Registrazione contratto di locazione: guida operativa

I contratti di locazione dei beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati entro 30 giorni dalla data di stipula. Registrazione contratto di locazione: modulistica, procedura, imposta di registro o cedolare secca.

Il contratto di locazione è una scrittura privata secondo la quale un soggetto, titolare di un diritto reale su un bene immobile, concede il diritto di godere del bene, ad un altro soggetto, dietro il pagamento di un compenso.

La normativa legata ai contratti di locazione è data sia dalle norme del codice civile che dalla Legge n. 431/98. In base a questa normativa possiamo avere contratti di locazione a canone libero, a canone concordato oppure contratti di locazione transitori.

Il contratto di locazione relativo a beni immobili deve essere obbligatoriamente registrato se di durata superiore a 30 giorni. La registrazione contratto di locazione deve avvenire in modo telematico o presso gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate.

Contestualmente alla registrazione del contratto deve essere versata l’imposta di registro e di bollo, commisurate al valore della locazione.

Sia il locatore che il locatario sono solidalmente responsabili per il pagamento dell’imposta di registro.

Solo se si opta per l’applicazione della cedolare secca non sono dovute imposte al momento della registrazione del contratto di locazione.

In questo contributo vedrai nel dettaglio qual’è la corretta registrazione dei contratti di locazione immobiliare: la modalità per effettuare il versamento dell’imposta di registro, la disciplina Iva, e l’applicazione della cedolare secca. Infine, vedremo quali sono le sanzioni amministrative previste in caso di mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione e come ridurre le sanzioni tramite l’istituto del ravvedimento operoso.

Registrazione contratto di locazione: normativa

Il locatore, dopo aver redatto e fatto firmare il contratto di locazione ad uso abitativo all’inquilino, redatto seguendo gli schemi previsti dalla Legge n. 431/98, è tenuto ad effettuare la registrazione dello stesso presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. La normativa fiscale che prevede la registrazione del contratto di locazione è contenuta nel DPR n. 131 del 26 aprile 1986 (Testo unico imposta di registro) e all’art. 5, comma 1, lett. b) della “Tariffa” allegata, parte I, e all’art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa. richiamata dall’art. 2, DPR 131/1986.

La norma stabilisce che, devono essere registrati i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, a prescindere dall’ammontare del canone. Restano esclusi dall’obbligo di registrazione, i seguenti contratti:

• contratti di durata non superiore a 30 giorni nell’anno. Tali contratti, sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso;
• contratti di comodato conclusi per iscritto;
• contratti di sublocazione.

Registrazione contratto di locazione: è obbligatoria?

L’obbligo di registrazione del contratto può essere:

• in termine fisso: quando l’atto deve essere obbligatoriamente presentato per la registrazione entro il termine determinato dalla legge;
• solo in caso d’uso: quando l’atto non deve essere presentato per la registrazione entro un termine determinato dalla legge, ma solo nell’ipotesi in cui venga depositato per essere acquisito agli atti presso le cancellerie giudiziarie, o presso le Amministrazioni Pubbliche dello Stato.

Tutti i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili, compresi i fondi rustici, devono essere registrati entro 30 giorni dalla loro stipulazione, indipendentemente dall’ammontare del canone e dall’applicazione dell’Iva, fatta eccezione per:

• i contratti di locazione stipulati mediante scrittura privata non autenticata ed aventi durata non superiore a 30 giorni complessivi nel corso dell’anno;
• i contratti soggetti a particolari regimi agevolativi ( ad esempio, i contratti agevolati per i giovani agricoltori).

Per valutare se il contratto abbia durata inferiore a 30 giorni nell’anno, la durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a 30 giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario (Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26 del 01/06/2011)

Termini per la registrazione del contratto di locazione

I contratti di locazione di beni immobili soggetti a registrazione in termine fisso devono essere presentati per la registrazione entro 30 giorni dalla data della loro stipulazione ( art. 17 comma 1 DPR 131/86).

Come è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione n. 154 del 21/07/2003, se è prevista una data di decorrenza anteriore alla data della stipula, il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla data di decorrenza.

Per i contratti di affitto di fondi rustici è possibile la registrazione di tutti i contratti stipulati nell’arco di uno stesso anno solare presentando un’unica denuncia cumulativa, in doppio originale, entro il mese di febbraio dell’anno successivo.

Accordo di riduzione del canone di locazione

La registrazione dell’atto, con le quali le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione in essere, è esente dall’imposta di registro e di bollo.

