Vuoi gestire immobili di terzi da adibire ad affitti brevi?!?
Devi scegliere la formula contrattuale con la quale impostare il rapporto con loro!
E’ una decisione importante che definisce il tuo modello di business e incide sulla tua struttura dei costi e sulle tue concrete e future opportunità di successo.
Ci sono nella pratica due alternative: il cosiddetto “rent to rent” e il mandato.
In questo contributo vedremo nel dettaglio il contratto “Rent to Rent”; esaminando sia le modalità per gestire questa tipologia di contratto che i riflessi fiscali.
Sei pronto!?! Si comincia!!!
Indice
Rent to Rent: Cos’è
Tramite la formula del Rent to Rent, solitamente il proprietario dell’immobile loca l’immobile ad un soggetto terzo (locatore), il quale gli assicurerà un canone fisso preconcordato, ed eventualmente una percentuale dei maggiori proventi derivanti dalla sublocazione.
Il sublocatore a sua volta locherà l’immobile cercando il più possibile di ottimizzare la resa.
La Sublocazione può avvenire in modo non imprenditoriale se svolta in modo occasionale e con una struttura organizzata o imprenditoriale, ovvero con l’obbligo di apertura della partita Iva.
Rent to Rent: modelli di business
Il Rent to Rent non è riconducibile ad una categoria normativamente definita.
Il rent2rent si può realizzare secondo lo schema del mandato senza rappresentanza o del contratto di locazione con successiva sublocazione.
Mandato senza rappresentanza
Nel caso di mandato senza rappresentanza, in particolare, il mandatario:
• stipula contratti di locazione con terzi conduttori direttamente in nome proprio, ancorché per conto del proprietario (mandante);
• svolge direttamente, sempre per conto del proprietario (mandante), il servizio di riscossione dei canoni e delle spese. Tali importi saranno successivamente riversati al mandante;
• percepisce la provvigione per l’attività svolta direttamente all’atto dell’incasso dei canoni da parte del conduttore. Tale remunerazione è rappresentata dalla differenza tra il canone percepito e quello riversato al proprietario (mandante). La parte del canone è determinata in base alle pattuizioni assunte in sede di conferimento del mandato.
Aspetti fiscali
Sotto il profilo dichiarativo, occorre esaminare le clausole del contratto e pertanto applicare le fattispecie previste per il mandato con o senza rappresentanza:
- nel caso in cui in contratto preveda un importo fisso ed uno in percentuale in base alla locazione effettivamente posta in essere, l’intero importo (parte fissa e parte variabile) sarà configurato come canone di locazione. Ai fini dell’imposta di registro occorrerà procedere alla registrazione iniziale indicando il solo canone fisso e successivamente determinato il conguaglio, ovvero la differenza di imposta sarà dovuta nei 20 giorni dalla sua determinazione. Per quest’ultima occorre indicare il codice 5 – conguaglio d’imposta – nella sezione relativa II relativa agli adempimenti successivi del modello RLI.
- nel caso in cui il contratto preveda una penale a favore del locatore per la mancata locazione, la stessa dovrebbe essere configurata come “provento conseguito in sostituzione di un reddito” ai sensi dell’art. 6 comma 2 del Tuir e come tale costituire reddito della stessa categoria di quelli sostenuti o perduti.
Locazione ad un soggetto con possibilità di sublocare
Il proprietario o altro soggetto che ha il godimento del bene può realizzare la fattispecie del “vuoto per pieno” anche mediante la locazione diretta ad un soggetto, il quale potrà sublocare l’immobile a terzi mediante locazioni brevi o struttura ricettiva extralberghiera (Casa Vacanze, B&B e Affittacamere, etc.).
Il canone può essere fisso oppure prevedere un minimo con una parte variabile collegata alle sublocazioni. In questo caso, sarà il soggetto che subloca a dover stipulare il contratto di locazione ad uso turistico e ad allegare i relativi documenti.
