approfondire questo argomento, in questo articolo troverai tutte le risposte che stai cercando. Sia che tu sia un proprietario di casa, sia che tu voglia avviare questo tipo di attività.

Sei pronto?! Si comincia!

Chi è il Property Manager?

Il Property Manager (PM) è un manager di immobili.

Non necessariamente deve trattarsi di immobili da concedere in locazione. Egli può dedicarsi anche soltanto alla gestione di immobili sfitti, ma soprattutto di immobili da mettere a reddito.

La figura del PM è quella di un consulente che ha maturato esperienza nel settore immobiliare e che vuole mettere a disposizione dei proprietari di casa la sua professionalità.

Chiunque abbia la disponibilità o voglia investire in case, appartamenti, ville o altri tipi di immobili può aver bisogno di un property management.

Se ti interessi di gestione immobiliare, e magari stai aiutando famigliari e amici a mettere a reddito i propri immobili su portali come Airbnb allora la figura del Property Manager può essere quella che fa per te.

Specialmente se hai deciso di allargare il tuo business e operare professionalmente.

In questo contributo ti spiegherò cosa dovrai fare per avviare l’attività di property management, quali requisiti dovrai avere e quali sono le principali mansioni del professionista che decide di dedicarsi alla consulenza e alla mediazione nel campo immobiliare.

Se poi avrai bisogno di aiuto, sarò a tua disposizione per chiarire e approfondire ogni aspetto.

Il Mercato Immobiliare in Italia

Il mercato immobiliare italiano è in via di ripresa. Gli ultimi dati forniti dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare dell’Agenzia dell’Entrate (OMI), confermano il rialzo delle compravendite immobiliari di abitazioni residenziali.

Accanto a questo aspetto si deve evidenziare come in Italia, la maggior parte degli appartamenti civile abitazione nelle principali città turistiche sia dedicato quasi esclusivamente alla locazione turistica, la dice lunga sul fatto che ci sia bisogno di molte figure professionali legate al mondo immobiliare.

Ad oggi, infatti, il momento storico sempra essere propizio per diventare esperti di property management.

Perché, quindi, non approfittarne?!

I compiti principali del Property Management

Vediamo qui di seguito quali sono i compiti principali di un property manager:

  • Valutazione dell’immobile;
  • Fissare l’ammontare del canone di locazione;
  • Pubblicizzazione della proprietà al fine dell’individuazione di potenziali inquilini;
  • Selezione degli affittuari che presentano le migliori garanzie;
  • Gestione diretta degli inquilini;
  • Riscossione del canone di locazione;
  • Assistenza sulla manutenzione della proprietà, sia ordinaria che straordinaria;
  • Report sulla redditività dell’immobile;
  • Tenuta della contabilità e gestione economica complessiva della proprietà, nonché assolve agli obblighi fiscali e amministrativi;
  • Gestione la cessazione del contratto di locazione.

Le attività svolte dal Property Manager sono volte a garantire che l’immobile produca una rendita per il proprietario. Affinché ciò si realizzi, il Property Manager deve analizzare attentamente il mercato immobiliare in modo da individuare il giusto importo del canone di locazione. L’obiettivo del Property Manager sarà quello di massimizzare le entrate per il proprietario e di minimizzare i problemi da dover affrontare e risolvere.

Property manager: requisiti e formazione

Il percorso di formazione per diventare Property Manager cambia a seconda delle attività che vuoi arrivare a fare. Ci sono due casistiche principali. Le differenze sono minime ma fondamentali.

Tutto, infatti, ruota attorno al concetto di mediazione immobiliare.

Il mediatore immobiliare mette in relazione proprietario/compratore per la vendita e locatore/conduttore per l’affitto.

Un Property Manager può svolgere la sua attività in due modalità diverse:

  1. Come consulente, professionista senza abilitazione che non partecipa alla mediazione;
  2. Come agente/consulente immobiliare, con la certificazione dei requisiti. Che può fungere da intermediario tramite mandato, quindi operare nella mediazione per conto del proprietario.

PM consulente professionista

Il Property Manager che opera come professionista, è un soggetto non dotato di abilitazione professionale come mediatore immobiliare.

In pratica è un professionista che offre al cliente, proprietario dell’immobile, esclusivamente una consulenza tecnica. Consulenza basata sulla sua formazione professionale ed esperienza.

Ad esempio, in questo caso il PM può operare per aiutare il proprietario di casa a trovare possibili soluzioni per la messa a reddito dell’immobile, oppure per individuare una zona di mercato ove investire.

Questo tipo di attività può essere svolta da chiunque, è sufficiente operare professionalmente ed essere in possesso di una partita Iva come professionista.

Per aiutarti a capire, un avvocato, un geometra oppure un appassionato di real estate possono diventare PM. Semplicemnte avviando un’attività professionale.

Attenzione però!

