Registrazione contratto di locazione: guida operativa

Qual è la procedura corretta per la registrazione di un contratto di locazione? Quali passi è necessario compiere? Quando è necessario versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo? In questo contributo vedremo come registrare un contratto di locazione di durata superiore a 30 giorni, e i documenti necessari alla registrazione. 

Il contratto di locazione è una scrittura privata secondo la quale un soggetto, titolare di un diritto reale su un bene immobile, concede il diritto di godere del bene, ad un altro soggetto, dietro il pagamento di un compenso.

La normativa legata ai contratti di locazione è data sia dalle norme del codice civile che dalla Legge n. 431/98. In base a questa normativa possiamo avere contratti di locazione a canone libero, a canone concordato oppure contratti di locazione transitori.

In linea generale, i contratti di locazione relativi a beni immobili aventi durata superiore ai 30 giorni devono essere obbligatoriamente registrati presso l’Agenzia delle Entrate, a cura del locatore o del locatario. Al momento della registrazione del contratto di locazione deve essere effettuato il versamento dell’imposta di registro (per l’intero periodo di durata del contratto o per la prima annualità), e l’imposta di bollo, a meno che, nel contratto di locazione non sia stata espressa apposita opzione per l’applicazione della cedolare secca (imposta sostitutiva dell’Irpef, delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo).

In questo contributo esamineremo nel dettaglio la corretta registrazione dei contratti di locazione immobiliare. Andiamo ad analizzare, quindi, passo dopo passo come registrare un contratto di locazione abitativo.

Sei pronto!?! Si comincia!!!

Registrazione contratto di locazione: normativa

Il locatore, dopo aver redatto e fatto firmare il contratto di locazione ad uso abitativo all’inquilino, redatto seguendo gli schemi previsti dalla Legge n. 431/98, è tenuto ad effettuare la registrazione dello stesso presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. La normativa fiscale che prevede la registrazione del contratto di locazione è contenuta nel DPR n. 131 del 26 aprile 1986 (Testo unico imposta di registro) e all’art. 5, comma 1, lett. b) della “Tariffa” allegata, parte I, e all’art. 2 bis, parte II della medesima Tariffa. richiamata dall’art. 2, DPR 131/1986.

L norma stabilisce che, devono essere registrati i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, a prescindere dall’ammontare del canone. Restano esclusi dall’obbligo di registrazione, i seguenti contratti:

• contratti di durata non superiore a 30 giorni nell’anno. Tali contratti, sono soggetti a registrazione solo in caso d’uso;
• contratti di comodato conclusi per iscritto;
• contratti di sublocazione.

Registrazione di contratto di locazione: a chi spetta

Ai sensi dell’art. 13, comma 1, della Legge n. 431/1998, l’obbligo di registrazione del contratto di locazione spetta al locatore, a pena di nullità. Il locatore dovrà assolvere tale adempimento nel termine di trenta giorni e, nei successivi sessanta giorni, dovrà dare documentata comunicazione al conduttore e all’amministratore di condominio.

L’art. 10, lettera d-bis), del DPR n. 131 del 26 aprile 1986, prevede l’obbligo per gli agenti immobiliari di registrate le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività d’intermediazione. In caso di mancato pagamento dell’imposta di registro, l’Agenzia delle Entrate, accertata la violazione, ne richiederà la corresponsione insieme alle sanzioni ed interessi ad entrambi le parti del contratto o all’agente immobiliare. Pertanto è nullo qualsiasi contratto che preveda l’esclusione da tale obbligo il mediatore. E’ nullo inoltre, qualsiasi contratto che stabilisca il pagamento dell’imposta a carico della parte inadempiente.

Le modalità di registrazione del contratto di locazione immobiliare

Ricordiamo che la registrazione del contratto deve avvenire nel termine massimo di 30 giorni dalla data di stipula o dalla data della sua decorrenza, se anteriore, utilizzando una delle seguenti modalità:

• Registrazione del contratto di locazione con modalità cartacea;
• Registrazione del contratto di locazione con modalità telematica.

La registrazione del contratto di locazione con modalità cartacea

Tramite questa modalità è necessario recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate. E’ possibile prenotare un appuntamento in un qualsiasi ufficio territoriale e recandosi presso l’ufficio nell’orario stabilito. La prenotazione di un appuntamento in un ufficio territoriale può essere effettuata, 24 ore su 24, telefonicamente al numero verde 848.800.400 o direttamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate www.agenziaentrate.gov.it – Contatti e assistenza. Tramite quest’ultima modalità è possibile scegliere l’ufficio presso il quale recarsi, oltre al giorno e all’ora desiderati. All’ufficio dell’Agenzia delle Entrate è necessario consegnare la seguente documentazione:

• Copia del modello F24 ELIDE, con cui è stata pagata l’imposta di registro;
• Consegnare almeno 2 originali del contratto o un originale ed una copia. Su tali atti deve essere apposta l’imposta di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe);
• Copia del modello RLI debitamente compilato.

