Proposta irrevocabile di acquisto: tutto quello che devi sapere

Quali sono gli elementi essenziali che deve contenere una proposta irrevocabile di acquisto? Qual’é la differenza con il preliminare di compravendita?

La proposta irrevocabile d’acquisto non deve essere confusa con il preliminare di compravendita, anzi, si arriva a quest’ultimo solo nel caso in cui il venditore abbia accettato la proposta di acquisto.

Vediamo pertanto in questo contributo come funziona la proposta irrevocabile di acquisto di un immobile e quali sono gli aspetti da porre particolare attenzione al fine di tutelarsi in caso di eventuali problematiche.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Proposta irrevocabile di acquisto: che cos’è?

La proposta irrevocabile d’acquisto è una comunicazione effettuata dal potenziale acquirente al possibile venditore con il quale si propone di acquistare una determinata cosa. Tale istituto è impiegato in modo particolare nelle compravendite di immobili.

La proposta di acquisto vincola solo la parte acquirente, il venditore è libero di cedere l’immobile ad altri soggetti, ma il potenziale acquirente non può cambiare idea fin tanto che la proposta non è scaduta.

Da un punto di vista normativo, la proposta irrevocabile d’acquisto è disciplinata dall’art. 1329 del Codice civile che, recita quanto segue:

“Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.

Nell’ipotesi prevista dal comma precedente, la morte o la sopravvenuta incapacità del proponente non toglie efficacia alla proposta, salvo che la natura dell’affare o altre circostanze escludano tale efficacia.”

Pertanto, come si evince dal dettato normativo, la proposta irrevocabile di acquisto non fa venir meno i suoi effetti a seguito della morte o incapacità sopravvenuta del potenziale acquirente.

L’irrevocabilità della proposta manifesta, la volontà della parte acquirente di mantenere fino ad una certa data l’intenzione di acquistare l’immobile. Come specificato dalla norma, l’irrevocabilità ha efficacia reale, non obbligatoria, in quanto l’eventuale revoca della proposta resterà inefficace.

La proposta decade, cioè perde la sua efficacia, quando alla data fissata nella proposta il venditore non l’ha accettata per iscritto.

Proposta irrevocabile di acquisto immobile: quali elementi deve contenere?

La proposta irrevocabile d’acquisto deve contenere i seguenti elementi essenziali, ovvero:

• i dati catastali dell’immobile oggetto della proposta. Inoltre, deve essere allegata anche la planimetria;
• le informazioni riguardanti la provenienza del bene (come acquisto, donazione, eredità, etc.);
• la situazione urbanistica dell’immobile, indicando le autorizzazioni e certificazioni rilasciate sia per quanto riguarda la conformità strutturale che dei singoli impianti;
• il prezzo fissato per la compravendita dell’immobile, indicando la modalità ed i tempi con cui viene effettuato il pagamento;
• indicazione del termine entro il quale la proposta mantiene la sua efficacia;

Se l’immobile viene acquistato tramite l’ausilio di un agente immobiliare, la proposta d’acquisto deve prevedere:

• i dati dell’intermediario;
• l’imposto relativo alla provvigione;
• l’importo delle spese incluse nella provvigione ( ad esempio le imposte);
• i soggetti che si fanno carico del pagamento della provvigione.

I dati relativi all’immobile

Attraverso una visura catastale è possibile recuperare i dati relativi all’immobile oggetto di compravendita. Inoltre, ricordo che è opportuno allegare alla proposta al planimetria in modo da descrivere graficamente la casa. Inoltre è preferibile indicare le informazioni relative alla provenienza dell’immobile (atto di rogito, di successione, di donazione, etc.). E’ opportuno indicare anche la situazione urbanistica dell’immobile, ovvero: permessi di costruire, condoni e sanatorie. Tali dati vengono ricavati dal certificato di destinazione urbanistica che è tenuto a consegnare il proprietario.

L’offerta economica

La proposta irrevocabile di acquisto deve contenere il prezzo offerto per concludere la compravendita immobiliare, accompagnato dalla modalità e dai tempi di effettuazione del pagamento. Solitamente, al momento della proposta, la parte acquirente consegna una somma di denaro a titolo di caparra. Quest’ultima non deve per forza essere del 20% del prezzo d’acquisto. Quest’ultima rimarrà presso la disponibilità dell’acquirente o dell’intermediario ( se previsto nella compravendita fino alla scadenza o l’accettazione della proposta irrevocabile. In caso di mancata accettazione da parte del venditore, tale caparra verrà ritornerà nelle disponibilità dell’acquirente.