Tale agevolazione spetta anche nell’ipotesi in cui le parti concordino la riduzione del canone solo per un periodo di durata del contratto ( ad esempio un anno). Il beneficio non spetta, invece, nell’ipotesi in cui, successivamente alla registrazione dell’accordo che prevede la riduzione del canone per l’intera durata contrattuale, venga riportato il canone al valore inizialmente pattuito ( circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 12 del 08/04/2016).

Chi sono i soggetti obbligati alla registrazione del contratto di locazione?

I contratti di locazione sono normalmente stipulati in forma di scrittura privata non autenticata o, dove consentito dalla legge, di contratto verbale.

Per tali contratti, stipulati in assenza di un notaio o di un pubblico ufficiale, l’obbligo di richiedere la registrazione grava su entrambi le parti contraenti ( art. 10 comma 1 lett. a) del DPR 131/86.

Nei contratti in cui è parte lo Stato, entrambi le parti (privato e Stato) sono obbligate a procedere alla richiesta di registrazione nei termini, mentre obbligato al pagamento dell’imposta risulta soltanto il privato.

Per i contratti stipulati in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata, il soggetto competente a richiedere la registrazione è il notaio rogante o autenticante. I contratti di locazione di beni immobili di durata superiore 9 anni sono soggetti all’obbligo di trascrizione nei pubblici registri immobiliari. Pertanto, per tali contratti, è richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata o con accertamento giudiziale delle sottoscrizioni.

Quale è l’ufficio competente per la registrazione del contratto di locazione?

Il contratto di locazione di beni immobili deve essere presentato per la registrazione:

• se stipulato in forma di scrittura privata non autenticata o di contratto verbale , presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate;
• se stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, presso l’ufficio dell’Agenzia dell’Entrate nella cui circoscrizione risiede il notaio rogante o autenticante.

Registrazione semplificata del contratto di locazione

La richiesta di registrazione del contratto di locazione può essere effettuata anche in forma semplificata, senza bisogno di allegare copia del testo contrattuale, in presenza delle seguenti condizioni:

• Un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
• Tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
• Il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
• Il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Imposta di registro contratto di locazione: istruzioni e calcolo

Entro 30 giorni dalla stipula del contratto d’affitto, il locatore ha l’obbligo di registrare il contratto di locazione ad uso abitativo presso l’Agenzia delle Entrate di competenza, pena la nullità dello stesso. Nei successivi 60 giorni dalla registrazione dovrà dare prova all’inquilino e, se presente, all’amministratore di condominio, dell’avvenuto pagamento.

L’importo dell’imposta di registro varia a seconda della tipologia dell’immobile locato o affittato.

IMMOBILE	PERCENTUALE
Fabbricato ad uso abitativo	2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva, 2% del canone negli altri casi.
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. Pertanto, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento dell’imposta di registro non può essere inferiore a 67 euro.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta di registro nella misura dello 0,50%.

In sede di registrazione del contratto deve essere versata l’imposta di bollo che ha un valore pari a 16 euro ogni 4 facciate del contratto o comunque ogni 100 righe.

Quest’ultima può essere pagata sia attraverso i contrassegni telematiche utilizzando le classiche marche da bollo.

Imposta di registro annualità successive

Per i contratti di locazione pluriennale il pagamento dell’imposta di registro può essere effettuata, alternativamente:

• di anno in anno, fino alla scadenza;
• in un’unica soluzione, per l’intera durata.

Se si sceglie di versare l’imposta di anno in anno è necessario provvedere spontaneamente al versamento per l’annualità successiva entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Il versamento potrà essere effettuato:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate, tramite richiesta di addebito su conto corrente;
• con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1501.

Nel calcolo dell’imposta da versare si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di locazione (ad esempio adeguamento ISTAT).

Chi scegli di pagare l’imposta di registro per l’intera durata del contratto ha diritto ad uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

Qualora il contratto venga disdetto prima della scadenza e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Si prenda ad esempio un contratto di locazione 4 + 4, con canone annuo di 9.000 euro e decorrenza 01/10/2022. L’imposta di registro, pari ad € 180,00 (2% del canone), è versata in sede di registrazione del contratto e per le annualità successive, alle seguenti scadenze:

• 31/10/2023;
• 31/10/2024;
• 31/10/2025.

Se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca l’imposta di registro per l’annualità successiva non è dovuta.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata o modificata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza di ciascuna annualità. L’esercizio o la modifica dell’opzione può essere effettuata:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);
• tramite presentazione del modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio dove è stato registrato il contratto.

Modalità di registrazione del contratto di locazione

Ai fini della registrazione dei contratti di locazione o affitto di beni immobili è necessario utilizzare il modello RLI, la cui presentazione deve avvenire:

• in via telematica: direttamente o tramite intermediari abilitati;
• presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate: per i soggetti non obbligati alla presentazione telematica..