Questo tipo di PM non essendo abilitato alla mediazione non può in nessun caso mettere in contatto il proprietario/compratore per la vendita e locatore/conduttore per l’affitto.

Non sarà possibile, quindi, operare sui portali per conto del proprietario nel caso delle locazioni brevi turistiche.

In pratica, con questo tipo di attività non è possibile generare guadagni dalle provvigioni immobiliari.

L’unica fonte di guadagno è quella legata alla consulenza immobiliare.

Sanzioni in caso di violazioni

I soggetti che operano come Property Manager senza essere in possesso dei requisiti per operare nelle mediazioni immobiliari, rischiano di incorrere in sanzioni.

Si tratta, infatti, di esercizio abusivo di una professione che prevede l’iscrizione ad un ruolo professionale.

Per questo motivo, prima di improvvisarvi mediatori, è opportuno regolarizzare la vostra posizione, sia da un punto di vista amministrativo che fiscale.

PM Agente Immobiliare

Il vero e proprio Property Manager è un soggetto che è iscritto nel ruolo degli agenti immobiliari.

Soltanto questi soggetti, infatti, sono ad oggi gli unici a cui la legge ha demandato l’esclusività nell’ambito della gestione di una mediazione immobiliare.

Questo sia nell’ambito delle compravendite immobiliari che in quello delle locazioni (comprese le locazioni brevi turistiche).

Per diventare agente immobiliare è necessario essere in possesso delle seguenti tipologie di requisiti:

  • Personali;
  • Morali;
  • Professionali

come stabilito dagli articoli 1754-1765 del codice civile.

Come diventare agente immobiliare?

Per diventare agente immobiliare o consulente immobiliare devi avere i seguenti requisiti professionali:

  • Diploma di scuola superiore di 2° grado di qualsiasi indirizzo;
  • Attestato di partecipazione a un corso di formazione riconosciuto;
  • Superamento dell’esame presso la Camera di Commercio per l’abilitazione alla professione;
  • Iscrizione nella Sezione del Rea per le persone fisiche o nel Registro delle Imprese.

Oltre ai requisiti:

  • Personali: cittadinanza italiana o europea, residenza in Italia nella provincia della Camera di Commercio in cui si chiede l’iscrizione, godimento dei diritti civili;
  • Morali: assenza di condanne per determinati reati e di altre misure di prevenzione come la delinquenza mafiosa.

Property manager e agente immobiliare: quali differenze?

Il property manager spesso viene confuso con la figura dell’agente immobiliare.

Quest’ultimo mette in contatto il proprietario e il potenziale ospite/inquilino. La sua attività si conclude quando le parti concludono il contratto. Come abbiamo visto, è una professione che puoi svolgere solo se possiedi determinati requisiti.

Mentre il property manager è un consulente immobiliare, si occupa della gestione dell’immobile in tutte le sue fasi. Come visto in precedenza, si occupa di locare l’immobile, di fare il check in e check out, gestire la manutenzione, pulizia etc.

Property management e facility management: gestione degli immobili in due prospettive

I due termini property management e facility management, anche se spesso vengono confusi tra loro, indicano due tipi di gestione immobiliare molto diversi l’un dall’altro, sia in termini di competenze professionali richieste, sia per gli strumenti utilizzati nella loro implementazione.

Quando si parla di property management, ci si riferisce primariamente alla gestione di una proprietà immobiliare ad uso abitativo, di ciò che, con un altro termine inglese, viene indicato come “real estate“.

Come abbiamo visto per questo tipo di attività si richiedono competenze specifiche nel campo dei servizi di manutenzione e pulizia delle parti comuni, nel settore dell’incasso e della fatturazione dei canoni di locazioni e del servizio di check-in e check-out.

Mentre il facility management riguarda gli edifici ad uso commerciale ed è un’attività collaterale, volta a garantire l’operatività effettiva dei settori che lavorano al core business dell’impresa.

Codice ateco property manager

Una volta adempiuti i requisiti professionali è necessario operare in regola con la normativa fiscale. Il primo passo è quello di aprire partita Iva. Vi sono differenze se apriamo la partita Iva come agente immobiliare o come property manager.

Se desideri approfondire il codice ateco del property manager, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Codice ateco property manager“.

Agente immobiliare

Per gli agenti immobiliari è previsto uno specifico codice Ateco che identifica in modo univoco la loro attività.

CODICE ATECO 68.31.00 “Attività degli agenti immobiliari

Assieme all’apertura della partita Iva, è necessario effettuare l’iscrizione alla Camera di Commercio, nell’apposita sezione dedicata del REA. Per questo è previsto il pagamento del diritto annuale di circa cento euro annue

Oltre agli adempimenti fiscali è necessario anche iscriversi alla gestione commercianti Inps, che prevede il pagamento di contributi fissi annui per circa €. 3.600. Inoltre, superando la soglia di reddito minima di circa €. 15.000 sono dovuti ulteriori contributi in percentuale sul reddito.

