Proroga contratto locazione: guida operativa

Proroga contratto di locazione: adempimenti e aspetti fiscali ai fini delle imposte indirette

Come sappiamo, esistono varie tipologie di contratti di locazione che tendono ad essere simili o differenziarsi per alcuni aspetti.

Tra questi, i tempi e le modalità di disdetta o proroga rappresenta un elemento fondamentale.

In questo contributo ci concentreremo sulla proroga del contratto di locazione. Bisogna prestare particolare attenzione alla scadenza del contratto. Questo in quanto, entro 30 giorni dalla scadenza di quest’ultimo sono previsti degli adempimenti e pagamenti.

Vediamo adesso nel dettaglio quando avviene la proroga del contratto e i vari adempimenti connessi. Infine, vedremo anche le sanzioni amministrative irrogate in caso di mancato versamento dell’imposta di registro in caso di rinnovo e la possibilità di usufruire del ravvedimento operoso.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Proroga contratto di locazione ad uso abitativo: disciplina civilistica

La proroga contratto di locazione sotto il profilo civilistico, consiste in un rinnovo del contratto dopo la scadenza dello stesso. Qui di seguito vediamo quali sono le tipologie di contratti di locazione:

Vediamo come si distingue la proroga del contratto di locazione a seconda della diversa tipologia di contratto di locazione.

Contratto di locazione a canone libero

Per i contratti a canone libero è prevista una formula 4+4 anni. Alla scadenza dei 4 anni il contratto si rinnova tacitamente; salvo che, entro 6 mesi dalla scadenza, il locatore effettui la disdetta o il conduttore eserciti l’opzione del recesso.

Al termine del secondo quadriennio, le parti potranno optare per il rinnovo del contratto. Le parti potranno inoltre apporre delle modifiche al contratto originario.

In quest’ultima ipotesi, il soggetto che intende modificare il contratto dovrà inviare alla controparte una raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 6 mesi prima della scadenza.

Contratto a canone concordato

Per il contratto a canone concordato è prevista una formula 3 + 2 anni. Alla scadenza dei 3 anni il contratto si rinnova tacitamente; salvo che, entro 6 mesi dalla scadenza, il locatore effettui la disdetta o il conduttore eserciti l’opzione del recesso. Al termine del biennio, le parti potranno optare per il rinnovo del contratto. Le parti potranno inoltre apporre delle modifiche al contratto originario, come per il contratto a canone libero.

Contratto transitorio

Nel contratto di locazione ad uso transitorio che ricordiamo può avere una durata massima da 1 a 18 mesi, non è necessaria la disdetta o il recesso. Questo in quanto il contratto cessa automaticamente. Se una parte desidera prolungare il contratto, rimanendo nella forma del contratto transitorio, deve comunicarlo alla controparte mediante la raccomandata.

Nella raccomandata è opportuno indicare il perdurare dell’esigenza che giustifica il ricorso a tale forma contrattuale. In assenza di tale comunicazione, se il conduttore continua a restare nell’immobile, il contratto è automaticamente convertito nel contratto ordinario 4 + 4.

Contratto di affitto a studenti universitari

Il contratto di affitto a studenti universitari è una forma speciale di contratto transitorio. Tale contratto può avere una durata da 6 a 36 mesi.

Il contratto si rinnova tacitamente alla scadenza. Il conduttore può recedere dal contratto, esercitando l’opzione almeno 3 mesi prima della scadenza ordinaria.

Contratto di locazione: differenza tra proroga e rinnovo

Quando si parla di contratto di locazione, spesso i termini “proroga” e “rinnovo” vengono confusi tra loro o si pensa che si riferiscono alla stessa cosa.

In realtà non è cosi; infatti esiste una sostanziale differenza tra proroga e rinnovo del contratto di locazione. Con il termine rinnovo si fa riferimento alla stipula, tra gli stessi soggetti, di un nuovo accordo. Ciò che distingue il nuovo contratto da quello precedente è la presenza di eventuali nuove clausole.

