Regolamento condominiale vieta affittacamere: cosa fare?

Se il regolamento condominiale vieta affittacamere è possibile adibire il tuo appartamento a casa vacanze? Vediamo come superare la problematica del regolamento di condominio che vieta l’affittacamere.

Sei proprietario di un appartamento in un condominio e, non avendo esigenze di abitarlo e tanto meno di riservarlo a favore di tuo figlio o dei tuoi genitori, avresti intenzione di sfruttarlo come rendita.

Ipotizziamo che tu non sia interessato alla classica locazione: dovresti impegnare l’immobile per parecchio tempo, temi che ti possano entrare in casa degli inquilini che poi non ti pagherebbero e, infine, vorresti ottenere un vantaggio economico maggiore, di quello corrispondente al canone che potresti richiedere. Ed allora hai pensato di sfruttare il tuo appartamento a fini turistici, affittandolo per brevi periodi, senza pertanto vincolarlo in nessun’altro modo.

In questi casi, se il tuo appartamento è situato all’interno di un condominio devi necessariamente confrontarti con il regolamento condominiale. Sovente, in queste situazioni accade che tale regolamento vieti l’utilizzazione degli appartamenti privati a titolo di affittacamere, pensione o albergo.

In questi casi occorre chiedersi se: il regolamento condominiale può vietare l’affittacamere? La casa vacanze è possibile se il regolamento vieta l’affittacamere? Posso avviare questa attività o corro il rischio di un’azione legale da parte del condominio?

Vediamo, di seguito di dare una risposta chiara a queste domande.

Sei pronto?!? Si comincia!!!

Tipologie di regolamento condominiale e compatibilità con gli affittacamere

Il punto di partenza di questa analisi è la difficoltà di molti proprietari nel capire se il loro regolamento condominiale permette o vincola l’attività ricettiva extralberghiera ( ad esempio Affittacamere, B&B, Casa Vacanze, etc.)

Si tratta di un elemento importante, in quanto l’esercizio in caso di vincoli potrebbe comportante conseguenze sanzionatorie.

Per questo motivo occorre fare chiarezza.

I regolamenti condominiali contrattuali o convenzionali

Deve essere precisato, infatti, che soltanto i regolamenti condominiali di tipo “contrattuale” o “convenzionale” possono porre limitazioni che influiscono nell’attività di locazione breve.

Si tratta di regolamenti che sono approvato con il consenso di tutti i condomini. Può essere il caso, ad esempio, del regolamento che viene predisposto dal costruttore dell’edificio e accettato dai singoli acquirenti.

Questo tipo di regolamenti condominiali possono contenere clausole che limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni. Oppure possono attribuire solo ad alcuni di loro diritti maggiori rispetto ad altri.

I regolamenti condominiali assembleari

In alternativa ai regolamenti “contrattuali” vi sono i regolamenti condominiali “assembleari“.

Si tratta di regolamenti, questa volta, approvati a maggioranza dell’assemblea. In questo caso, invece, si deve tenere conto dei limiti imposti dall’articolo 1138, comma 4, del codice civile, secondo cui:

“norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni”

Articolo 113

Il regolamento condominiale può vietare l’affittacamere?

Devi sapere che in un condominio il regolamento può vietare l’esercizio di un’attività come quella dell’affittacamere.

In altri termini, potrebbe accadere che il condominio vieti l’utilizzo delle proprietà private, per un uso diverso da quello della semplice abitazione oppure per uso ufficio. Concretamente, quindi, questo regolamento potrebbe specificare questo divieto, con esplicito riferimento alle attività di natura ricettiva, quali l’albergo, la pensione e l’affittacamere. In particolare, si tratterebbe di regolamenti condominiali approvati all’unanimità dei condomini, che i successivi proprietari, acquistando i rispettivi immobili, dovrebbero necessariamente rispettare. Ebbene, se c’è un regolamento di questo tipo, anche l’attività di bed and breakfast potrebbe essere legalmente ostacolata.

Regolamento condominiale: può vietare l’attività di B&B

Hai ormai capito che in un condominio, il regolamento può vietare attività di carattere ricettivo/turistico. Anche se si trattasse di un vecchio regolamento condominiale con relativa dicitura, (albergo, pensione e affittacamere) non comprensiva del bed and breakfast, sarebbe vietato esercitare anche questa attività.

Infatti, non c’è alcuna differenza sostanziale tra un affittacamere, un albergo, una pensione ed un bed and breakfast. In tutti questi casi, infatti, si andrebbe a svolgere un’attività di carattere turistico/ricettivo dove il gestore fornisce servizi di natura tipicamente alberghiera, quali le pulizie, il cambio delle lenzuola, la colazione, evidentemente in aggiunta alla semplice messa a disposizione dei locali ceduti.

Se, pertanto, il regolamento dovesse vietare l’affittacamere, per analogia, sarebbero vietate anche le altre attività similari.

Un punto a favore dei B&B si è avuto con la sentenza di Cassazione n. 6769 del 2018. La clausola del regolamento condominiale che limita l’uso della proprietà privata vietando lo svolgimento dell’attività di affittacamere rientra nella tipologia delle servitù atipiche. In quanto trattasi di servitù, per essere fatta valere verso terzi va trascritta con una nota distinta da quella dell’atto d’acquisto.

Pertanto, per vietare l’attività di B&B, non basterebbe la trascrizione del regolamento contrattuale che contiene la clausola che lo vieta, ma occorrerebbe la trascrizione della specifica clausola.

Regolamento condominiale vieta affittacamere: riflessioni

Come abbiamo visto soltanto il regolamento condominiale di tipo contrattuale può porre eventuali limitazioni alle attività turistiche ricettive extralberghiere. Tuttavia, tali restrizioni devono essere formulate in modo espresso o comunque non equivoco, in modo da non lasciare alcune margine d’incertezza sul contenuto di tali disposizioni.

Pertanto, solo in forza di espressa previsione ed analitica specificazione dei limiti che si possono porre, è possibile prevedere alcune limitazioni del diritto di proprietà. Ne consegue che, sono vietate interpretazioni di carattere estensivo delle norme regolamentari.

Ad esempio se il regolamento condominiale contrattuale vieta lo svolgimento in condominio di un’attività di affittacamere, questo non può impedire al singolo condomine di adibire il proprio appartamento a locazione turistica breve.

Quindi, è fondamentale, per chi decida di sfruttare il suo immobile o di comprarne uno da mettere a reddito, di esaminare attentamente il regolamento condominiale.

Anche se la clausola di divieto può non riguardare la tua attività, è necessario informare in ogni caso l’amministratore dell’intenzione di avviare l’attività.

Regolamento condominiale vieta affittacamere: conclusioni

Come avrai visto è fondamentale esaminare il regolamento condominiale contrattuale quando si desidera avviare un’attività turistico ricettiva extralberghiera ( ad esempio di Affittacamere, B&B, Casa Vacanze, etc.)

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