PM consulente professionista

Se desideri avviare l’attività di PM consulente professionista, non vi è un codice univoco che identifica perfettamente l’attività. Il codice ATECO più utilizzato per questa tipologia di attività è il seguente:

“CODICE ATECO 68.32.00: “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”

Dovrai presentare la pratica di avvio dell’attività all’Agenzia delle Entrate e per quanto riguarda l’aspetto contributivo, se l’attività è esclusivamente quella di consulenza immobiliare, sarai tenuto all’iscrizione alla gestione separata dell’Inps. A differenza della gestione commercianti dove è previsto il versamento di contributi fissi, nella gestione separata i contributi si versano in percentuale sul reddito prodotto. Per il 2023 l’aliquota della gestione separata sarà pari al 25%.

Regimi fiscali Property Manager

Se decidi di avviare l’attività di property manager, avrai a disposizione i seguenti regimi fiscali:

  • Regime fiscale semplificato;
  • Regime forfettario.

Ad oggi il regime fiscale più vantaggioso è sicuramente il regime forfettario. Tale regime ha la tassazione più bassa, tuttavia ha il limite di non poter dedursi i costi dell’attività, ma quest’ultimi sono stabili a monte in modo “forfettario”.

Pertanto è opportuno affidarti ad un professionista che ti sappia indirizzare nel regime fiscale più vantaggioso per te. Inoltre valutare in caso di vari immobili la costituzione di una società immobiliare.

Regime fiscale semplificato

Il regime naturale è il regime semplificato. A differenza della tua situazione attuale dove della tua attività di locazione turistica breve non ti deduci alcun costo ( noleggio biancheria, spese di pulizia, etc.), con il regime fiscale semplificato potrai dedurre tutti i costi inerenti alla tua attività. La deduzione dei costi permette di ridurre la base imponibile su cui applicare la tassazione Irpef. Per il regime semplificato la tassazione del reddito avviene seguendo gli scaglioni di reddito IRPEF.

Scaglioni IrpefAliquote
fino a 15.000 di reddito23,00%
da 15.001 fino a 28.000 euro27,00%
da 28.001 fino a 55.000 euro38,00%
da 55.001 fino a 75.000 euro41,00%
oltre 75.000 euro43,00%

Con la tassazione Irpef, è possibile fruire di tutte le possibili detrazioni personali ( ad esempio spese di ristrutturazione, bonus edilizi, etc.) in sede di dichiarazione dei redditi.

Regime forfettario

Il regime forfettario ad oggi è il regime fiscale più conveniente da un punto di vista fiscale. Tuttavia, per poter applicare il regime forfettario è necessario rispettare una serie di requisiti, tra i quali il limite dei ricavi. Quest’ultimi, fino al 31/12/2022 erano pari ad € 65.000, tale sogli a partire dal 2023 è stata innalzata a € 85.000 euro. In questo regime il reddito viene calcolato in modo “forfettario” in base a dei coefficienti di redditività in funzione del codice Ateco scelto. Il coefficiente di redditività sia per l’Agente immobiliare che per il PM consulente immobiliare è pari all’86%. Questo significa che i costi forfettari fissati per questi codici ATECO sono pari al 14%.

Il regime forfettario prevede una tassazione del 5% per i primi 5 anni di attività, per i successivi anni la tassazione sale al 15%.

Se desideri approfondire la tassazione, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Tassazione casa vacanze: come funziona“, dove ti ho preparato alcune interessanti simulazioni fiscali.

Agente immobiliare mandatario nelle locazioni brevi

A questo punto è arrivato il momento di chiarire un aspetto fondamentale. L’attività di Property Manager nelle locazioni turistiche, se si interviene nella conclusione dei contratti tra ospite e proprietario, può essere gestita soltanto da agenti immobiliari.

Per gestire appartamenti e case vacanze nel settore turistico immobiliare, bisogna essere mandatari a titolo oneroso

Per fare il mandatario devi essere agente immobiliare.

La differenza tra agente e mandatario è che il secondo prende la provvigione solo da una delle due parti coinvolte nella mediazione.

L’Agenzia delle Entrate negli accertamenti che ha iniziato ad effettuare negli ultimi anni ha sanzionato gli intermediari che operano nei portali senza essere in possesso dei requisiti per essere un agente immobiliare.

Per questo motivo è importante mettersi in regola nel minor tempo possibile, onde evitare di essere sanzionati.

Compentenze del Property Manager

Il consulente immobiliare oltre a essere abilitato come agente, può essere anche iscritto al ruolo di Perito ed Esperto in campo immobiliare e all’Elenco dei Consulenti tecnici del Giudice presso il Tribunale di competenza.

La differenza tra agente immobiliare e consulente dipende dal livello di formazione e dall’esperienza. Il consulente è un professionista che conosce molto bene il mercato ed è sempre aggiornato sulle normative. Sa fornire una consulenza legale, fiscale, urbanistica, di progettazione, di marketing. Ha preferibilmente esperienza anche all’estero, una laurea a indirizzo manageriale e gestionale (come economia aziendale). E magari un master in real estate.

