Ravvedimento cedolare secca: sanzioni e tempi

Guida completa al ravvedimento cedolare secca per i contratti con regime di cedolare secca: i tempi, le sanzioni applicate e i codici tributo da utilizzare nel modello F24.

E’ possibile utilizzare il ravvedimento operoso sia per omesso versamento di redditi da locazione soggetti a cedolare secca che per tardiva registrazione del contratto. Per violazioni relative ai canoni di locazione a cedolare secca le sanzioni amministrative sono raddoppiate.

Vediamo in questo contributo quali sono le sanzioni amministrative applicate al canone di locazione soggetto a cedolare secca ed i tempi e le sanzioni ridotte tramite il ravvedimento operoso.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

La cedolare secca nelle locazioni abitative

La cedolare secca è stata istituita con il D.Lgs. n. 23/2011, il regime di tassazione più utilizzato dalle persone fisiche, che si trovano a locare un immobile abitativo.

La convenienza della cedolare secca rispetto alla tassazione ordinaria Irpef è data dall’aliquota proporzionale:

  • del 10% (per i contratti a canone concordato) o
  • del 21% (per i contratti a canone libero), al posto della tassazione per scaglioni di reddito.

La cedolare secca rappresenta un vantaggio per i soggetti che hanno un’aliquota marginale Irpef più alta per effetto di altri redditi. Per i contratti di locazione con opzione della cedolare secca non sono dovuti né il pagamento dell’imposta di registro annuale, né il pagamento dell’imposta di bollo. In caso in cui dovessi desideri di non optare per la cedolare secca, dovrai effettuare il versamento dell’imposta di registro nella misura del 2% annuo dell’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righi).

Sanzioni per tardiva registrazione del contratto di locazione

Con l’introduzione del D.Lgs. n. 23/2011 sono state inasprite le sanzioni in caso di mancata registrazione del contratto, ovvero in caso di registrazione di un contratto infedele o fittizio. L’art. 3 comma 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/202, stabilisce che, in caso di mancata registrazione del contratto o di registrazione di un contratto infedele, dalla data di effettiva registrazione, la durata della locazione sia di 4 anni e che il canone annuo sia stabilito per un importo per un importo pari al triplo della rendita catastale.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione e per il mancato pagamento dell’imposta di registro, si applicano le seguenti sanzioni imposte di registro:

  • Dal 120% al 240% dell’imposta dovuta per omessa registrazione dl contratto;
  • Dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta per parziale occultamento del canone.

Il ravvedimento operoso in caso di tardiva registrazione del contratto

Il contribuente che effettua una tardiva registrazione del contratto di locazione può sempre ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso versando la sanzione in misura ridotta.

Qui di seguito vediamo, come si riduce la sanzione, in base ai tempi di pagamento:

  • Entro 30 giorni di ritardo: sanzione pari al 6%, ovvero 1/10 del 60%. Importo minimo della sanzione è pari ad euro 20;
  • Entro 90 giorni di ritardo: sanzione pari al 12%, ovvero 1/10 del 120%;
  • Entro 1 anno di ritardo: sanzione pari al 15%, ovvero 1/8 del 120%;
  • Oltre 1 anno ma entro 2 anni di ritardo: sanzione pari al 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
  • Oltre 2 anni di ritardo: sanzione pari al 20%, ovvero 1/6 del 120%;
  • Se viene sanata la violazione dopo l’emissione del Pvc ( processo verbale di constatazione): sanzione pari al 24%, ovvero 1/5 del 120%;

Agli importi di cui sopra, dobbiamo considerare anche gli interessi di mora e l’imposta dovuta.

Sanzione cedolare secca

Con il D.Lgs. n. 158 del 2015, dal 1° gennaio 2016, sono state riviste le sanzioni sia per mancata che per infedele dichiarazione del canone di locazione di immobili ad uso abitativo registrati con cedolare secca.

Le sanzioni da cedolare secca variano a seconda delle seguenti situazioni:

  • omesso versamento in dichiarazione dei redditi, del canone di locazione soggetto a regime di cedolare secca;
  • tardiva registrazione del contratto a cedolare secca;
  • proroga contratto cedolare secca.

Sanzioni redditi da cedolare secca

In caso di errata indicazione dei redditi in dichiarazione, il legislatore ha fissato una sanzione amministrativa dal 90% al 180% della maggiore imposta dovuta. In caso di omessa indicazione del reddito in dichiarazione la sanzione amministrativa va dal 100% al 200%. Il D.Lgs. n. 158 del 2015, ha previsto che, in regime di cedolare secca, se il reddito non risulta dichiarato o dichiarato in misura inferiore, le sanzioni raddoppiano. In caso di omessa dichiarazione del canone di locazione, la sanzione amministrativa va dal 240% al 480% (con un minimo di 500 euro). In caso di dichiarazione infedele la sanzione amministrativa va dal 180% al 360%. Il contribuente che dovesse accorgersi dell’errore potrà utilizzare il ravvedimento operoso. Questo, dovrà avvenire, presentando una dichiarazione dei redditi integrativa a sfavore e versando l’imposta con le relative sanzioni ed interessi.