Mentre, quando si parla di proroga, si fa riferimento al prolungamento di un contratto in scadenza. La differenza tra rinnovo e proroga del contratto di locazione, quindi, è che con la proroga non è possibile modificare o aggiungere nuove clausole.

Modello proroga contratto di locazione

Vediamo qui di seguito un fac simile per la proroga contratto di locazione:

(art. 2, comma 1, L. 431/98)

Egr. Sig. . . . . . . . . . .

Via . . . . . . . . . , n. . .

CAP . . . . città . . . . . .

Raccomandata A/R

Oggetto: Comunicazione di rinnovo del Contratto di Locazione a nuove condizioni, ex art. 2, comma 1, L. 431/98.

Il sottoscritto . . . . . . . . . . . (nome e cognome) , nato il . . . . . . . . . . . residente a . . . . . . . ., C.F. . . . . . . . . . . ., nella mia qualità di proprietario e locatore dell’appartamento sito in . . . . . . . . . . . . . . . ., via, n. . . . . . . . . . . ., da Lei condotto in locazione in forza di contratto di locazione stipulato in data . . . . . . . . . e registrato in data . . . . . . . .

 COMUNICA

ai sensi e per gli effetti dell’art. 2, comma I, Legge n. 431/98, l’ intenzione di rinnovare il contratto di locazione de quo, la cui seconda scadenza è fissata per il . . . . . . . . . . . ., alle seguenti nuove condizioni: . . . . . . . . . . ;

Restando, pertanto, in attesa di Suo cortese riscontro, nel termine di trenta giorni dalla ricezione della presente, porgo distinti saluti.

 . . . . ., lì . . . . .

Il locatore Il conduttore

. . . . . . . . . . . . . . . .

Proroga contratto locazione cedolare secca

La cedolare secca è un regime opzionale per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, effettuati da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale. Questo regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva di irpef e delle addizionali per il reddito da locazione dell’immobile. Beneficiando dell’imposta sostitutiva si è esentati dal pagamento dell’imposta di registro e dall’imposta di bollo per registrazioni, risoluzioni e proroghe del contrato. La cedolare secca è pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

In tutti i casi in cui il contratto viene rinnovato, anche tacitamente:

  • E’ necessario esercitare nuovamente l’opzione per la cedolare secca, anche se già espressa nelle annualità precedenti;
  • Qualora non fosse già stata espressa per le annualità precedenti può essere espressa per la prima volta in sede di rinnovo.

Anche se non è dovuta alcuna imposta, entro il termini di 30 giorni dalla data del rinnovo è necessario presentare il modello RLI per esercitare l’opzione. Se desideri approfondire questo aspetto, ti invito a leggere il seguente contributo: “Proroga contratto di locazione cedolare secca: adempimenti“.

Locazioni in cedolare secca e proroga: obbligo cessato

L’art. 3-bis del DL 34/2019 ( Cosiddetto Decreto Crescita) ha modificato il comma 3 dell’art. 3 del DL 23/2011, rendendo la comunicazione della proroga non più obbligatoria. Pertanto i soggetti che non compilano il modello RLI, non sono passabili di sanzioni e possono continuare a esercitare la cedolare secca. Non è più dovuta la sanzione per la mancata comunicazione prevista in misura fissa pari a 100,00 euro. Nel caso in cui la comunicazione sia presentata con un ritardo non superiore a 30 giorni la sanzione si riduceva a 50,00 euro.

E’ opportuno precisare che la mancata comunicazione della proroga del regime della cedolare secca non comporta la revoca dell’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime, versando l’imposta sostitutiva e indicando i relativi redditi in dichiarazione in maniera appropriata.

Rinnovo contratto di locazione con riduzione del canone

Si parla di rinegoziazione del canone se le parti del contratto decidono di comune accordo di modificare il canone di locazione o di affitto. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione è esente dall’imposta di registro e di bollo e non vi è l’obbligo di comunicarlo all’Agenzia delle Entrate. Spetta l’esenzione anche nell’ipotesi in cui le parti concordino la riduzione del canone solo per un periodo limitato rispetto alla durata del contratto. Se successivamente alla registrazione dell’accordo che prevede la riduzione del canone per l’intera durata contrattuale, il canone viene riportato al valore iniziale pattuito, il nuovo atto è soggetto a tassazione e deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate.