Cosa fa il property manager?

Arrivati a questo punto per te è chiaro identificare che il Property Manager consulente immobiliare può svolgere svariate attività. Tuttavia, per alcune di essere è indispensabile essere agente abilitato alla mediazione.

Da un punto di vista economico questo significa poter aumentare gli introiti, legati alle provvigioni, oltre che alle sole consulenze.

Volendo esemplificare, ecco di seguito una serie di attività tipiche del PM che è anche mediatore e mandatario:

  • Consulenza e assistenza sull’acquisto e la vendita dell’immobile;
  • Consulenza e assistenza sull’affitto, gestione del contratto di locazione e del relativo canone di affitto;
  • Commercializzazione e marketing per affitto e vendita;
  • Assistenza sulla manutenzione della proprietà;
  • Report sulla redditività dell’immobile.

Property Manager: modello di business

Quando il proprietario dell’immobile decide di avvalersi di un intermediario per la gestione delle locazioni turistiche possono verificarsi due differenti casistiche.

Casistiche che si riscontrano operativamente ogni giorno, a seconda delle scelte fatte dall’intermediario. Possiamo avere, infatti:

  • Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato con rappresentanza (articolo 1704 c.c.);
  • Il mediatore/agente che agisce in forza di un mandato senza rappresentanza (articolo 1705 c.c.).

Fattispecie discriminante, difatti, è rappresentata dalla presenza o meno del conferimento della procura.

La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali ad esempio il consulente) consiste nel fatto che oggetto del mandato è compimento di atti giuridici. Ossia sostanzialmente la conclusione di contratti.

Nel caso di mandato con rappresentanza, valgono anche le disposizioni di cui agli articoli 1387 e seguenti del codice civile, essendo stata conferita la procura.

Pertanto, il mandatario (HOST), nel limite del contenuto del mandato, agirà con pieno potere di rappresentanza. Nei casi di locazioni turistiche consiglio sempre agli HOST di operare con mandato con rappresentanza, per semplificare la procedura, ed evitare inutili complicazioni.

Vediamo di seguito entrambe le modalità operative.

Intermediazione: mandato con rappresentanza

Laddove il mandatario (agente immobiliare o HOST) operi con rappresentanza, il negozio giuridico si svolge, anche ai fini Iva, direttamente tra il mandante (proprietario) ed il terzo (cliente).

Questo tipo di gestione determina l’irrilevanza tributaria dell’interposizione del Property Manager (agente immobiliare mandatario).

Per cui, sinteticamente, nella Tabella seguente puoi trovare i principali effetti legati a questo tipo di gestione.

RuoloProprietario mandanteAgente mandatario
ContabilitàRileva il ricavo per la vendita al terzo cliente ed il costo per il compenso da riconoscere al mandatario agente.Rileva il ricavo per il compenso della sua attività da fatturare al mandante proprietario.
Imposte diretteIl ricavo di vendita ed il costo per il compenso costituiscono, rispettivamente, un componente positivo e uno negativo di reddito.Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
IvaEmette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente):
– con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva;
– in esenzione Iva se è persona fisica.
Riceve fattura per il compenso del mandatario agente.
Emette fattura con Iva ad aliquota ordinaria per il compenso.

Intermediazione: mandato senza rappresentanza

Il contratto di mandato senza rappresentanza si ha quando il mandante (proprietario) non ha conferito procura al mandatario agente.

In tale ipotesi, il mandatario agirà di fronte ai terzi per conto del mandante, ma non nome proprio, e per conseguenza, gli effetti degli atti giuridici compiuti ricadranno su di lui.

Effetti che, tuttavia, dovranno successivamente essere trasferirli al mandante, in virtù dell’accordo con questi stipulato senza alcuna stipulazione contrattuale, ma in base a meri accordi verbali.

Su questo aspetto è intervenuta la Risoluzione n. 117/E/2004 dell’Agenzia delle Entrate – Direzione centrale normativa e contenzioso. Secondo la quale:

  • Somme pagate dai terzi (clienti) all’agente che opera senza rappresentanza – L’agente è chiamato in questo caso ad emettere fattura al cliente con aliquota del 10% (n. 120, Parte III, della Tabella A DPR n. 633/72). In quanto egli sta locando a nome proprio (per conto del proprietario), l’unità immobiliare.
  • Somme riversate dall’agente immobiliare ai proprietari dei beni immobili – In virtù del fatto che la somma riscossa dall’agente intermediario sconti l’Iva al 10%, fa si che anche debbano scontare il medesimo trattamento fiscale anche le somme rimesse ai proprietari degli immobili (se questi risultano essere soggetti passivi di imposta). Nella diversa ipotesi in cui detti proprietari non siano soggetti passivi Iva, l’operazione di riversamento a loro favore delle somme incassate dall’agente (al netto delle relative provvigioni) risulterà fuori campo Iva, per difetto del presupposto soggettivo in capo al percipiente.

