Proroga contratto locazione cedolare secca: adempimenti

La comunicazione di proroga per le locazioni in cedolare secca è necessaria? Ce lo spiega direttamente l’Agenzia delle Entrate.

In questo contributo voglio fare chiarezza su un dubbio che molte persone mi hanno posto: alla scadenza del contratto di locazione in cedolare secca è obbligatorio comunicare la proroga tramite il modello RLI.

Come vedrai leggendo questo contributo, con il Decreto Crescita, l’obbligo di comunicazione della proroga per i contratti in regime di cedolare secca è effettivamente cessato. Tuttavia l’Agenzia delle Entrate consiglia comunque di provvedere a comunicare la proroga.

In questo articolo vedrai nel dettaglio perché è consigliabile comunicare la proroga per i contratti a cedolare secca e come effettuarla operativamente.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Proroga contratto di locazione ad uso abitativo: disciplina civilistica

La proroga contratto di locazione sotto il profilo civilistico, consiste in un rinnovo del contratto dopo la scadenza dello stesso. Qui di seguito vediamo quali sono le tipologie di contratti di locazione:

Proroga contratto locazione cedolare secca

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Questo regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di irpef e delle addizionali per il reddito da locazione dell’immobile. Beneficiando dell’imposta sostitutiva si è esentati dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contrato. La cedolare secca è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

In tutti i casi in cui il contratto viene rinnovato, anche tacitamente:

  • E’ necessario esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca, anche se già espressa nelle annualità precedenti;
  • Qualora non fosse già stata espressa per le annualità precedenti può essere espressa per la prima volta in sede di rinnovo.

Anche se non è dovuta alcuna imposta, entro il termini di 30 giorni dalla data del rinnovo è necessario presentare il modello RLI per esercitare l’opzione.

Locazioni in cedolare secca e proroga: obbligo cessato

L’art. 3-bis del DL 34/2019 ( Cosiddetto Decreto Crescita) ha modificato il comma 3 dell’art. 3 del DL 23/2011, rendendo la comunicazione della proroga non più obbligatoria. Pertanto i soggetti che non compilano il modello RLI, non sono passabili di sanzioni e possono continuare a esercitare la cedolare secca. Non è più dovuta la sanzione per la mancata comunicazione prevista in misura fissa pari a 100,00 euro. Nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni la sanzione si riduceva a 50,00 euro.

E’ opportuno precisare che la mancata comunicazione della proroga del regime della cedolare secca non comporta la revoca dell’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime, versando l’imposta sostitutiva e indicando i relativi redditi in dichiarazione in maniera appropriata.

Come vedremo successivamente, l’Agenzia delle Entrate consiglia comunque di comunicare la proroga. Quest’ultima può avvenire:

  • Tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
  • Presentando il modello RLI cartaceo, debitamente compilato, all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto.

Modello RLI proroga: come compilarlo?

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello RLI per comunicare il rinnovo del contratto di locazione. E’ opportuno indicare:

  • Nella casella “adempimenti successivi“: il codice 2;
  • Nella casella “data fine proroga o cessione o risoluzione“: la data di cessazione;
  • Se intendiamo avvalersi dell’opzione per la cedolare secca: deve essere barrata la casella “cedolare secca“;
  • Nel campo “riferimento del contratto“: i dati di registrazione del contratto.

In caso di proroga di un contratto di locazione a cedolare secca, in caso di rinnovo, entro 30 giorni dalla scadenza è consigliabile comunicare l’effetto mediante RLI. Questo, avviene barrando il campo “cedolare secca“, nella sezione II “Adempimento successivo“.

Tale documento, relativo alla proroga del contratto di locazione a cedolare secca, deve essere consegnato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza. Ricordo che, in caso di revoca della cedolare secca, è necessario effettuare anche il pagamento dell’imposta di registro che altrimenti non sarebbe obbligatoria.

Versamento imposte con F24 Elide

Il modello F24 Elide è il modulo da utilizzare per qualsiasi tipo di pagamento, da effettuare per la registrazione della proroga del contratto di locazione, che non richiede la cedolare secca.