Proroga contratto di locazione scaduto: cosa fare?

Sei mesi prima della scadenza del contratto, sia il locatore che il conduttore, possono comunicare tramite raccomandata la proroga o il rinnovo del contratto d’affitto.

In mancanza di comunicazione da entrambi le parti, il contratto è da considerarsi scaduto. La proroga di un contratto di locazione scaduto non è possibile.

Se ti trovi in questa situazione le opzioni sono due:

  • stipulare un nuovo contratto;
  • cessare definitivamente l’accordo.

Cosa succede se non si comunica la proroga del contratto di locazione?

In caso di omessa presentazione della proroga all’Agenzia delle Entrate, non viene revocata alcuna opzione. Invece, in caso di mancata comunicazione della proroga del contratto locazione, si può essere soggetti all’applicazione di una sanzione amministrativa nella misura fissa di 100 euro. Nel caso in cui la presentazione della proroga avvenga con un ritardo non superiore a 30 giorni stabiliti, la sanzione sarà dimezzata.

Proroga contratto di locazione imposta di registro

Alla proroga del contratto di locazione si applicano le stesse aliquote dell’imposta di registro previste in sede di prima registrazione

L’imposta di registro ha un valore variabile a seconda del tipo di immobile locato. Gli importi sono riepilogati nella tabella seguente.

Fabbricato ad uso abitativo2% del canone annuo per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (es:uso commerciale), 2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità
Altri immobili2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa“, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.

Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Esempio proroga contratto di locazione

Si prenda ad esempio un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo 4+4, con canone annuo di 8.000 euro e decorrenza 1/05/2018. Alla prima scadenza naturale del contratto (30/04/2022), se lo stesso è prolungato per ulteriori 4 anni, l’imposta di registro per la proroga deve essere versata entro il 31/05/2022. In caso di pagamento annuale ed in assenza di adeguamenti del canone l’imposta è pari a 160 euro, (2% del canone). I versamenti delle annualità devono essere effettuati entro le scadenze del:

  • 31/05/2023;
  • 31/05/2024;
  • 31/05/2025.

Registrazione proroga contratto di locazione: adempimenti

Vediamo adesso quali sono gli adempimenti da effettuare in caso di proroga contratto di affitto. L’art. 17, comma 1, del DPR n. 131/86 prevede che la proroga debba essere assoggettata ad imposta di registro, che deve essere liquidata dalle parti entro 30 giorni dal verificarsi dell’evento.

Al pari della prima registrazione l’imposta di registro dovuta per la proroga può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto:

  • Utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
  • Con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504.

Nel primo caso, la comunicazione della proroga è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito. Nel secondo caso ( pagamento con modello F24 Elementi identificativi), è necessario comunicare la proroga all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Per il calcolo dell’imposta di registro da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione ( ad esempio eventuali rivalutazioni ISTAT).

Modello F24 Elementi identificativi: proroga

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello F24 Elide in caso di proroga del contratto di locazione. Qui di seguito vediamo in modo dettagliato le sezioni in cui è composto e la modalità di compilazione:

  • Sezione contribuente: in questo campo devono essere inseriti i dati del contribuente che effettua il versamento, ovvero i seguenti dati:
    • codice fiscale;
    • dati anagrafici;
    • domicilio fiscale;
    • il codice fiscale del coobbligato (genitore/tutore, erede, etc.). In caso di versamento effettuato dalla controparte deve essere indicato il codice identificativo 63.
  • Sezione Erario: qualora la tipologia di pagamento lo richieda, in questa sezione devono essere compilati i seguenti campi:
    • Codice Ufficio“: deve essere inserito il codice identificativo dell’ufficio indicato sul contratto di locazione al momento della sua registrazione e presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
    • Codice Atto“: per i contratti di locazione non deve essere indicato alcun valore;
    • Tipo“: per i contratti di locazione deve essere indicata la lettera “F”;
    • Elementi identificativi“: in caso di prima registrazione non deve essere indicato alcun valore, mentre deve essere compilato in caso di pagamento successivo (annualità successiva, cessione, risoluzione, proroga)
    • Codice“: indicare il codice del tributo. Nella risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 14/E/14 è presente la tabella con tutti i codici tributo.
    • Anno di riferimento“: in caso di prima registrazione del contratto di locazione deve essere indicato l’anno di stipula del contratto, mentre in caso di pagamento successivo deve essere indicato l’anno di scadenza dell’adempimento.
    • Importi a debito versati“: indicare l’importo da versare.