Esenzione Iva

Nel caso che la suddetta prestazione dell’agente intermediario sia esente da Iva, tale beneficio potrà essere fruito solo dal proprietario mandante che non risulti impresa costruttrice dell’immobile.

Diversamente, il riversamento operato nei confronti di quest’ultima, sconterebbe l’aliquota Iva del 10%, in forza della previsione espressa dell’articolo 127-ter parte III della Tabella A, allegata al DPR n. 633/72. Resta inteso che l’operazione rimane esclusa da Iva quando il percettore finale delle somme è un privato, vale a dire non è un soggetto passivo di imposta.

In pratica, in caso di mandato senza rappresentanza, l’agente intermediario incasserà dal cliente tutta la somma della locazione, per poi riversarla la proprietario dell’immobile, al netto della propria provvigione. La provvigione, in questo caso, avrà già scontato l’Iva, essendo ricompresa nel canone di locazione fatturato dall’agente al cliente terzo conduttore.

RuoloProprietario mandanteAgente mandatario
ContabilitàRileva il ricavo per la sua quota relativa al valore del contratto di locazione, attribuitagli dall’Agente.Rileva il ricavo con l’ospite per il valore complessivo della locazione.
Imposte diretteIl ricavo costituisce un componente positivo di reddito.Il ricavo per il compenso costituisce un componente positivo di reddito.
IvaEmette fattura di vendita intestata al terzo acquirente (cliente):
– con Iva al 10% se il mandante proprietario è soggetto passivo Iva;
– in esenzione Iva se è persona fisica.
Emette fattura con Iva al 10%.

Property Manager: adempimenti

La normativa impone una serie di obblighi in capo ai soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare o ai soggetti che gestiscono i portali telematici.

Ai sensi del D.L. n. 50 del 2017, gli intermediari devono:

  • comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;
  • trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

La comunicazione dei dati e l’effettuazione della ritenuta sono a carico dell’intermediario al quale il locatore ha affidato l’incarico. Questo, anche se lo stesso intermediario si avvale, a sua volta di altri intermediari.

Tipico esempio, l’agente immobiliare che ha ricevuto dal proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo è tenuto a comunicare i dati del contratto ed effettuare la ritenuta, anche se inserisce l’offerta di locazione su una piattaforma online ( ad esempio Airbnb, Booking, etc.). In questa situazione, il portale rende la prestazione di mediazione all’agente e non al proprietario dell’immobile. L’agente immobiliare dovrà informare il gestore del portale della veste in cui opera, in modo da non fargli operare la ritenuta sul canone e comunicare i dati del contratto concluso.

Gli adempimenti di cui sopra valgono anche per i soggetti non residenti:

  • coloro che hanno una stabile organizzazione in Italia devono adempiere agli stessi obblighi di quelli residenti, attraverso tale organizzazione;
  • quelli riconosciuti privi di stabile organizzazione in Italia, per farlo, saranno tenuti a nominare un rappresentante fiscale in Italia (individuato tra i soggetti indicati nell’articolo 23 del Dpr 600/1973). Il rappresentante, in qualità di “responsabile d’imposta”, richiederà l’attribuzione del codice fiscale del soggetto rappresentato, se non è in possesso.

L’obbligo della ritenuta si ha tutte le volte in cui si ha la disponibilità finanziarie. Pertanto sia operando con mandato con rappresentanza che con mandato senza rappresentanza, tutte le volte che incassiamo i soldi della locazione siamo tenuti ad operare la ritenuta ed effettuare il versamento all’Erario.

Base imponibile ritenuta locazioni brevi

Gli intermediari in qualità di sostituti d’imposta devono operare una ritenuta del 21% qualora:

  • incassino i canoni di locazione o sublocazione breve;
  • intervengano nel pagamento dei canoni di locazione o sublocazione.

Pertanto, affinché si manifesti l’obbligo di ritenuta, non è sufficiente che l’intermediario intervenga nella stipula del contratto, ma è necessario che egli sia intervenuto nella fase di pagamento del canone.

La ritenuta deve essere operata sul “corrispettivo lordo” indicato nel contratto di locazione breve e devono essere ivi incluse:

  • Le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per la fornitura di prestazioni accessorie. Non rientrano invece le spese sostenute direttamente dal conduttore o che siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.
  • La provvigione dovuta all’intermediario, se trattenuta dallo stesso sul canone dovuto al locatore in base al contratto.
Esempio di applicazione della ritenuta sugli affitti brevi

Al fine di chiarire gli obblighi legati all’intermediario, qui di seguito un esempio di corretta applicazione della ritenuta di acconto da parte dell’intermediario.

