Regolamento condominiale e locazioni Brevi: può essere impedito?

Il regolamento condominiale può vincolare o limitare l’esercizio dell’attività di locazione turistica su un appartamento. Attenzione ai regolamenti di tipo “contrattuale” o “convenzionale”. I regolamenti di tipo “assembleare”, invece, non limitano le possibilità di alcun condomino.

Dopo la pandemia con la ripartenza del trend delle locazioni brevi, sono sempre più frequenti le liti all’interno dei condomini.

Quando si parla di Locazioni Brevi sorgono alcuni dubbi riguardanti gli immobili posti in edifici condominiali.

Ma sono attività che si possono vietare?

Il nodo è, quasi sempre, l’interpretazione del regolamento condominiale.

Il regolamento di condominio può talvolta contenere, oltre alle norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, anche vincoli sulle destinazioni delle proprietà esclusive. Si tratta di condizioni che potrebbero limitare oppure impedire l’uso delle unità abitative per locazioni turistiche o attività ricettive.

Ma come possiamo capire quando operano queste limitazioni e come fare per individuare un regolamento condominiale limitante per questo tipo di attività?

In questo articolo voglio approfondire questi aspetti per permetterti di avere una quadro più chiaro su questa problematica.

Cominciamo! 

Tipologie di regolamento condominiale e compatibilità con le locazioni brevi

Il punto di partenza di questa analisi è la difficoltà di molti proprietari nel capire se il loro regolamento condominiale permette o vincola la locazione breve.

Si tratta di un elemento importante, in quanto l’esercizio in caso di vincoli potrebbe comportante conseguenze sanzionatorie.

Per questo motivo occorre fare chiarezza.

I regolamenti condominiali contrattuali o convenzionali

Deve essere precisato, infatti, che soltanto i regolamenti condominiali di tipo “contrattuale” o “convenzionale” possono porre limitazioni che influiscono nell’attività di locazione breve.

Si tratta di regolamenti che sono approvato con il consenso di tutti i condomini. Può essere il caso, ad esempio, del regolamento che viene predisposto dal costruttore dell’edificio e accettato dai singoli acquirenti.

Questo tipo di regolamenti condominiali possono contenere clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni. Oppure possono attribuire solo ad alcuni di loro diritti maggiori rispetto ad altri.

I regolamenti condominiali assembleari

In alternativa ai regolamenti “contrattuali” vi sono i regolamenti condominiali “assembleari“.

Si tratta di regolamenti, questa volta, approvati a maggioranza dell’assemblea. In questo caso, invece, si deve tenere conto dei limiti imposti dall’articolo 1138, comma 4, del codice civile, secondo cui:

“norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”

Articolo 1138, comma 4, codice civile

LE PROBLEMATICHE DEI REGOLAMENTI CONVENZIONALI CON LE LOCAZIONI BREVI

Sostanzialmente, alcuni regolamenti condominiali convenzionali possono vincolare i proprietari. In particolare, il vincolo riguarda l’utilizzo esclusivo dell’immobile a scopi abitativi. Ad esempio, a “scopo di civile abitazione“.

Non si esclude apertamente l’uso dell’immobile per attività ricettizie, ma lo si fa “indirettamente“.

In passato, invece, accadeva spesso che vi fossero limiti diretti all’utilizzo dell’immobile nei regolamenti condominiali. Sul punto vedi il caso esaminato dal Tribunale di Roma n 14559/2019.

Il punto è quello di capire se delle clausole “indirette” di utilizzo dell’immobile escludano la possibilità di adibire l’immobile del singolo condomino ad attività di locazione breve.

Normativa sulle locazioni brevi

La risposta a questo interrogativo è ricavabile dall’articolo 4 del DL n 50/17 che definisce le locazioni brevi come:

“I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, anche tramite la gestione di portali online.

Nella definizione di locazione breve si ricava il fatto che l’immobile deve essere destinato ad utilizzo ad uso abitativo. Quindi l’attività di locazione turistica deve avvenire in “unità abitative adibite a civile abitazione“. Sicché il regolamento condominiale che vincoli all’uso come “civile abitazione” risulta compatibile con tale destinazione.

Sostanzialmente, clausole di questo tipo, che vincolano l’uso degli immobili dei singoli proprietari all’uso abitativo, servono per escludere l’esercizio di attività ricettive quali:

• Quelle di Alberghi;
• Quelle di pensioni.

Il regolamento condominiale può vietare la locazione breve?

E’ possibile fare affitti brevi se una clausola di natura contrattuale del regolamento si limita a vietare l’esercizio all’interno delle abitazioni dell’attività di “pensione” all’interno delle abitazioni dell’attività di “pensione” o l’uso della stessa come “camere ammobiliate affittate a terzi”?

Su questo tema era intervenuta la Corte di Appello di Milano su richiesta di un condominio che ribadiva l’illiceità dell’utilizzo dell’appartamento per evidente violazione di alcune clausole del regolamento.