Modello RLI proroga

Vediamo adesso come deve essere compilato il modello RLI per comunicare il rinnovo del contratto di locazione. E’ opportuno indicare:

  • Nella casella “adempimenti successivi“: il codice 2;
  • Nella casella “data fine proroga o cessione o risoluzione“: la data di cessazione;
  • Se intendiamo avvalersi dell’opzione per la cedolare secca: deve essere barrata la casella “cedolare secca“;
  • Nel campo “riferimento del contratto“: i dati di registrazione del contratto.

In caso di proroga di un contratto di locazione a cedolare secca, in caso di rinnovo, entro 30 giorni dalla scadenza è necessario comunicare l’effetto mediante RLI. Questo, avviene barrando il campo “cedolare secca“, nella sezione II “Adempimento successivo“.

Sanzioni mancato pagamento imposta di registro

In caso di omesso versamento dell’imposta di registro, si applica la sanzione piena nella misura del 30%, come previsto dall’art. 13 comma 2 del D.Lgs. n. 471/1997. Tuttavia, è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Le sanzioni variano in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione, ovvero:

  • 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
  • 1,50% (1/10 del 15%) dal 15° al 30° giorno;
  • 1,67% (1/9 del 15%) dal 31° al 90° giorno;
  • 3,75% (1/8 del 30%) oltre il 90° giorno ed entro un anno;
  • 4,29% ( 1/7 del 30%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
  • 5% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Per sanare l’omesso versamento dell’imposta di registro, il contribuente dovrà provvedere al versamento dell’imposta, delle sanzioni e gli interessi legali, tramite il modello F24 ELIDE.

Nel caso, invece, di atto di cessione da registrare, le sanzioni vanno dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta (ai sensi dell’art. 69 del DPR n. 131/1986). Tramite l’istituto del ravvedimento operoso, le sanzioni si riducono del:

  • 12% (1/10) se il ritardo non è superiore a 90 giorni;
  • 15% (1/8) se il ritardo supera i 90 giorni ma non l’anno;
  • 17,14% (1/7) se il ritardo supera l’anno ma non i due anni;
  • 20% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Elenco codici tributo per il versamento del ravvedimento operoso con modello F24 Elide

Qui di seguito vediamo quali sono i codici tributo da utilizzare per sanare la violazione del versamento dell’imposta di registro tramite l’istituto del ravvedimento operoso:

  • Codice tributo “1500” Imposta di registro per prima registrazione;
  • Codice tributo “1501” Imposta di registro per annualità successive;
  • Il codice tributo “1502” Imposta di registro per cessioni del contratto;
  • Codice tributo “1503” Imposta di registro per risoluzione del contratto;
  • Codice tributo “1504” Imposta di registro per proroghe del contratto;
  • Il codice tributo “1505” Imposta di bollo;
  • Codice tributo “1506” Tributi speciali e compensi;
  • Codice tributo “1507” Sanzioni da ravvedimento per la tardiva prima registrazione;
  • Il codice tributo “1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione;
  • Codice tributo “1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi;
  • Codice tributo “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Proroga contratto di locazione: consulenza fiscale online

Come avrai visto leggendo questo contributo, la proroga contratti di locazione richiede una serie di adempimenti.

Qui di seguito ti lascio il link per metterti direttamente in contatto con me. Riceverai a stretto giro, il preventivo per una consulenza personalizzata in modo da poter risolvere tutti i tuoi dubbi sull’argomenti. In questo modo eviterai di commettere errori, che in futuro possono essere oggetto di contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate e pertanto sanzionati.

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