Termini dichiarazione integrativa

E’ possibile presentare una dichiarazione integrativa a sfavore entro il termine di decadenza dell’azione accertatrice di cui all’articolo 43 del DPR n. 600/1973.

Dal 1 gennaio 2016 è stata modificata la disciplina dei termini di decadenza degli accertamenti tributari, come disciplinata dall’art. 43 del D.P.R. n. 600 del 29 settembre 1973.

Secondo la nuova disciplina, gli avvisi di accertamento devono essere notificati, a pena di decadenza:

  • Entro il 31.12 del 5° anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione;
  • Entro il 31.12 del 7° anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, in caso di dichiarazione omessa.

Fino alla scadenza del termine di accertamento ordinario, vi è la possibilità di integrare/modificare in aumento l’importo accertato, mediante la notificazione di nuovi avvisi di accertamento. Questo si ha ad esempio nell’ipotesi in cui l’Amministrazione Finanziaria sia a conoscenza di nuovi elementi. Quest’ultimi devono essere indicati nell’atto a pena di nullità.

Tardiva registrazione del contratto a cedolare secca: sanzioni

In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca il locatore è tenuto comunque al versamento delle sanzioni amministrative commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo stabilito per l’intera durata del contratto. Il pagamento di questa imposta è sostituito dal pagamento della cedolare secca. (circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate).

Anche in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca è prevista una sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione del contratto è effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni trova applicazione la sanzione amministrativa ridotta dal 60 al 120 per cento delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro. La sanzione amministrativa è commisurata all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito. Se il contribuente opta per il pagamento annuale, si parametra la sanzione alla prima annualità contrattuale e non all’intera durata del contratto.

La Cassazione con la sentenza n. 717 del 2022 ha respinto la tesi dell’Agenzia delle Entrate.

La Cassazione nella sentenza chiarisce che, il pagamento annuale non configura una dilazione di pagamento, bensì l’esecuzione di un:

“preciso obbligo annuale di corresponsione dell’imposta di registro consentito dalla normativa fiscale derogatoria relativa alle sole locazioni pluriennali di immobili urbani”

Ravvedimento operoso tardiva registrazione del contratto a cedolare secca

Nel caso di tardiva registrazione del contratto di locazione, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. Quest’ultimo, consente di sanare la violazione in modo spontaneo, versando la sanzione ridotta e gli interessi di mora. Tramite l’istituto del ravvedimento operoso è possibili beneficiare delle seguenti sanzioni ridotte in base al tempo di pagamento:

  • Entro 30 giorni di tardiva registrazione: sanzione del 6%, ovvero 1/10 del 60% con importo minimo della sanzione di €. 20,00 (1/10 della sanzione minima di €. 200,00);
  • Entro 90 giorni di ritardo: la sanzione del 13,33%, ovvero 1/9 del 120%;
  • Entro 1 anno di ritardo: la sanzione del 15%, ovvero 1/8 del 120%;
  • Oltre l’anno ed entro 2 anni di ritardo: la sanzione del 17,14%, ovvero 1/7 del 120%;
  • Oltre 2 anni di ritardo: la sanzione del 20%, ovvero 1/6 del 120%;
  • Se la regolarizzazione avviene dopo la constatazione della violazione (processo verbale di constatazione, senza notifica formale): la sanzione del 24%, ovvero 1/5 del 120%.
Esempio

Poniamo il caso di un contratto di locazione ad uso abitativo, con opzione per l’applicazione della cedolare secca, stipulato in data 15 gennaio, con durata di 4 anni (contratto a canone libero), canone annuo di €. 10.000.

Il termine per la registrazione all’Agenzia delle Entrate del contratto è il 14 febbraio. Supponiamo che la registrazione avvenga in data 30 marzo, vediamo come si determina la sanzione per la tardiva registrazione?

Il ritardo è entro 90 giorni, quindi la sanzione ridotta applicabile è del 13,33%. L’imposta di registro calcolata sul corrispettivo annuo pattuito, per i quattro anni di durata del contratto è pari a €. 200 (€. 10.000 * 2%). Pertanto la sanzione per tardiva registrazione del contratto di locazione con cedolare secca è di €. 26,66 (200 * 13,33%).

Adempimenti per il ravvedimento della tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca

Per la regolarizzazione della tardiva registrazione di un contratto di locazione, occorre che il contribuente presenti agli Uffici dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:

  1. Il versamento della sanzione, effettuato con il modello F24 ELIDE (vedi Risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014 dell’Agenzia delle Entrate);
  2. La compilazione del modello RLI in ogni sua parte, indicando l’applicazione della cedolare secca.

