Regime Iva locazioni brevi

Locazioni turistiche brevi: l’aliquota Iva è del 10% se vengono forniti servizi aggiuntivi alla mera locazione.

La Legge di Bilancio 2021 ha ristretto il regime agevolativo per le locazioni brevi attraverso la previsione di una presunzione di soggettività passiva ai fini Iva e redditi, per i soggetti che destinano alla locazione breve più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Da un punto di vista Iva, la situazione non può essere individuata in modo univoco.

In via generale, la locazione di immobili abitativi è esente Iva, ai sensi del comma 1 dell’art. 10 del DPR n. 633/1972. Nella locazione breve non si ha una mera locazione, bensì una locazione con servizi, seppur limitati alla pulizia dei locali e al cambio della biancheria.

Vediamo nel dettaglio in questo contributo il regime Iva delle locazioni turistiche brevi, alla luce di importanti chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate e dalla giurisprudenza.

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Regime Iva locazione di immobili: regola generale

Le locazioni di immobili abitativi poste in essere da soggetti passivi IVA (es. società commerciali di gestione immobiliare) sono in linea generale esenti dall’applicazione del tributo ( art. 10 comma 1 n. 8 del DPR 633/1972), ad eccezione di alcune ipotesi specifiche nelle quali è possibile esercitare l’opzione per l’imponibilità.

In particolare sono esenti da IVA, le locazioni di fabbricati abitativi:

• effettuate dall’impresa che li abbia costruiti o ristrutturati, solo in assenza di opzione per l’imposizione;
• effettuate da soggetti diversi dall’impresa di costruzione, in ogni caso ameno che non si tratti di alloggi sociali, nel qual caso è possibile optare per l’imponibilità IVA chiunque sia il locatore.

Regime iva gestione di immobili ad uso turistico

Ai fini dell’applicazione dell’IVA nell’ambito della gestione di immobili ad uso turistico, deve essere valutata la soggettività passiva dell’operatore e, laddove sussistente, determinato il regime applicabile ( esenzione o aliquota del 10%).

Presupposto soggettivo

Ai sensi dell’art. 9 della direttiva 2006/112/CE, è soggetto passivo IVA:

“chiunque esercita, in modo indipendente e in qualsiasi luogo, un’attività economica, indipendentemente dallo scopo o dai risultati di dette attività.”

Tra le attività economiche è ricompreso “lo sfruttamento di un bene materiale o immateriale per ricavarne introiti aventi caratteri di stabilità.”

Secondo la Corte di Giustizia UE ( sentenza C-180 del 15.09.2011), lo sfruttamento di un bene immobile diviene un’attività economica rilevante ai fini IVA quando l’operatore “intraprende un’iniziativa economica di commercializzazione.

Come stabilito dall’art. 4 del DPR n. 633/1972, le operazioni di gestione di immobili ad uso turistico “possono configurare un’attività economica nella misura in cui sono svolte con carattere di stabilità e organizzate in forma d’impresa”.

Pertanto, alla luce di quanto detto, la soggettività passiva ai fini IVA di colui che detiene e gestisce un immobile ai fini turistici, dovrà essere valutata caso per caso, in relazione agli aspetti specifici che caratterizzano la fattispecie.

Regime Iva applicabile

Una volta riscontrata la rilevanza IVA dell’operazione, è necessario determinare il regime IVA applicabile.

La prestazione è imponibile ai fini IVA con aliquota del 10% se la locazione dell’immobile è qualificabile come prestazione relativa ad una “struttura (definita) ricettiva” ai sensi del n. 120 della Tabella A, Parte III, allegata al DPR 633/1972, tra le quali vi rientrano “le case e gli appartamenti per vacanze”.

Viceversa per le prestazioni di locazione di immobili abitativi, privi del carattere alberghiero, si applica il regime IVA di esenzione, ex art. 10 comma 1 n. 8 del DPR 633/1972.

