Proposta irrevocabile di acquisto recesso: come funziona

Il primo step da fare quando si desidera acquistare un immobile è la proposta irrevocabile di acquisto. Si tratta di un accordo scritto in cui la parte proponente si impegna a portare a termine l’operazione di compravendita ad un determinato prezzo.

La normativa definisce le regole ben precise su gli elementi che deve contenere una proposta di acquisto e sugli eventuali impegni che entrambi le parti si assumono.

La proposta di acquisto non deve essere confusa con il preliminare di di compravendita, quest’ultimo interviene in un momento successivo, ovvero quando il venditore ha formalmente accettato la proposta.

Vediamo in dettaglio in questo contributo quando è possibile recedere da una proposta di acquisto sia per la parte acquirente che per la parte venditrice. Inoltre quali sono le conseguenze di un recesso per entrambi le parti.

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Proposta irrevocabile di acquisto: che cos’è?

La proposta irrevocabile d’acquisto è una comunicazione effettuata dal potenziale acquirente al possibile venditore con il quale si propone di acquistare una determinata cosa. Tale istituto è impiegato in modo particolare nelle compravendite di immobili.

La proposta di acquisto vincola solo la parte acquirente, il venditore è libero di cedere l’immobile ad altri soggetti, ma il potenziale acquirente non può cambiare idea fin tanto che la proposta non è scaduta.

Da un punto di vista normativo, la proposta irrevocabile d’acquisto è disciplinata dall’art. 1329 del Codice civile che, recita quanto segue:

“Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.

Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.”

Pertanto, come si evince dal dettato normativo, la proposta irrevocabile di acquisto non fa venir meno i suoi effetti a seguito della morte o incapacità sopravvenuta del potenziale acquirente.

L’irrevocabilità della proposta manifesta, la volontà della parte acquirente di mantenere fino ad una certa data l’intenzione di acquistare l’immobile. Come specificato dalla norma, l’irrevocabilità ha efficacia reale, non obbligatoria, in quanto l’eventuale revoca della proposta resterà inefficace.

La proposta decade, cioè perde la sua efficacia, quando alla data fissata nella proposta il venditore non l’ha accettata per iscritto.

Recesso da proposta di acquisto: casistiche

Per quanto riguarda il recesso della proposta di acquisto varia a seconda della modalità con la quale viene presentata:

• Proposta pure e semplice;

• Proposta irrevocabile di acquisto.

Proposta pura e semplice

Nella proposta semplice, il contratto si considera concluso quando chi ha fatto la proposta ha notizia dell’accettazione dalla controparte. Solo in quel momento si forma il consenso delle parti sul contenuto da dare al contratto.

Nella proposta semplice il proponente può revocare la proposta fino al momento in cui riceve notizia di accettazione della controparte; in quanto solo in quel momento il contratto può ritenersi concluso.

Proposta irrevocabile di acquisto

Il proponente si impegna a tener ferma la proposta fino alla data stabilita nella stessa. Pertanto, fino a tale data, la proposta non potrà essere revocata. Solo in caso di accettazione da parte del venditore la proposta assume tutti gli effetti di un contratto preliminare. Infatti, quest’ultimo fa sorgere l’obbligo per entrambi le parti.

Revoca proposta di acquisto acquirente

Come previsto dall’art. 1329 del Codice civile, l’offerta di acquisto di una casa è irrevocabile, purché presenti un arco di tempo limitato. Pertanto, all’interno della proposta di acquisto deve essere presente una dicitura del tipo: “tale offerta è irrevocabile fino al ….” oppure “l’offerta si intende valida dal … al …..”, allora è irrevocabile per tale arco temporale, spirato tale termine decade. Se non è stato indicato nessun riferimento temporale, allora la proposta è revocabile in qualunque momento.

Il proponente può tutelarsi inserendo apposite clausole all’interno della proposta di acquisto che lo liberano. A titolo esemplificativo ma non esaustivo, vediamo due clausole molto comuni, ovvero:

• Clausola sospensiva mutuo: il proponente vincola l’acquisto dell’immobile alla concessione del mutuo da parte dell’ente finanziatore;
• Clausola di regolarità urbanistica, catastale e condominiale: il proponente vincola l’acquisto dell’immobile solo se i successivi controlli sull’immobile daranno un riscontro positivo.

Revoca proposta di acquisto venditore

La proposta è vincolante solo per la parte proponente, infatti il venditore finché non l’accetta è libero di valutare ed accettare eventuali altre proposte. Mentre se il venditore ha accettato la proposta ma successivamente desidera revocare la proposta accettata, la situazione cambia. In quest’ultimo caso, il venditore è tenuto a pagare:

• All’intermediario: la provvigione, in quanto l’agenzia ha portato a termine il suo computo. L’agenzia potrà richiedere al venditore oltre la provvigione dovuta dallo stesso anche quella dovuta dal compratore in quanto il recesso ha provocato un mancato guadagno;
• Al compratore: il doppio della caparra, come previsto dall’art. 1326 del c.c.

Come comunicare il recesso?

Il recesso di una proposta di acquisto deve essere comunicato per iscritto e deve essere tracciabile. Pertanto si utilizza la pec o la posta raccomandata. Il procedimento è lo stesso sia che tu sia il proponente o il venditore. Nella proposta d’acquisto vi è una parte in cui vengono indicati i riferimenti delle parti coinvolte in cui fare recapitare le comunicazioni.

Cosa succedere a seguito del recesso da proposta di acquisto

Nel momento in cui avviene la comunicazione del recesso alla controparte, le parti possono ritenersi libere. L’unico nodo che rimane da sciogliere è quello relativo alla restituzione della caparra. Solitamente per questo aspetto non è necessario ricorrere per vie legali. Nel caso in cui a recedere sia il venditore, quest’ultimo dovrà restituire oltre alla caparra, il doppio della somma versata. Mentre nel caso sia l’acquirente a ritirarsi, quest’ultimo perderà la caparra versata. La proposta diviene a tutti gli effetti un preliminare di vendita nel momento in cui viene accettata dalla parte venditrice. La somma versata a titolo di caparra resta bloccata per tutta la durata di validità della proposta d’acquisto.

Recesso proposta di acquisto: è dovuta la provvigione dell’intermediario?

Quand’è che nasce il diritto alla mediazione? La legge stabilisce che il mediatore ha diritto alla mediazione da ciascuna delle parti, qualora l’affare sia concluso per mezzo del suo intervento. Pertanto anche la conclusione di un contratto preliminare può essere ritenuto un affare compiuto.

Il diritto alla provvigione sorge nel momento in cui viene comunicata l’accettazione della proposta.

Mentre non è dovuto il compenso qualora il contratto risulti nullo, per esempio per mancanza di forma scritta come previsto dalla legge.

Inoltre la provvigione non è dovuta quando si realizza l’apposita clausola sospensiva prevista nella proposta di acquisto, ad esempio in caso di mancata erogazione del mutuo.

Proposta irrevocabile di acquisto recesso: conclusioni e consulenza

In questo contributo ho cercato di fornirti le informazioni necessarie al fine di redigere una proposta di acquisto irrevocabile e le tutele da prevedere all’interno della stessa.

Per qualsiasi dubbio in merito all’argomento trattato ti invito a contattarmi al seguente link.