Registrazione telematica

Attraverso la modalità telematica, una delle due parti, può effettuare la registrazione del contratto, direttamente o tramite un intermediario abilitato ai servizi Entratel o Fisconline.

Se si desidera procedere in autonomia, è necessario essere in possesso di credenziali del Sistema Pubblico di Identità Digitale (Spid), Carta di identità elettronica (CIE) o Carta Nazionale dei Servizi (CNS).

L’applicazione che può essere utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è RLI, in versione di programma da installare su PC o web.

Registrazione contratto di locazione in ufficio

I soggetti che non hanno l’obbligo della registrazione telematica possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate, non necessariamente presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale. Ricordo che sono obbligati alla registrazione telematica i possessori di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari.

Per la registrazione è necessario portare presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate la seguente documentazione:

• almeno due originali del contratto o in alternativa 1 originale e 1 copia di cui l’ufficio ne attesta la conformità all’originale;
• il modello RLI compilato;
• se i contratti di locazione da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui devono essere indicati i contratti da registrare;
• i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
• la ricevuta del Modello F24 relativa al pagamento dell’imposta di registro ( non dovuta nel caso di opzione della cedolare secca).

In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario.

L’ufficio dell’Agenzia delle Entrate, dopo la registrazione:

• restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione e contestuale alla ricezione;
• rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.

Il modello RLI per la registrazione del contratto

Il  “modello RLI“, è un modello che serve per la registrazione del contratto di locazione. Con questo modello è, infatti, possibile registrare il contratto, ma anche effettuare proroghe, risoluzioni e registrare integrazioni del contratto di locazione originario. In pratica il modello RLI deve essere utilizzato per:

• Richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
• Richiedere la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
• Comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
• L’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
• Le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

In relazione ai suddetti adempimenti, modello RLI ha sostituito il modello 69. Il modello 69, pertanto, rimane in uso per tutti gli adempi­menti concernenti contratti diversi.

Il modello F24 Elide per il pagamento dell’imposta di registro

Con il provvedimento n° 554 del 31 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che, a partire dal 1 febbraio 2014, dovranno essere versati mediante il modello “F24 con elementi identificativi” i seguenti tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione di beni immobili:

• Imposta di registro;
• Tributi speciali;
• Imposta di bollo;
• Sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte e tributi.

Inoltre con la risoluzione n. 14 del 24 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha:

• Istituito i codici tributo da utilizzare per i suddetti versamenti;
• Fornito le istruzioni per la compilazione dei modelli “F24 Elide”.

Il modello F24 Elide per il pagamento dell’imposta di registro

Con il provvedimento n° 554 del 31 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che, a partire dal 1 febbraio 2014, dovranno essere versati mediante il modello “F24 con elementi identificativi” i seguenti tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione di beni immobili:

• Imposta di registro;
• Tributi speciali;
• Imposta di bollo;
• Sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte e tributi.

Inoltre con la risoluzione n. 14 del 24 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha:

• Istituito i codici tributo da utilizzare per i suddetti versamenti;
• Fornito le istruzioni per la compilazione dei modelli “F24 Elide”.

Codici tributo per il pagamento dell’imposta di registro

La seguente tabella riepiloga i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE.

• “1500” Imposta di registro per prima registrazione.
• “1501” Imposta di registro per annualità successive.
• “1502” Imposta di registro per cessioni del contratto.
• “1503” Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
• “1504” Imposta di registro per proroghe del contratto.
• “1505” Imposta di bollo.
• “1506” Tributi speciali e compensi.
• “1507” Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
• “1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
• “1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
• “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Contratto di locazione non registrato: conseguenze

Qui di seguito vediamo quali sono le conseguenze, secondo quanto precisato dalla Cassazione, derivanti da una mancata registrazione di un contratto di locazione:

• La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
• Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenzaretroattiva.  Questo nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
• E nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale pattuizione non comporta la nullità dell’intero contratto. Con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo. Questo a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Insomma, se ti trovi alle prese con un contratto di locazione non registrato devi fare molta attenzione. Questo sia che tu sia il locatore, sia che tu sia l’inquilino.

Sanzioni per tardiva o omessa registrazione del contratto di locazione

Per chi non registra un contratto di locazione o affitto è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa, con le seguenti casistiche:

• sanzione per omessa registrazione del contratto di locazione: dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta;
• sanzione per parziale occultamento del canone di locazione: dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta;
• tardivo versamento dell’imposta di registro: 30% dell’imposta versata in ritardo.

