Proprietario di casa? Potresti essere anche tu nella categoria dei nuovi poveri. Analisi critica del mercato immobiliare in Italia tra immobili vecchi con elevati costi di manutenzione e rischi di una possibile ulteriore patrimoniale.
Nella credenza popolare ma soprattutto negli anni 70 e 80 una persona che aveva un po’ di risparmi da parte decideva senza dubbio di investire nel mattone.
Concordi con me anche tu scommetto.
Generalmente chi è proprietario di casa (o più case) è sempre stato ritenuto uno che in fin dei conti non se la passa proprio male.
Vuoi perché la casa è sempre stata considerata l’ancora di salvezza del patrimonio di una famiglia, il tesoretto, vuoi perché l’importante è avere un tetto sulla testa. E’ quello che ci tramandano i nostri nonni da generazioni.
Ma siamo sicuri che sia sempre così?
Possedere una proprietà immobiliare è davvero un elemento che produce vera ricchezza in chi la detiene?
Voglio provare a fare qualche osservazione assieme a te in questo contributo sull’analisi del mercato immobiliare in Italia.
Indice
PROPRIETARIO DI CASA: LE INDAGINI ISTAT
Proviamo ad analizzare la situazione riguardante i proprietari di casa, guardano le indagini mosse dall’ISTAT.
Il primo dato da prendere in considerazione è il valore degli immobili. Secondo l’ISTAT il valore degli immobili abitativi è calato mediamente del 15%. Faccio riferimento alle abitazioni relativamente nuove. Se prendiamo i dati delle abitazioni costruite in tempi meno recenti la situazione è ancora più negativa. I valori scendono ad oltre il 22,1%.
Proviamo, comunque ad andare oltre.
Prendiamo in considerazione i rapporti notarili sulle compravendite immobiliari. Su oltre 860.000 compravendite effettuate dai notai nel corso del 2017 si nota un incremento rispetto all’annualità precedente.
Dato positivo, potresti pensare.
Il dato preoccupante è che il valore medio di ogni compravendita è calato di circa € 20.000 in un anno.
Altro dato è che negli ultimi cinque anni il mercato delle aste immobiliari ha visto salire l’offerta e le ricerche di immobili sono raddoppiate. Tuttavia, il numero delle compravendite effettive è rimasto invariato.
Un ultimo aspetto che voglio prendere in considerazione è il mercato internazionale.
Gli investitori esteri hanno incrementato il valore investito in immobili in Italia già nel corso del 2018.
Tuttavia, il valore dell’investimento è passato dal settore abitativo al settore degli investimenti immobiliari strumentali. Classico caso è quello legato all’acquisto di centri commerciali da parte di grandi fondi immobiliari internazionali.
Fondi che comunque, in questo 2018 stanno investendo meno rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso.
LA CRISI DEL SETTORE IMMOBILIARE IN ITALIA
Cosa significano tutti questi dati?
Quali informazioni possiamo ricavare da tutto questo?
Proviamo a fare qualche osservazione in merito. Questi sono i miei spunti di riflessione in proposito.
LA CRISI DEL SETTORE IMMOBILIARE IN ITALIA PROSEGUE
Inutile pensare il contrario, e chi lo afferma lo fa soltanto per ottimismo. La crisi del settore immobiliare in Italia non è ancora finita. Dopo almeno 10 anni in cui le cose non sono andate bene, non si vedono ancora tempi migliori.
Il proprietario di casa fa ancora oggi fatica a vendere. Soprattutto non si vende ai prezzi che si vorrebbe, non c’è domanda.
Le agevolazioni fiscali legate al mondo immobiliare, che hanno aiutato negli anni passati, adesso non fungono più da traino. La ristrutturazione edilizia, la detrazione per il risparmio energetico, l’IVA agevolata, non trainano più.
Servono soltanto a tenere “a galla” il mercato.
ELEVATA PRESSIONE FISCALE SUGLI IMMOBILI
Oggi, spesso chi detiene più di un immobile che non può mettere a reddito tenta di disfarsene. Per volontà o necessità oggi un immobile non a reddito non lo vuole nessuno.
IMU, TASI e TARI, sono le tre principali imposte patrimoniali che gravano sui possessori di immobili abitativi.
La pressione fiscale di queste imposte si fa sentire, soprattutto perché non si tratta di imposte che colpiscono un reddito, ma un patrimonio.