L’agenzia delle Entrate rilascerà una ricevuta e le copie del contratto di locazione registrato.

Nel caso in cui si sceglie di optare la cedolare secca è sufficiente presentare il modello RLI e le copie del contratto da registrare.

La registrazione del contratto di locazione con modalità telematica

E’ possibile registrare un contratto di affitto anche con modalità telematica. Tale registrazione può essere fatta:

• Direttamente, registrandosi a Fisconline/Entratel;
• Avvalendosi di intermediari abilitati.

La registrazione telematica avviene attraverso i canali telematici messi a disposizione dell’Agenzia delle Entrate, utilizzando il software “Contratti di locazione e affitti di immobili“. Tale software deve essere scaricato dal sito internet dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa è possibile utilizzare il modello via web “RLI web” che, consente di registrare i contratti di locazione direttamente online, senza installare alcun software.

La registrazione del contratto di locazione in modalità telematica è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. Se si scegli di registrare il contratto in modalità telematica, anche il versamento dell’imposta di registro e di bollo deve essere effettuato telematicamente e contestualmente all’invio.

Registrazione semplificata del contratto di locazione

La richiesta di registrazione del contratto di locazione può essere effettuata anche in forma semplificata, senza bisogno di allegare copia del testo contrattuale, in presenza delle seguenti condizioni:

• Un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre;
• Tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
• Il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni;
• Il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di un’impresa, arte o professione.

Il modello RLI per la registrazione del contratto

Il  “modello RLI“, è un modello che serve per la registrazione del contratto di locazione. Con questo modello è, infatti, possibile registrare il contratto, ma anche effettuare proroghe, risoluzioni e registrare integrazioni del contratto di locazione originario. In pratica il modello RLI deve essere utilizzato per:

• Richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
• Richiedere la registrazione delle proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili;
• Comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell’articolo 19, comma 15, del D.L. n. 78/2010 convertito dalla Legge n. 122/2010;
• L’esercizio o la revoca dell’opzione per la cedolare secca;
• Le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.

In relazione ai suddetti adempimenti, modello RLI ha sostituito il modello 69. Il modello 69, pertanto, rimane in uso per tutti gli adempi­menti concernenti contratti diversi da quelli di locazione (come il contratto di comodato) di beni immobili.

Il termine per la registrazione del contratto di locazione

Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni decorrenti:

• dalla data della stipula del contratto;
• Ove il contratto preveda una decorrenza anteriore alla stipula, entro 30 giorni dalla data di decorrenza.

Questo significa che, se ho stipulato un contratto di locazione il 1° gennaio, ma la decorrenza dello stesso è dal 1 febbraio, la registrazione del contratto deve avvenire entro il 31 gennaio.

Se invece, il contratto è stipulato in data 1° gennaio, ma gli effetti di decorrenza partono dal 1° dicembre dell’anno precedente. il giorno della stipula scade il termine di registrazione del contratto.

Contratto di locazione non registrato: conseguenze

Qui di seguito vediamo quali sono le conseguenze, secondo quanto precisato dalla Cassazione, derivanti da una mancata registrazione di un contratto di locazione:

• La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso;
• Il contatto di locazione di immobili, quando sia nullo per (la sola) omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza retroattiva.  Questo nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente;
• E nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato. Tale pattuizione non comporta la nullità dell’intero contratto. Con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo. Questo a prescindere dall’avvenuta registrazione.

Insomma, se ti trovi alle prese con un contratto di locazione non registrato devi fare molta attenzione. Questo sia che tu sia il locatore, sia che tu sia l’inquilino.

Sanzioni per la mancata registrazione del contratto di locazione

L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.

Violazione	Sanzioni
Omessa o tardiva registrazione del contratto	dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta
Occultamento, anche parziale, del canone	dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato
Tardivo pagamento dell’imposta	30% dell’imposta versata in ritardo

Anche l’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione, o l’indicazione degli stessi in misura inferiore a quella effettiva, costituisce una violazione di carattere fiscale.

Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo:

• Non è indicato, si applica la sanzione nella misura dal 240% al 480% dell’imposta dovuta, con un minimo di € 500,00;
• E’ indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applica la sanzione nella misura dal 200% al 400% dell’imposta dovuta.

Inoltre, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo, nel caso di accertamento con adesione o di acquiescenza, le sanzioni si applicano senza riduzioni.