Supponiamo che la provvigione è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto:

Provvigione dovuta dal locatoreeuro 80
Canone euroeuro 1.000 + 80
Ritenuta euroeuro 227 ( 1.080 * 21%)

Pertanto la provvigione concorrerà alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta.

Codice tributo 1919 ritenuta locazioni turistiche brevi

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 88/E/2017 ha istituito il codice tributo per il versamento, tramite F24, della ritenuta operata all’atto dei pagamenti ai beneficiari di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve.

Si tratta del codice tributo1919”.

In sede di compilazione del modello F24, il codice tributo è esposto nella sezione “Erario”, esclusivamente in corrispondenza delle somme indicate nella colonna “importi a debito versati”, con l’indicazione nei campi “Rateazione/regione/prov/mese rif.” e “Anno di riferimento” del mese e dell’anno cui la ritenuta si riferisce, rispettivamente nei formati “00MM” e “AAAA”.

Nell’ipotesi in cui la ritenuta sia versata dal rappresentante fiscale di un operatore estero, va presa in considerazione la sezione “Contribuente”. In tal caso, diventa necessario indicare il codice fiscale del rappresentato, intestatario della delega, mentre il campo “Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare” accoglie quello del rappresentante, intestatario del conto di addebito, insieme al codice “72” (da riportare nello spazio “codice identificativo”).

Inoltre, se si versa più del dovuto, è possibile recuperare in compensazione l’eccedenza dai successivi pagamenti relativi allo stesso anno con il codice tributo “1628” (risoluzione 13/2015). Va, invece, utilizzato il “6782” (risoluzione 9/2005) in caso di compensazione da versamenti dell’anno seguente.

Sanzioni per gli intermediari

Il mancato ottemperamento ai suddetti obblighi di monitoraggio e trasmissione dei dati comporta l’applicabilità, a carico dei medesimi, della sanzione amministrativa, modulabile da un minimo di € 250 ad un massimo di € 2.000.

Sanzione di cui all’articolo 11 del DLgs n 471/1997 (“Altre violazioni in materia di imposte dirette e di imposta sul valore aggiunto“).

Property Management: novità dal 1 gennaio 2023

La direttiva n. 2020/514/UE (cosiddetta DAC 7) ha introdotto ha introdotto un regime di cooperazione amministrativa nel settore fiscale e scambio automatico di informazioni tra Stati e gestori di piattaforme digitali, comprese quelle turistiche.

Pertanto i property management devono garantire ai portali le seguenti informazioni:

  • l’indirizzo degli immobili;
  • il numero di iscrizione al registro catastale;
  • il numero di giorni di locazione;

Se desideri approfondire le novità introdotte dal DAC 7 per gli affitti brevi, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Affitti brevi e dac 7: novità dal 1 gennaio 2023

Property Management: consigli

Quando scegli il tipo di mandato con il proprietario devi avere ben presenti le conseguenze che ti aspettano. Sia da un punto di vista fiscale che da un punto di vista di ritenuta d’acconto.

Operare con un mandato con rappresentanza da un lato vi sono meno rischi e responsabilità in quanto il contratto di locazione è concluso in nome e per conto del proprietario dell’immobile. Tuttavia la fatturazione al proprietario sconta l’Iva del 22%.

Diversamente, operare con un mandato senza rappresentanza da una parte consente di poter applicare l’Iva agevolata al 10% al cliente finale (e non al proprietario), e dall’altra vi sono più responsabilità in quanto siamo noi a locare.

Property Manager: consulenza

Sei vuoi essere un intermediario nel mondo degli immobili non perdere l’opportunità di diventare un Property Manager. Sfrutta questa opportunità e fai diventare la tua passione un business.
Fiscoeimmobili è uno studio professionale dedicato all’attività immobiliare. Possiamo aiutarti ad avviare la tua attività e saremo al tuo fianco con la nostra consulenza contabile fiscale. Non rischiare, affidati a noi per avviare la tua attività!

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32 commenti su “Property Manager: guida alla professione”

  1. Salve Sig. Migliorini,
    Leggendo l’articolo non mi è chiaro un passaggio. Il Property Manager, pubblica su un portale es. Airbnb, l’annuncio di un appartamento di un Locatore proprietario che agisce come persona fisica
    Il PM riscquote l’intera quota di € 1000 (di cui €900 per il proprietario ed €100 per il PM).
    Il PM emetta fattura di € 100 al cliente finale.
    Versa € 900 al proprietario. In questo caso bisogna effettuare la Ritenuta? ed In caso su quale imponibile bisogna applicare il 21%?
    Grazie anticipatamente

    Rispondi
    • Salve Sara, prossimamente sarà online il nostro corso dedicato a come diventare property manager con tutta la spiegazione degli adempimenti amministrativi e fiscali, i nostri consigli per l’inquadramento fiscale ed anche una serie di ore di consulenza da fare con noi. Nel caso potremo seguirla anche per tutti gli adempimenti fiscali. Continui a seguire il sito ci saranno novità nelle prossime settimane.