Se l’immobile non è in grado di generare reddito si chiede al proprietario dello stesso uno sforzo enorme per il pagamento di queste imposte. Ho clienti in Studio che davvero fanno fatica a trovare ogni anno i soldi per il pagamento di IMU e TASI sugli immobili di proprietà. Magari immobili che tentano di vendere da anni, senza risultato.
Tutto questo non aiuta certo la ripresa del mercato.
CALO DELLA DOMANDA DI IMMOBILI
La contropartita del punto precedente è che oggi nessuno ha più interesse a detenere immobili. Soltanto gli immobili strumentali o gli abitativi in luoghi turistici o storici ha oggi buon mercato.
In tutti gli altri casi, vendere un immobile è molto difficile.
Se ho un immobile che non riesco a piazzare (ovvero è da mesi o anni, sul mercato), alla fine mi accontento – o sono costretto – ad accettare una cifra più bassa per monetizzare. Questa è la realtà in tantissimi contesti italiani.
Chi ha un immobile non a reddito cerca di disfarsene – per volontà, o per necessità – per ottenere liquidità immediata.
AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
Forse, ad oggi, l’agevolazione legata all’acquisto della prima casa è l’unica che riesce davvero ha portare risultati concreti.
Circa il 40% delle compravendite di immobili che avvengono in Italia è effettuata richiedendo l’Agevolazione Prima Casa.
Si tratta di una agevolazione fiscale che consente la riduzione dell’imposta di registro e dell’IVA dovuta sull’acquisto dell’abitazione che l’acquirente intende destinare come sua dimora principale.
Questo tipo di agevolazione ha sempre avuto ed ha ancora oggi, una forte spinta per ogni proprietario di casa.
LA SITUAZIONE IMMOBILIARE IN ITALIA
In Italia ci sono sempre più abitazioni sul mercato immobiliare.
Abitazioni sempre più vecchie, quindi con tecnologie antisismiche non adeguate, quindi insicure. Ci sono poi applicazioni di tecniche di risparmio energetico non attuali.
Tutto questo significa che il mantenimento di un’immobile abitativo in Italia è costoso. In pratica un immobile di questo tipo in Italia non prende valore con il tempo, ma lo perde.
Tieni conto che questo gli investitori istituzionali esteri lo sanno bene. Gli investitori italiani, invece, come i fondi pensione e le assicurazioni, sono pieni di immobili. Insomma, sono sicuramente sovraesposti.
Il vero problema è che in Italia non mancano immobili su cui investire, mancano dei buoni investimenti immobiliari
Senza investimenti immobiliari adeguati la domanda scende l’offerta resta elevata e i prezzi non possono che diminuire nel tempo.
Sembra un destino inesorabile. O almeno questo è quello che abbiamo visto negli ultimi anni sul mercato.
E cosa fanno allora i nostri proprietari per difendersi?
COME IL PROPRIETARIO DI CASA PUÒ DIFENDERSI IN UN MERCATO COME QUESTO?
Le soluzioni a disposizione per un proprietario di casa che si affaccia su questo mercato sono essenzialmente di due tipi:
- Affacciarsi sul mercato delle locazioni di immobili abitativi;
- Svendere l’immobile e fare liquidità, per investirla in settori più produttivi.
IL MERCATO DELLE LOCAZIONI IN ITALIA
Il mercato delle locazioni di immobili in Italia è un mercato vivo.
Vuoi perché c’è comunque una forte domanda da parte di giovani, studenti e lavoratori immigrati che non hanno la possibilità di ottenere un finanziamento bancario. Vuoi perché negli ultimi tre anni c’è stato un vero e proprio boom delle locazioni brevi (locazioni da un giorno ad un anno).
Ma anche in questo caso, fin troppo spesso, sono più i furbetti che si inventano una fonte di reddito da un giorno all’altro arrecando un doppio danno – sia al fisco, e sia a chi opera legalmente nel settore – che coloro che operano professionalmente.
Nonostante attraverso l’introduzione della cedolare secca sugli affitti e sulla ritenuta da parte degli intermediari, la situazione è ancora tutt’altro che cambiata.
In ogni caso, su questo fronte, dal Governo nessun segnale.
Tuttavia, non sempre è possibile effettuare un contratto di locazione ad un prezzo vantaggioso. Se non si detiene un immobile in zone turistiche o in Città d’Arte è molto difficile ottenere locazioni davvero redditizie.
