In quale quadro del modello dei redditi devo indicare il reddito da locazione breve ad uso turistico? A fronte dell’intervento normativo recente, da quale data posso applicare la cedolare secca, per i contratti da locazione turistica? In questo contributo, risponderò in modo esaustivo a queste domande, con l’obbiettivo di verificare la corretta compilazione del modello redditi.
Il D.L. n. 50 del 24/07/2017, come convertito dalla L. n. 96 del 21/06/2017, ha disegnato il regime fiscale delle locazioni brevi.
Con quest’ultime si intendono le locazioni con durata non superiore a 30 giorni nell’anno solare.
La novità più importante introdotta dal legislatore è la possibilità di esercitare l’opzione per la cedolare secca al reddito da locazione breve.
Tuttavia, seppur il trattamento fiscale è il medesimo, diversa è la modalità di dichiarare il reddito percepito nel Modello redditi, a seconda del soggetto percettore.
Inoltre siccome la norma è entrata in vigore a far data dal 1 giugno 2017 non sarà possibile esercitare l’opzione della cedolare secca a tutti i contratti.
Pertanto sia che tu sia il proprietario dell’immobile che stai locando, sia che tu sia il comodatario o il locatario, questa breve guida potrà esserti d’aiuto.
Sei pronto!?! Si comincia!
Indice
Locazione breve: definizione
Prima di addentrarci sulla tassazione e le modalità di dichiarazione del reddito percepito, è opportuno dare una definizione di locazioni brevi.
Il D.L. n. 50/2017 all’art. 4 comma 1, da una definizione di locazione breve:
“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni. Inclusi quelli che prevedono la prestazione di servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali. Stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare. Ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.”
A tali contratti sono equiparati sia i contratti di sublocazione, sia i contratti di contratti di comodato, aventi la medesima durata.
Per quanto riguarda la durata dei contratti, per il computo dei 30 giorni, è necessario sommare tutti i rapporti di locazione, intercorsi nell’anno solare, con il medesimo locatario.
Cedolare secca: novità
Prima di spiegare la novità in materia di applicazione della cedolare secca, è opportuno richiamare il D.lgs n. 23 del 14 marzo 2011 “Cedolare secca sugli affitti”.
Riporto di seguito l’art. 3 del D.Lgs n. 23 del 14 marzo 2011:
“Il reddito da locazione breve può essere assoggettato, per opzione del locatore, all’imposta sostitutiva sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle eventuali imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, laddove registrato.”
Il regime della cedolare secca prima della riforma era già applicabile ai redditi fondiari, derivanti dalle locazioni anche di breve durata.
La novità sta nel fatto che il regime della cedolare secca, adesso risulta esteso alla categoria dei redditi diversi. Con quest’ultimi, mi riferisco ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione ed ai contratti stipulati dal comodatario.
Tuttavia rimane la facoltà per il titolare del reddito da locazioni brevi, come previsto dall’art.3 del D.lgs n. 23 del 2011, di optare tra i due regimi. Ossia se esercitare l’opzione per l’applicazione della cedolare secca sui corrispettivi riscossi, oppure di farli concorrere al reddito complessivo, in base alle regole previste per le rispettive categorie reddituali.
Reddito da locazione breve: Modello redditi
La norma è in vigore dal 1 giugno 2017. Pertanto l’annualità 2017 è da considerarsi un periodo d’imposta spezzato in due. Questo in quanto, per il reddito da locazione breve, percepito prima dell’entrata in vigore della norma, non vi era la possibilità di optare per la cedolare secca.
Il Modello Redditi Persone Fisiche 2018, si è adeguato alla normativa, gestendo al suo interno le modalità per dichiarare il reddito da locazione breve.
Le modalità di compilazione del Modello Redditi Persone Fisiche 2018, varia in funzione del soggetto che loca l’immobile:
- Proprietario o usufruttuario dell’immobile;
- Comodatario o locatario dell’immobile.
Proprietario o usufruttuario: compilazione
Il proprietario o il titolare di un diritto reale sull’immobile locato, deve dichiarare il reddito da locazione breve nel quadro RB del Modello Redditi.
In tale quadro andranno dichiarati anche i redditi di immobili locati non a locazione breve.
Sia nel caso di reddito da locazione breve che da locazione ordinaria, tale reddito deve essere dichiarato dal proprietario per competenza e non per cassa.
La scelta di indicare nel quadro RB un rigo per ciascun contratto o cumulare in un unico rigo tutti i contratti, sarà di competenza del soggetto dichiarante.
Il totale complessivo dell’imposta a cedolare secca dovrà essere indicato nel campo 1 del rigo RB11.
Inoltre con il Modello Reddito Persone fisiche 2018 è stato introdotto il quadro LC. Tale quadro riguarda la cedolare secca riferita sia ad i redditi da locazione breve che quelli ordinari.
Comodatario o locatario: compilazione
Il comodatario o il locatario che locano l’immobile con contratto a “locazione breve”, sono tenuti a compilare il quadro RL del Modello Redditi.
Se tali soggetti decidono di avvalersi della cedolare secca dovranno inserire l’importo del reddito da locazione breve nel campo 4 del rigo RL10 e fleggare il campo 3. Con ‘opzione della cedolare secca non deve essere compilato il campo riservato alle spese sostenute.
Se decidono di optare per la tassazione ordinaria dovranno inserire il reddito percepito nel campo 1 del rigo RL10.
Adottando la tassazione ordinaria vi è la possibilità di dedurre i costi derivanti dalla locazione.
La scelta tra la tassazione con regime ordinario o cedolare secca deve essere attuata tramite una valutazione di convenienza da effettuare caso per caso.
A differenza del reddito da fabbricati che deve essere tassato per competenza, a prescindere se è avvenuto o meno l’incasso. Il reddito diverso è tassato secondo il principio di cassa.
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