E’ possibile ridurre la sanzione tramite lo strumento del ravvedimento operoso. Quest’ultimo, non può essere utilizzato in caso di omessa registrazione del contratto di locazione.

Sanzioni per mancata registrazione del contratto di locazione con cedolare secca

In caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca il locatore è comunque tenuto al versamento delle sanzioni amministrative commisurate all’imposta di registro calcolata sul corrispettivo stabilito per l’intera durata del contratto, anche se il pagamento della suddetta imposta, sia sostituito dal pagamento della cedolare secca (Circolare n. 26/E/2011 dell’Agenzia delle Entrate).

Come abbiamo visto precedentemente, anche in caso di tardiva registrazione del contratto di locazione a cedolare secca è prevista la sanzione amministrativa che va dal 120 al 240 per cento dell’imposta dovuta. Tuttavia, se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal 60 al 120 per cento dell’ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 200 euro (art. 69 del DPR 131/1986).

Proroga e rinnovo registrazione del contratto di locazione

Per proroga del contratto di locazione si intende che alla prima scadenza il contratto si prolunga automaticamente per il periodo previsto. Mentre, per il rinnovo invece si intende una nuova stipula del contratto di locazione.

Ad esempio, un contratto di locazione 4 + 4, viene prorogato dopo i primi 4 anni automaticamente, senza necessità di alcuna comunicazione. Si parla invece di rinnovo, se al termine degli 8 anni, le parti decidono di proseguire il loro rapporto locativo, potendo inserire nuove clausole (canone diverso, termini di pagamento, etc.).

Sia per la proroga che per il rinnovo del contratto di locazione, devono essere registrati utilizzando la stessa procedura prevista alla prima registrazione del contratto.

La registrazione dovrà essere effettuata all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso cui è stato registrato il contratto di locazione entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Ad esempio, un contratto di locazione 4+4 iniziato il 1° luglio 2020, se viene prorogato di altri 4 anni, la registrazione deve essere effettuata entro 1° agosto 2024.

Registrazione contratto di locazione: Faq

Ho inviato il modello RLI per la registrazione di un contratto di locazione ma è stato scartato, perché?

Una volta inviato il modello RLI vengono effettuati dei controlli sulla correttezza delle informazioni inserite. Tra queste, va posta particolare attenzione sull’esatta indicazione del quadro C – DATI DEGLI IMMOBILI dei dati catastali delle unità immobiliari oggetto della locazione.

I dati catastali degli immobili possono essere facilmente verificati sulla visura catastale telematica, la quale può essere reperita gratuitamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate, tramite il servizio di consultazione online. Il percorso per accedere al servizio è il seguente: La mia scrivania – Servizi ipotecari e catastali, OMI, – Consultazioni personali.

Nella compilazione del modello RLI, in caso di adempimenti successivi, quando deve essere compilata la casella “Cedolare secca”?

La casella “Cedolare secca” presente nel modello deve essere sempre compilata quando:

• nella casella “Tipologia contratto” è stato indicato il codice L1 e L2
• la casella “Tipologia di adempimento” è uguale a 1 (Annualità successiva) o 2 (proroga) o 4 (risoluzione) o 6 (subentro) o 7 (risoluzione con pagamento contestuale di corrispettivo)

Tale informazione viene richiesta anche se tutti i locatori non hanno scelto di optare per il regime della cedolare secca.

Pertanto, al fine di un corretto calcolo degli importi dovuti, è necessario indicare nel menù a tendina uno dei seguenti codici:

1. se tutti i locatori optano per la cedolare (cedolare 100%);
2. se vi sono più locatori e almeno uno opta per la cedolare (cedolare mista);
3. se tutti i locatori optano per il registro (regime ordinario).

Come posso effettuare la rinegoziazione del canone di locazione di un contratto già registrato?

La rinegoziazione del canone di locazione di un contratto già registrato deve essere presentata o inviata all’ufficio competente, ossia all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto oggetto di modifica.

Per comunicare la rinegoziazione è necessario compilare il modello RLI, come abbiamo visto precedentemente.

Registrazione contratto di locazione: consulenza

Devi registrare un contratto di locazione? Devi fare una proroga, una risoluzione, o devi calcolare l’imposta di registro su un contratto di locazione ad uso abitativo?

Rivolgiti a noi e provvederemo ad effettuare tutti gli adempimenti necessari nel minor tempo possibile, in questo modo potrai risparmiare tempo ed affidarti a professionisti esperti.

Registrare un contratto in modo corretto è molto importante sia per il locatore che per il conduttore. Per questo motivo è importante affidarsi ad esperti del settore.

Qui di seguito troverai i link per metterti direttamente in contatto con noi!