      Rispondi
  2. Buongiorno, un PM senza abilitazione che guadagna appunto solo sulle consulenze, può comunque gestire a titolo gratuito l’account di una casa vacanze su portali quali Booking.com o Airbnb? Grazie

    Rispondi
    • Salve Francesco, fare consulenza è cosa diversa dal gestire un portale per conto di un proprietario. Per farlo occorre un mandato con rappresentanza, e quindi un contratto che preveda un corrispettivo. In caso di controlli un rapporto gratuito farebbe sorgere il rischio di operazione “in nero”.

      Rispondi
      • Buongiorno dott. Migliorini,
        la sua risposta mi confonde.
        Leggendo l’articolo mi sembra di aver capito che è possibile agire con un mandato senza rappresentanza e gestire anche il tal caso l’appartamento per conto del proprietario organizzandone, ad esempio, le prenotazioni sui vari portali (Airbnb, Booking, etc). Corretto?
        In tal caso, come scritto nel suo articolo, il PM dovrebbe fatturare all’ospite la propria attività di intermediazione con iva al 10% e dovrebbe girare il residuo al proprietario senza applicare la ritenuta. Corretto?
        A questo punto il proprietario dovrebbe pagare la cedolare sull’importo ricevuto dal PM?
        grazie

        Rispondi
          • Mi perdoni se a distanza di tempo ritorno sull’argomento, ma mi era sfuggita la sua risposta. Nell’articolo dice “Diversamente, operare con un mandato senza rappresentanza da una parte consente di poter applicare l’Iva agevolata al 10% al cliente finale (e non al proprietario), e dall’altra consente di evitare di trattenere la ritenuta d’acconto sui compensi del proprietario”.
            Ora invece dice che la ritenuta va applicata comunque. Mi può chiarire questo aspetto? Grazie

  3. Buonasera,

    una domanda:stiamo valutando l’ opportunità di istituire una società che si occupi di Property Managment.
    Al momento nessuno dei due soci ha però il patentino di agente immobiliare.

    Per effettuare mediazione immobiliare potrebbe essere sufficiente far entrare in società un terzo socio che usia abilitato? Oppure deve essere il legale rappresentante ad avere questa licenza?

    O ancora, più semplicemente, è possibile risolvere il problema con un preposto?

    Ho consultato diversi professionisti, ma non ho ricevuto una risposta univoca.

    Leggendo l’ articolo mi sembrava che lei avesse le idee molto chiare, spero che possa aiutarmi.

    La ringrazio!

    Rispondi
  4. Buona sera,
    Vorrei chiederle un informazione,
    Premetto che sono un ex agente immobiliare con tanto di patentino. Ho cessato l’attività a fine 2012 e sono tutt’ora inoccupata.
    Ne caso decidessi di rimettermi in gioco solo come consulente senza intervenire nella mediazione fra le due parti come PM senza abilitazione, riuscirei ad iscrivermi alla gestione separata INPS?
    Grazie Barbara

    Rispondi
  5. Buonasera, complimenti per l’articolo, è il più completo di quelli che ho letto online.
    Ho un dubbio, vediamo se ho capito.

    Mandato con rappresentanza: i soldi li prende il PM. Il PM fa il pagamento al Proprietario dell’affitto escluso il suo compenso. Il Proprietario (o il PM in nome del Proprietario) emette fattura all’ospite per l’affitto dell’immobile e riceve fattura dal PM per costi di consulenza. Il PM deve versare le tasse sul redditto della locazione perché sostituto di imposta.

    Mandato senza rappresentanza: I soldi li prende il PM. Il PM fattura a nome proprio all’ospite l’importo del soggiorno. Il Proprietario fa fattura o ricevuta al PM dell’affitto escluso compenso del PM. Il Proprietario deve poi pagare le tasse sul reddito da locazione. Non può usufruire di cedolare secca perché è un rapporto tra proprietario e agenzia.

    Ho capito bene?
    Grazie,
    Alberto

    Rispondi
  6. Buongiorno.
    Qualora un consulente operi sui portali per conto del proprietario, con mandato con rappresentanza, gestendo solamente gli annunci a nome del proprietario e con pagamenti solo a lui indirizzati ( e mai direttamente al consulente, o property manager, che verra` ricompensato solamente a posteriori dal solo proprietario) si e`comunque in presenza di lavoro in mediazione e quindi di obbligo di emettere ritenuta d`acconto?
    Grazie