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta antecedenti a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso. Ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10% del valore catastale dell’immobile (Rendita x 1,05 x 120).

Imposta di registro nella registrazione del contratto di locazione

In linea generale, la registrazione di un contratto di locazione comporta il pagamento dell’imposta di registro, a carico del locatore e del locatario (solidalmente responsabili).

L’imposta di registro ha un valore variabile a seconda del tipo di immobile locato. Gli importi sono riepilogati nella tabella seguente.

Fabbricato ad uso abitativo	2% del canone annuo per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva (es:uso commerciale), 2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa“, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.

In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro.

Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

L’imposta è dovuta con un minimo di Euro 67 al momento della registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo)  ed ogni anno al rinnovo del contratto.

Contratti pluriennali

Per i contratti pluriennali si può scegliere di:

• Pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
• Versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti ISTAT) entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% per il 2015 e 0,2% a partire dal 1° gennaio 2016) moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

In caso di omesso versamento dell’imposta di registro, si applica la sanzione piena nella misura del 30%, come previsto dall’art. 13 comma 2 del D.Lgs. n. 471/1997. Tuttavia, è possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Le sanzioni variano in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione, ovvero:

• 0,1% (1/5 di 1/10 del 15%, per ogni giorno), dal 1° al 14° giorno;
• 1,50% (1/10 del 15%) dal 15° al 30° giorno;
• 1,67% (1/9 del 15%) dal 31° al 90° giorno;
• 3,75% (1/8 del 30%) oltre il 90° giorno ed entro un anno;
• 4,29% ( 1/7 del 30%) se il ritardo supera un anno ma non i due anni;
• 5% (1/6) se il ritardo supera i 2 anni.

Per sanare l’omesso versamento dell’imposta di registro, il contribuente dovrà provvedere al versamento dell’imposta, delle sanzioni e gli interessi legali, tramite il modello F24 ELIDE.

Il modello F24 Elide per il pagamento dell’imposta di registro

Con il provvedimento n° 554 del 31 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che, a partire dal 1 febbraio 2014, dovranno essere versati mediante il modello “F24 con elementi identificativi” i seguenti tributi connessi alla registrazione del contratto di locazione di beni immobili:

• Imposta di registro;
• Tributi speciali;
• Imposta di bollo;
• Sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte e tributi.

Inoltre con la risoluzione n. 14 del 24 gennaio 2014 l’Agenzia delle Entrate ha:

• Istituito i codici tributo da utilizzare per i suddetti versamenti;
• Fornito le istruzioni per la compilazione dei modelli “F24 Elide”.

Codici tributo per il pagamento dell’imposta di registro

La seguente tabella riepiloga i codici tributo istituiti per il pagamento delle somme derivanti dalla registrazione del contratto di locazione o affitto di beni immobili, da utilizzare esclusivamente nel modello F24 ELIDE.

• “1500” Imposta di registro per prima registrazione.
• “1501” Imposta di registro per annualità successive.
• “1502” Imposta di registro per cessioni del contratto.
• “1503” Imposta di registro per risoluzioni del contratto.
• “1504” Imposta di registro per proroghe del contratto.
• “1505” Imposta di bollo.
• “1506” Tributi speciali e compensi.
• “1507” Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
• “1508” Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione.
• “1509” Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.
• “1510” Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

La cedolare secca sui contratti di locazione

La cedolare secca sulle locazioni, di cui all’articolo 3 del D.Lgs. n. 23/2011, è un’imposta sostitutiva, applicabile su opzione del locatore, alla quale possono aderire i proprietari di immobili abitativi concessi in locazione, per assoggettare i canoni ad un imposta sostitutiva dell’Irpef (e delle relative addizionali, nonché dell’imposta di registro e di bollo).

Possono optare per il regime della cedolare secca esclusivamente le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arte o professione intellettuale. In altri termini, quindi, deve trattarsi di soggetti privati che, in relazione alla locazione posta in essere conseguano un reddito fondiario. In base a tali considerazioni, la cedolare secca è preclusa in ogni caso alle società di capitali, e più in generale a tutti i soggetti tenuti al versamento dell’Ires.

Se decidiamo di optare per la cedolare secca, non andranno pagate né l’imposta di registro né l’imposta di bollo. Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. E’ possibile optare per la cedolare secca sia in sede di registrazione del contratto di locazione sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando il locatore non effettua all’inizio l’opzione, la registrazione segue le regole ordinarie, e pertanto sono dovute sia l’imposta di registro che l’imposta di bollo.

Registrazione contratto di locazione: consulenza

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Registrare un contratto in modo corretto è molto importante sia per il locatore che per il conduttore. Per questo motivo è importante affidarsi ad esperti del settore.

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