Per questo occorre comunque affacciarsi con cautela a questo tipo di mercato.
L’ABITAZIONE COME PERCEZIONE DI BENE DI LUSSO
Inutile negarlo, in Italia abbiamo ancora ben radicata una concezione che ci porta ai nostri nonni: possedere una abitazione, meglio se più di una ci fa sentire una percezione di “essere ricchi“.
A conferma di tutto questo è possibile leggere i dati che ci fornisce annualmente la Banca d’Italia nella sua indagine sui redditi delle famiglie italiane.
Tali redditi sono composti anche dal reddito che deriva dalle abitazioni (13%), che in Italia per il 70% sono di proprietà.
Secondo la valutazione delle famiglie, l’abitazione di residenza, vale in media circa € 1.800 al metro quadrato.
C’è solo un piccolo problema: questi € 1.800 euro/mq sono una valutazione, non il prezzo finale di vendita.
In pratica si stima che in media una casa valga questa cifra, anche se poi sul mercato il valore di vendita è ben diverso. I due valori non sono uguali, c’è una differenza significativa: la percezione di essere “ricchi” perché si possiede casa, che vale ancora molto. Non è così.
GLI EFFETTI DELL’INCERTEZZA SUI MERCATI PER IL PROPRIETARIO DI CASA
E in tutto questo, venendo a queste settimane di tensioni, con l’ultimo declassamento da parte di Moody’s, e la possibile applicazione di una imposta patrimoniale gli effetti potrebbero essere tanti.
Pensa se il Governo si decidesse non di mettere direttamente le mani nelle tasche degli italiani, ma indirettamente sì. Ovvero aumentando l’imposizione fiscale su qualcosa difficilmente trasferibile all’estero.
Indovina cosa?
Esatto, la casa di proprietà.
CONCLUSIONI
Se hai letto questo articolo e sei un proprietario di casa non puoi che trarne qualche conclusione.
Quindi, ricapitolando: la ricchezza delle famiglie è allocata in un’asset class che per propria natura è tra le più illiquide sul mercato, su valori ipotetici, non di mercato. Mentre tassazione e imposte sono certe e reali, e possibili patrimoniali non sono oggi da escludere. Quello che è ritenuto un tesoretto, in realtà a guardarlo bene, tanto tesoretto non è.
Se poi arriva una nuova patrimoniale, il mercato immobiliare non si riprenderà molto facilmente.
Concordo in tutto quello che ho letto,ho una casa di proprietà con 3 alloggi abitati prima 1 da me e mio marito e 1 per ognuno dei miei 2 figli,ora i figli si sono trasferiti per lavoro e noi anziani ci siamo ritrovati soli con solo una pensione a mantenere una casa troppo grande e tra IMU TARI E TASI siamo in grosse difficoltà . L’anno scorso ho cominciato a fare locazione breve e i risultati sono stati superiori alle aspettative avendo la casa in un paese del Monferrato ma quest’anno abeiamo avuto una tassazione,avendo dichiarato naturalmente tutto,che finiremmo di pagare a dicembre. Sono demoralizzata perché tutto il lavoro di pulizie e lavanderia l’ho fatto sempre io per risparmiare tenendo conto anche delle spese di luce,acqua,gas ,Wi-Fi ma così ci rendono impossibile lavorare onestamente a favore degli illegali”. A questo punto ho messo in vendita la casa se si riesce a venderla,con grande dispiacere ma essendosi ammalato mio marito non c’è la faccio più da sola. Non pensavo mai di ridurmi così ma tutte queste tasse rendono inutile la volontà di fare.
Grazie prima di tutto per il suo riscontro Franca. La sua situazione è quella che riscontrano tante persone ed anche alcuni nostri clienti. Gli immobili negli ultimi anni sono stati considerati un bancomat dai vari Governi, perché si è fatto riferimento al rapporto tra possesso di patrimonio e reddito. Non è detto che in tutti i casi in cui ci siano immobili di proprietà ci siano anche redditi ingenti che siano in grado di sostenere le imposte patrimoniali sugli immobili. Mi auguro che le cose in futuro possano cambiare, ma ad oggi è ancora molto difficile rinunciare alle imposte patrimoniali sugli immobili. In bocca al lupo comunque per il futuro.