Proroga del contratto di locazione: guida operativa

Quando intervine la proroga del contratto di locazione? Come avviene la comunicazione all’Agenzia delle Entrate? Quanto e chi è tenuto ad effettuare il pagamento?

Come sappiamo, esistono varie tipologie di contratti che tendono ad essere simili o differenziarsi per alcuniaspetti.

Tra questi, i tempi e le modalità di disdetta o proroga rappresenta un elemento fondamentale.

In questo contributo ci concentreremo sulla proroga del contratto di locazione. Bisogna prestare particolare attenzione alla scadenza del contratto. Questo in quanto entro 30 giorni dalla scadenza di quest’ultimo sono previsti degli adempimenti e pagamenti.

Vediamo adesso nel dettaglio quando avviene la proroga del contratto e i vari adempimenti connessi.

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Proroga del contratto: quanto avviene?

La proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo ulteriore. Questa varia a seconda del contratto stipulato.

Contratto a canone libero

Per i contratti a canone libero è prevista una formula 4+4 anni. Alla scadenza dei 4 anni il contratto si rinnova tacitamente; salvo che, entro 6 mesi dalla scadenza, il locatore effettui la disdetta o il conduttore eserciti l’opzione del recesso.

Al termine del secondo quadriennio, le parti potranno optare per il rinnovo del contratto. Le parti potranno inoltre apporre delle modifiche al contratto originario.

In quest’ultima ipotesi, il soggetto che intende modificare il contratto dovrà inviare alla controparte una raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno 6 mesi prima della scadenza.

Contratto di locazione ad uso transitorio

Nel contratto di locazione ad uso transitorio che ricordiamo può avere una durata massima da 1 a 18 mesi, non è necessaria la disdetta o il recesso. Questo in quanto il contratto cessa automaticamente. Se una parte desidera prolungare il contratto, rimanendo nella forma del contratto transitorio, deve comunicarlo alla controparte mediante la raccomandata.

Nella raccomandata è opportuno indicare ilperdurare dell’esigenza che giustifica il ricorso a tale forma contrattuale. In assenza di tale comunicazione, se il conduttore continua a restare nell’immobile, il contratto è automaticamente convertito nel cotratto ordinario 4 + 4.

Contratto di affitto a studenti universitari

Il contratto di affitto a studenti universitari è una forma speciale di contratto transitorio. Tale contratto può avere una durata da 6 a 36 mesi.

Il contratto si rinnova tacitamente alla scadenza. Il conduttorepuò recedere dal contratto, esercitando l’opzione almeno 3 mesi prima della scadenza ordinaria.

Proroga del contratto: comunicazione all’Agenzia delle Entrate

La proroga del contratto di affitto deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorn dalla scadenza del contratto. Nella comunicazione si adempie anche al pagamento dell’imposta di registro.

Qui di seguito le due modalità per adempiere:

  • Tramite i servizi telematici dell’Agenzia: softwareRLI o RLI-WEB;
  • Effettuando il pagamento con il modello F24 elementi identificativi. Nel modello dovrà essere inserito il codice tributo 1504. La proroga dovrà essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, tramite il modello RLI, entro 20 giorni dal versamento.

Proroga contratto di locazione: quanto si paga

Alla proroga del contratto di locazione si applicano le stesse aliquote dell’imposta di registro previste in sede di prima registrazione:

  • 0,50% per i fondi rustrici;
  • 1% per gli immobili strumentali soggetti ad iva;
  • 2% in tutti gli altri casi.

La base imponibile su cui è calcolata l’imposta di registro è costituita dal canone di locazione stabilito nell aproroga.

E’ opportuno considerare che:

  • Ai contratti di locazione a canone concordato relativi a immobili che si trovano in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa è prevista una riduzione del 30% della base imponibile. Pertanto l’imposta di registro deve essere calcolata sul 70% dei canoni.
  • Chi decide per il pagamento integrale ha diritto a una detrazione dall’imposta pari alla metà del tasso di interesse legale – 0, 2% moltiplicato per il numero delle annualità.
  • L’imposta per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.
  • Gli aggiornamenti del canone di locazione vanno calcolati nella base imponibile dell’imposta di registro. Questo, a partire dall’anno successivo a quello in cui sono stati applicati.

Proroga del contratto: esempio

Si prenda ad esempio un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo 4+4, con canone annuo di 7.200 euro e decorrenza 1/5/2016. Alla prima scadenza naturale del contratto (30/4/2020), se lo stesso è prolungato per ulteriori 4 anni, l’imposta di registro per la proroga va versata entro il 31/05/2019. In caso di pagamento annuale e in assenza di adeguamenti del canone l’imposta è pari a 144 euro, (2% del canone). I versamenti delle annualità successive saranno entro le scadenze 31/05/2021, 31/05/2022 e 31/05/2023.

Proroga regime cedolare secca

Per i contratti di locazione a cedolare secca non è dovut il versamento dell’imposta di registro. Tuttavia è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto, la conferma di tale regime.

La mancata comunicazione della proroga del regime della cedolare secca non comporta la revoca dell’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente con quel regime. Tale comportamento si ha versando l’imposta sostitutiva e indicando i relativi redditi in dichiarazione in maniera appropriata.

Pagamento dell’imposta: chi è tenuto a versarla?

Per quanto riguarda il pagamento dell’imposta di registro, rispondono in solido il locatore e il conduttore. Questo vuol dire che entrambi i soggetti sono tenuti al pagamento dell’imposta.

In caso di mancato pagamento, entrambi i soggetti sono tenuti al versamento di una sanzione amministrativa pari al 30%.

Tuttavia in caso di mandìcato pagamento dell’imposta, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso.

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