Regime Iva strutture ricettive extralberghiere

Se le unità immobiliari abitative vengono utilizzate in un contesto di esercizio di attività alberghiera o para-alberghiera (Casa vacanze, Bed and Breakfast, Affittacamere, etc.), le relative operazioni sono soggette al regime di imponibilità ai fini Iva con aliquota del 10%.  Questo ai sensi del n. 120) della Parte III della Tabella A allegata al DPR 633/1972.

L’Agenzia delle Entrate con la risposta a interpello n. 392 del 24 luglio 2023 ha chiarito che la detrazione dell’imposta non viene meno se la gestione dell’attività turistica non è effettua in prima persona dal proprietario ma affidata a terzi in “outsourcing”.

Pertanto +, secondo l’Agenzia delle Entrate, la detraibilità del tributo non risulta inficiata dalla circostanza che il soggetto passivo intenda affidare ad una società terza l’esercizio dell’attività turistico-alberghiera.

Regime Iva locazioni turistiche: chiarimenti Agenzia delle Entrate e Giurisprudenza

L’Agenzia delle Entrate, con la C.M. n. 9 del 14.02.1980 e la R.M. n. 381786 del 18.04.1980 e la giurisprudenza di legittimità, con la sentenza n. 8129 del 15.06.2001 e la sentenza n. 6501 del 20.03.2014, ha chiarito che la natura di un’attività ricettiva, attratta nella specifica normativa IVA, si realizza con la presenza di forniture di servizi “ad personam” ( rivolti alla persona) accessori alla mera operazione di locazione, quali ad esempio: la pulizia ed il riassetto degli ambienti ed il cambio di biancheria.

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, qualora la locazione di un immobile per finalità turistiche, preveda l’erogazione di servizi aggiuntivi alla persona e ricorrano i requisiti richiesti dalla normativa di settore, l’operazione dovrebbe considerarsi imponibile ai fini IVA.

La normativa di settore cui bisogna fare riferimento è quella di livello regionale. Tuttavia, laddove una o più Regioni non abbiano approvato la relativa normativa, bisogna far riferimento a quanto previsto dall’art. 6 della Legge n. 217/1983:

“possono essere ricondotte al settore alberghiero e para-alberghiero le prestazioni rese negli alberghi, motels, residenze turistico-alberghiere e simili, tra cui rientrano gli esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze”.

Separazione delle attività ai fini del pro-rata di detraibilità

Nel caso in cui il soggetto effettui sia attività di locazione turistica, in regime di esenzione Iva, che attività di struttura ricettiva extralberghiera ( imponibile Iva), implicherebbe una limitazione al diritto di detrazione dell’imposta sugli acquisti effettuati nell’ambito dell’attività imponibile, in base al c.d. “pro-rata” ai sensi dell’art. 19 comma 5 del DPR n. 633/1972.

Per evitare il problema della detraibilità dell’Iva, è possibile per le imprese che operano nel settore immobiliare ed effettuano attività riconducibili a diversi codici ATECO, (ad esempio: 68.20.01 – locazione immobiliare di beni propri o in leasing e 55.20.51 – affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence), applicare la separazione dell’imposta per ciascuna attività esercitata ai sensi dell’art. 36 comma 3 del DPR n. 633/1972, limitando così gli effetti negativi del pro-rata.

Regime Iva locazioni turistiche: conclusioni

La scelta del regime Iva nelle locazioni turistiche in forma imprenditoriale è fondamentale anche ai fini delle imposte sui redditi. In quanto, laddove dovesse prevalere la tesi dell’esenzione, ai fini Irpef si avrebbero ripercussioni importanti, dovendosi all’applicare l’art. 90 del Tuir che prevede la indeducibilità di qualsiasi costo e spesa relativa alla locazione. Mentre, laddove dovesse prevalere la tesi dell’Iva al 10%, servizi, costi e spese relativi all’attività sarebbero interamente deducibili.

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