Per quanto riguarda il versamento con F24 Elide il modello può essere presentato in modalità cartacea presso un istituto bancario oppure pagato telematicamente attraverso i servizi Entratel o Fisconline messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate. Il codice tributo da utilizzare nel modello F24 Elide è:

1507 – Sanzioni da ravvedimento per tardiva registrazione del contratto

L’anno da indicare è quello relativo alla prima annualità del contratto.

Sanzioni per l’opzione alla cedolare secca per le annualità successive alla prima

L’opzione delle cedolare secca, oltre nella fase iniziale di registrazione del contratto, può essere effettuata al momento della decorrenza delle annualità successive del contratto. L’opzione deve essere esercitata attraverso la presentazione del modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità.

L’Agenzia delle Entrate von la circolare n. 47/E/2012 ha chiarito che non è possibile applicare la cedolare secca se l’opzione non avvenga nel limite dei 30 giorni dalla decorrenza del contratto. Tuttavia, è sempre possibile ricorrere alla disciplina della remissione in bonis, qualora il contribuente abbia assunto un comportamento concludente, ovvero non vi sia stato il versamento dell’imposta di registro per quella annualità. La tardiva presentazione del modello RLI (con opzione della cedolare secca) può essere sanata con il versamento di 250 euro (codice tributo 8114) e presentando tale modello entro il termine di invio della prima dichiarazione dei redditi utile.

Sanzioni per opzione alla cedolare secca in caso di proroga del contratto

Il D.L. n. 34/2019 ha previsto che la mancata comunicazione della proroga/risoluzione di un contratto di locazione per il quale il locatore ha optato per la cedolare secca:

  • non fa venir meno l’opzione se il contribuente ha tenuto un comportamento coerente (secondo quanto previsto dal Decreto Legge in esame);
  • non è neppure sanzionata.

Pertanto si può considerare soppresso l’obbligo di comunicare la proroga dei contratti per i quali è stata esercitata l’opzione per la cedolare secca.

Calcolo ravvedimento operoso cedolare secca

Qui di seguito troverai riepilogato le sanzioni diminuite con ravvedimento operoso, in caso di mancato versamento dell’imposta da cedolare secca. La sanzione ordinaria calcolata è del 30%, da omesso versamento, ridotta con ravvedimento operoso in base ai tempi di versamento.

Tipologia RavvedimentoEntro quandoSanzioneSanzione ordinaria
Ravvedimento Sprint15 giorni dalla scadenza ordinaria0,1% per ogni giorno dalla scadenza fino al 14esimo giorno.
Ravvedimento Semplificatodal 15esimo al 30 giorni dalla scadenza1/103%
Ravvedimento Semplificato< 90 giorni dalla scadenza1/93,33%
Ravvedimento Ordinario< 1 anno dalla scadenza; entro la data di presentazione della dichiarazione relativa all’anno a cui si riferisce l’errore1/83,75%
Ravvedimento Ordinarioentro 2 anni dalla scadenza; entro la data di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a cui si riferisce l’errore1/74,29%
Ravvedimento Ordinariooltre 2 anni dalla scadenza; entro la data di presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a cui si riferisce l’errore1/65%
Ravvedimento OrdinarioDopo Processo Verbale Constatazione1/56%

Codice tributo ravvedimento cedolare secca

Per la somma non pagata, in caso di ravvedimento operoso, vengono applicati:

  • interessi, calcolati a partire dal giorno in cui la somma era dovuta;
  • sanzioni, calcolate secondo un importo ridotto, per aver usufruito al ravvedimento operoso.

Qui di seguito, i codici tributo da utilizzare, per il versamento del Modello F24 con ravvedimento cedolare secca:

  • codici tributo 1842-1840-1841 per la cedolare secca;
  • il codice tributo 8913 per la sanzione;
  • codice tributo 1992 per gli interessi.

Ricordo che, è possibile beneficiare del ravvedimento operoso, solo se l’errore o l’omissione non è stato ancora riscontrato dall’Agenzia delle Entrate. Nel caso in cui quest’ultima abbia emesso una comunicazione di irregolarità, non sarà possibile beneficiare del ravvedimento operoso.

Ravvedimento cedolare secca: consulenza

Ti sei accorto adesso di non aver indicato in dichiarazione dei redditi un reddito da locazione? O, in sede di registrazione del contratto o di proroga, di aver optato per la cedolare secca?

Come avrai visto in questo contributo, le sanzioni amministrative per queste violazioni sono molto alte. Tuttavia, tramite il ravvedimento operoso, è possibile ridurre le sanzioni in caso di adempimento spontaneo della violazione commessa.

Qui di seguito il link, per metterti in contatto con professionisti esperti del settore, in grado di assisterti nel risolvere queste problematiche.

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