Come abbiamo visto precedentemente, in caso di proroga del contratto di locazione a cedolare secca, non è necessario versare alcun tipo di tributo. Ma nel caso di revoca della cedolare secca durante la proroga del contratto di locazione, il versamento dell’imposta di registro deve essere effettuato e tramite modello F24 Elide.

L’imposta di registro viene calcolata in base alla tipologia di contratto di locazione che viene prorogato. In caso di proroga di contratto di locazione a canone libero, al quale viene revocato il regime a cedolare secca, la tassa viene calcolata generalmente con un’aliquota del 2%. Questa deve essere calcolata sul canone di affitto annuo, moltiplicato per gli anni di durata della proroga. Nel modello F24 Elide per il pagamento dell’imposta di registro, deve essere utilizzato il seguente codice tributo: 1504.

Sanzioni

Le sanzioni sulla proroga del contratto di locazione a cedolare secca possono essere irrogate a fronte delle seguenti inadempienze:

  • mancata comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro i 30 giorni dalla scadenza;
  • mancata comunicazione della revoca, o meno, della cedolare secca;
  • il mancato pagamento dell’imposta di registro, se il contratto è senza cedolare secca.

La sanzione amministrativa per le omissioni di cui sopra è pari ad euro 100,00. Nei casi in cui si ritarda la comunicazione della proroga del contratto di locazione a cedolare secca di oltre 30 giorni ma entro i 60 giorni dalla scadenza, la sanzione amministrativa viene dimezzata a 50,00 euro.

Comunicazione proroga contratto cedolare secca: parere dell’Agenzia delle Entrate

Qui di seguito riporto il parere dell’Agenzia delle Entrate in merito alla comunicazione delle proroghe nelle locazioni in cedolare secca.

“Relativamente alla necessità di comunicare la proroga di un contratto di locazione a cedolare secca, il Decreto Crescita ha abolito l’obbligo di comunicazione della proroga della cedolare secca e ha altresì abolito le sanzioni previste. La novità è contenuta nella legge di conversione pubblicata in Gazzetta Ufficiale del 29 giugno 2019, pertanto, fa fede il comportamento concludente del contribuente, ovverosia la dichiarazione dei redditi percepiti e l’assolvimento dell’imposta sostitutiva denominata cedolare secca alle scadenze previste.”

Tuttavia l’Agenzia delle Entrate consiglia di dare comunicazione di proroga e motivando tale indicazione:

“Tuttavia, è sempre bene inviare il modello RLI per la proroga sia con procedura web o alternativamente all’ufficio competente, così che ai fini delle imposte dirette e indirette il contratto viaggi parallelamente. Si consiglia, pertanto, di continuare ad inviare le proroghe dei contratti, anche perché se un contratto non venisse prorogato e in un momento successivo ci fosse la necessità del subentro, quest’ultimo adempimento non potrebbe essere eseguito perché la locazione risulterebbe conclusa. Stessa cosa in caso di risoluzione anticipata.”

E’ consigliabile registrare la proroga per un contratto a cedolare secca?

Anche se a livello legislativo non vi è più l’obbligo di comunicare all’Agenzia delle Entrate la proroga del contratto di locazione, ti consiglio vivamente di provvedere alla registrazione.

Qui di seguito le motivazioni, come chiarite anche dall’Agenzia delle Entrate:

  • Non sarebbe possibile effettuare un subentro risultando la locazione in oggetto già conclusa;
  • Non sarebbe possibile registrare un recesso, in quanto la locazione in oggetto risulterebbe già conclusa;
  • In modo da avere un allineamento tra imposte e contratti.

Proroga contratto locazione cedolare secca: consulenza fiscale online

Anche se l’obbligo di comunicare la proroga per i contratti in cedolare secca è cessato, per le motivazioni che hai visto leggendo questo contributo, ti consiglio di provvedere alla registrazione della proroga del contrato di locazione.

Qui di seguito ti lascio il link per me metterti direttamente in contatto con me per avere una consulenza personalizzata, in modo da poter sciogliere tutti i dubbi sull’argomento.

Lascia un commento