Data ultima di efficacia della proposta di acquisto

Proprio per il suo carattere di “irrevocabile” della proposta di acquisto, manifesta la volontà del potenziale acquirente di mantenere fino ad una certa data l’intenzione di acquistare l’immobile. E’ pertanto vincolante solo per il potenziale acquirente, in quanto, quest’ultimo non potrà tirarsi indietro. Mentre il venditore durante il periodo di validità della proposta potrà valutare altre proposte.

Accettazione o rifiuto proposta irrevocabile di acquisto: cosa succede?

Dopo la data stabilita, in mancanza di accettazione scritta, la proposta perde efficacia. Il potenziale acquirente se intenzionato ad acquistare l’immobile potrà presentare un’altra proposta scritta indicando una cifra economica più alta. Nel caso in cui l’acquisto sia vincolato all’erogazione del mutuo, è opportuno indicare nella proposta scritta una clausola sospensiva in modo tale che la proposta produca i suoi effetti dal momento in cui viene erogato il mutuo.

Qualora il venditore accetti la proposta d’acquisto, quest’ultima diventa un contratto preliminare di compravendita a tutti gli effetti. Pertanto, la somma di denaro versato a titolo di caparra viene scalato dal prezzo finale di compravendita.

Invece qualora la parte venditrice rifiuti la proposta, l’agenzia o il proprietario, qualora non ci sia l’intervento di un intermediario, sarà tenuto a restituire al potenziale acquirente la cauzione, senza pretendere alcun risarcimento.

Cos’è la proposta semplice

A differenza della proposta irrevocabile d’acquisto, la “proposta semplice”, il potenziale acquirente non deve indicare alcuna data vincolante. Pertanto, in questo caso il proponente potrà revocare la proposta in qualsiasi momento.

Differenza tra proposta di acquisto e preliminare di vendita

Mentre la proposta di acquisto è la prima trattativa per arrivare ad un successivo accordo definitivo. La proposta di acquisto vincola soltanto chi vuole acquistare la casa e può essere ritirata fino al momento in cui non verrà accettata dal venditore, se si tratta di proposta semplice di acquisto. Altrimenti, in caso di proposta irrevocabile di acquisto non potrà essere ritirata dall’acquirente prima della scadenza fissata. Mentre nel preliminare di vendita contiene le condizioni finali dell’accordo e ala volontà di entrambi le parti di portare a termine quanto deciso nella proposta di acquisto. In caso di contratto preliminare trascritto da un notaio, nell’arco di tre anni il contratto resta opponibile verso terzi e protegge l’immobile da qualsiasi azione come un pignoramento, un sequestro o un’ipoteca.

Proposta irrevocabile d’acquisto recesso

Per quanto riguarda il recesso della proposta di acquisto varia a seconda della modalità con la quale viene presentata, ovvero se si tratta di proposta di acquisto semplice o di proposta irrevocabile di acquisto. Il proponente può inserire all’interno della proposta alcune clausole per tutelarsi al fine di poter recedere dalla stessa. Se desideri approfondire quando è possibile recedere da una proposta di acquisto sia per la parte acquirente che per la parte venditrice. Inoltre quali sono le conseguenze di un recesso per entrambi le parti, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Proposta irrevocabile d’acquisto recesso: come funziona“.

Rischi della proposta irrevocabile di acquisto

Quando si firma una proposta di acquisto è necessario prestare attenzione a cosa si accetta di firmare , in quanto, ci si potrebbe trovare vincolati da condizioni simili a quelle di un vero e proprio contratto di compravendita.

Come abbiamo visto, una proposta di acquisto irrevocabile, è vincolante solo per la parte acquirente, mentre la parte venditrice è libera di effettuare trattative con altri compratori fintanto la proposta risulta valida.

Per questo motivo consiglio di inserire apposite clausole in modo da tutelarsi. A titolo esemplificativo ma non esaustivo, qui di seguito alcuni consigli:

• Nel formulare la proposta, indicare un termine ultimo non troppo lontano per l’accettazione, ad esempio una settimana;
• In caso di acquisto tramite mutuo consiglio di prevedere apposita clausola sospensiva per l’erogazione del mutuo;
• In caso di eventuali difformità urbanistiche consiglio di prevedere all’interno della proposta apposita clausola sospensiva in merito all’eventuali difformità edilizie;
• E’ sempre opportuno prima di formulare la proposta, farsi assistere da un geometra di fiducia, il quale dovrà visionare tutta la documentazione.

Proposta irrevocabile di acquisto: conclusioni e consulenza online

In questo contributo ho cercato di fornirti le informazioni necessarie al fine di redigere una proposta di acquisto irrevocabile e le tutele da prevedere all’interno della stessa.

Per qualsiasi dubbio in merito all’argomento trattato ti invito a contattarmi al seguente link.