La Corte d’Appello ha dato ragione ai locatori. A parere dei giudici di secondo grado, le locazioni in questione riguardano il semplice godimento dell’appartamento dietro corrispettivo, per brevi o brevissimi periodi. In particolare, dai contratti prodotti emergeva come i locatori si fossero sempre impegnati solo a consegnare l’immobile, arredato e corredato di biancheria, ma senza mettere a disposizione degli avventori dei servizi aggiuntivi alla locazione. Pertanto, la Corte di appello ha escluso che l’immobile fosse stato destinato ad uso alberghiero equiparabile ad un affitto di camere ammobiliate, vietate dal regolamento.

Attività di B&B nei regolamenti condominiali

Per quanto riguarda i regolamenti condominiali ed i vincoli sull’attività di Bed and Breakfast, la situazione è più complicata.

Parte della giurisprudenza (Cassazione n. 24707/2014) afferma che tale destinazione non presuppone l’utilizzo degli appartamenti per scopi diversi da quello abitativo. Questo, non essendo richiesto il cambio di destinazione d’uso ai fini urbanistici, per cui tale attività risulterebbe pienamente compatibile con la destinazione abitativa dell’immobile e quindi incontestabile dal condominio.

Altra parte della giurisprudenza (Cassazione n 704/2015) si è espressa in senso opposto. La sentenza afferma che sia necessario verificare la volontà espressa nel regolamento di condominio convenzionale. Sicché l’attività di Bed and Breakfast sarebbe incompatibile con un regolamento contrattuale che esprima la volontà di ammettere solo un uso esclusivo degli immobili a fini abitativi.

Un punto a favore dei B&B si è avuto con la sentenza di Cassazione n. 6769 del 2018. La clausola del regolamento condominiale che limita l’uso della proprietà privata vietando lo svolgimento dell’attività di affittacamere rientra nella tipologia delle servitù atipiche. In quanto trattasi di servitù, per essere fatta valere verso terzi va trascritta con una nota distinta da quella dell’atto d’acquisto.

Pertanto, per vietare l’attività di B&B, non basterebbe la trascrizione del regolamento contrattuale che contiene la clausola che lo vieta, ma occorrerebbe la trascrizione della specifica clausola.

Attività degli affittacamere nei regolamenti condominiali

Infine, per quanto concerne l’attività di affittacamere, secondo il Tribunale di Milano 22 novembre 2018 n. 11784:

“il significato letterale attribuito al termine abitazione permette, quindi, di escludere che l’attività di affittacamere possa assimilarsi all’uso abitativo, dovendo piuttosto essere qualificata come attività commerciale”

Anche la Cassazione (Cassazione n. 22665/2010) evidenzia come “l’esercizio di attività ricettiva alberghiera, anche sotto la forma di più modeste dimensioni di affittacamere, richiede non solo la cessione del godimento di locale ammobiliato e provvisto delle necessarie somministrazioni, ma anche la prestazione di servizi personali, quali il riassetto del locale stesso e la fornitura della biancheria da letto e da bagno. In difetto della prestazione di detti servizi, pertanto, quella cessione non può essere ricondotta nell’ambito dell’indicata attività ricettiva alberghiera né quindi sottratta alla disciplina della locazione ad uso abitativo“.

Restrizioni al diritto di proprietà e locazioni brevi: riflessioni

Come abbiamo visto soltanto il regolamento condominiale di tipo contrattuale può porre eventuali limitazioni all’attività di locazione breve. Tuttavia, tali restrizioni devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco, in modo da non lasciare alcune margine d’incertezza sul contenuto di tali disposizioni.

Pertanto, solo in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si possono porre, è possibile prevedere alcune limitazioni del diritto di proprietà. Ne consegue che, sono vietate interpretazioni di carattere estensivo delle norme regolamentari.

Ad esempio se il regolamento condominiale contrattuale vieta lo svolgimento in condominio di qualsiasi attività ricettiva extralberghiera, questo non può impedire al singolo condomine di adibire il proprio appartamento a locazione turistica breve.

Quindi, è fondamentale, per chi decida di sfruttare il suo immobile o di comprarne uno da mettere a reddito, di esaminare attentamente il regolamento condominiale.

Anche se la clausola di divieto può non riguardare gli affitti brevi, è necessario informare in ogni caso l’amministratore dell’intenzione di avviare l’attività.

Regolamento condominiale e locazioni brevi: conclusioni

Per quanto riguarda le indicazioni contenute nei regolamenti di condominio l’attività di locazione breve si differenzia dalle altre.

Quello che è possibile desumere è che l’assenza di servizi accessori alla locazione, nelle locazioni brevi esclude la configurazione di attività ricettiva.

Per questo motivo è pacifico ammettere la compatibilità dell’attività con i regolamenti condominiali che impongono l’uso abitativo o escludano l’uso alberghiero o per attività ricettive.

Peraltro, anche le clausole che riguardino la tranquillità dell’edificio possono incidere sulla possibilità di destinare gli immobili ad attività di B&B, affittacamere o locazione turistica. Qui, però, il giudice è tenuto a un esame concreto delle modalità di svolgimento dell’attività in parola.

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