    Rispondi
      • Sui portali il contratto di pubblicizzazione e commercializzazione avviene tra Proprietario dell’immobile e OTA. Tra l’altro, una recente sentenza della corte di c. europea, ha anche escluso si trattasse di intermediari immobiliari, quanto di agenzie di promozione e comunicazione. Sta di fatto che l’agente immobiliare, spesso, non ha competenze tecniche di marketing turistico. Nessun corso abilitante è finalizzato a tal fine quindi la materia è molto controversa. Risulterebbe quindi limitativo e inopportuno pretendere ci sia un’abilitazione specifica per fare questo mestiere. Nel mercato turistico, così come per le strutture ricettive, la consulenza commerciale di immobili in locazione turistica, dovrebbe essere esclusiva di consulenti professionali e tecnici in tema di revenue management. Le casistiche operative sono poi molteplici…

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        • Vincenzo posso concordare con lei, ma l’attività di intermediazione nella locazione immobiliare è attività di spettanza degli agenti immobiliari. Poi sicuramente la locazione breve richiede delle competenze specifiche che non tutti possiedono, ma occorre restare in questa professione in base alla normativa italiana.

          Rispondi
  7. Buongiorno,
    è possibile prendere un appartamento ad affitto ridotto e poi riconoscere una percentuale sul venduto al proprietario?

    Es. prendo un appartamento a € 200 mensili, facendo una CAV, e poi riconosco una percentuale al proprietario in base al venduto.

    Rispondi
  8. Salve e grazie per l’articolo.

    È corretto che il PM è colui che “si occupa di tutte le incombenze riguardanti una proprietà immobiliare, in vece del proprietario”?

    Codice ateco 68.32.00 “Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi”.

    Quindi in quanto “gestore di immobili per conto terzi” per quale motivo deve essere un agente immobiliare per gestire i portali OTA? Non rientra nel ruolo di gestore?

    Grazie
    Andrea

    Rispondi
    • Dipende dal mandato di gestione con il proprietario dell’immobile. Qualora il PM operi sui portali mettendo in contatto il proprietario con l’ospite diventa attività di intermediazione ad oggi prerogativa dell’agente immobiliare. Per approfondimenti mi contatti pure in privato.

      Rispondi
  9. Complimenti per l’articolo,
    mi occupo di preparare gli aspiranti Agenti Immobiliari per il superamento dell’esame presso la Camera di Commercio e sono d’accordo con lei che per svolgere la professione di PM bisogna essere iscritti nella apposita sezione prevista dalla L 39/89 a seguito del superamento dell’esame e invio della SCIA (chiamato comunemente patentino).
    Non capisco perchè allora l’agenzia delle entrate ha inserito il PM nel codice ateco 68.32 come se fosse equiparabile ad un amministratore di condominio.
    1) Vi è incompatibilità tra mandatario a titolo oneroso/agente immobiliare e amministratore di condominio;
    2) Cosa ancor più grave anche la CCIAA di Milano ha erroneamente interpretato che il PM (che opera con mandato conferito da un proprietario di immobili per compiere atti e sottoscrivere contratti di locazioni brevi) non deve essere iscritto come mandatario poichè esiste l’apposito codice ateco 68.32 e pertanto è esonerato dall’apposito esame e requisiti previsti dalla L 39/89.
    Mi piacerebbe un confronto con lei per i dettagli.
    Saluti ,
    dott. Giuseppe Federici

    Rispondi
  10. Buongiorno,

    articolo molto esaustiva ma una domanda. Da un confronto con altri (diversi e importanti) property manager mi dicono che il calcolo della cedolare secca va effettuato al netto delle commissioni OTA. Ora però non trovo nulla in merito… anzi trovo solo tutto il contrario e non capisco come facciano. Mi potete aiutare. Grazie

    Rispondi
    • Buonasera,

      l’Agenzia delle Entrate con alcune circolari e risoluzione ha chiarito la base imponibile su cui applicare la ritenuta sia per i costi accessori che per le spese di intermediazione. E’ opportuno struttura il mandato sia con il proprietario che con l’ospite in un determinato modo per evitare problemi. Se desidera approfondire la sua situazione mi contatti pure in privato.

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  11. Buongiorno, l’articolo è veramente interessante. Gestisco le prenotazioni di AirB&B tramite una srl in qualità di PM Se l’affitto viene versato direttamente dall’OTa al proprietario posso evitare di applicare la ritenuta del 21%? Non avrei incasso di denaro ma solo l’incasso della mia provvigione

    Rispondi
    • L’Agenzia delle Entrate ribadisce nella circolare che l’intermediario deve operare la ritenuta quando ha la materiale disponibilità “La ritenuta deve essere operata anche qualora l’intermediario abbia la disponibilità materiale della risorsa finanziaria. Inoltre qui di seguito riporto un estratto della circolare:
      “delegato soggetti terzi all’incasso del canone e all’accredito del relativo importo
      al locatore. Tale attività deve essere riferita al delegante e, pertanto, gli
      adempimenti di versamento della ritenuta e di certificazione della stessa, nonché
      di comunicazione dei dati relativi al contratto, devono essere posti in essere a suo
      nome.”
      Se desidera approfondire, mi contatti pure in privato.

      Rispondi

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