Aspetti fiscali
Sotto il profilo dichiarativo, il locatore porrà in essere tutti gli adempimenti previsti per la locazione diretta. Inoltre potrà tassare il reddito ad Irpef o a cedolare secca, quest’ultima solo se il conduttore è un soggetto privato. La scelta di optare per la cedolare secca dovrà essere effettuata nel momento della stipula del contratto di locazione.
Il sublocatore, qualora svolga l’attività in modo saltuario e non imprenditoriale dovrà tassare tale reddito tra i redditi diversi, mentre qualora operi con partita Iva, la tassazione varierà in funzione del regime fiscale scelto. Se desideri i regimi fiscali e la tassazione delle strutture ricettive extralberghiere, ti consiglio di leggere il seguente contributo: “Tassazione Casa Vacanze“
Rent to Rent: quando è consentito dalla legge?
Il Rent to Rent o contratto di sublocazione è ovviamente indipendente da quello del contratto di locazione principale, ed è consentito dalla legge in tre situazioni:
- Non devono esserci clausole del contratto di locazione che lo vietino;
- Non devono essere presenti diciture che vietino il subaffitto nell’eventuale contratto di mutuo ipotecario;
- Della proprietà immobiliare sublocata deve essere fatto un uso consentito dalla legge.
In caso di subaffitto parziale (una o più camere), consiglio sempre di esplicitare al proprietario l’uso di questa strategia, per evitare di incorrere in eventuali problemi con quest’ultimo.
Nel caso in cui il conduttore voglia sublocare l’intero immobile ad un terzo deve essere espressamente autorizzato dal proprietario con un’apposita clausola inserita nel contratto di locazione. Qualora il contratto non preveda nulla, il conduttore non potrà sublocare. Il consenso del proprietario deve essere dato per iscritto ed in modo espresso.
In caso di violazione del divieto da parte del conduttore, il proprietario potrà agire in tribunale per chiedere la risoluzione del contratto di locazione principale e di quello di sublocazione.
Rent to Rent: vantaggi e svantaggi per il gestore
Il vantaggio del gestore in questo modello di business sta nella possibilità di pianificare liberamente il prezzo. Inoltre una buona capacità di acquisizione immobili, consente a ricavi stabili o crescenti un potenziale di profitto maggiore rispetto al contratto di mandato.
Tuttavia rispetto al contratto di gestione vi è un maggior rischio imputabile al pagamento costante dell’affitto. Questo rappresenta un costo fisso imprescindibile alla locazione o meno dell’appartamento.
Quando il mercato si appiattisce sul fronte dei prezzi o la domanda viene a calare i margini si riducono ed il rischio dell’invenduto diventa particolarmente elevato.
Questo si manifesta con frequenza per i property manager che hanno immobili concentrati nella stessa località.
Rent to Rent: vantaggi e svantaggi per il proprietario
Vediamo adesso quali sono i vantaggi e gli svantaggi per il proprietario che decide di affidare un appartamento tramite la formula del contratto vuoto per pieno.
Tra i vantaggi che si possono riscontrare per il proprietario, possiamo individuare:
- Rendita mensile e/o variabile disinteressandosi completamente alla gestione dell’appartamento;
- Minor rischi rispetto agli altri modelli di business;
- Minori responsabilità.
Tra gli svantaggi che si possono riscontrare per il proprietario, possiamo individuare:
- Minor margini di profitto rispetto agli altri modelli di business;
- Struttura più rigida dal punto di vista contrattuale.
Quali piattaforme usare?
Una volta scelto il modello di business, ovvero come abbiamo visto in precedenza tra contratto “vuoto per pieno” e mandato senza rappresentanza, vediamo adesso quali sono le piattaforme online che ti permetteranno di iniziare il Rent to Rent. Vediamo qui di seguito quali sono quelle più diffuse:
- HomeAway: un sito affidabile e sicuro per cercare una casa vacanze per un breve o un lungo soggiorno;
- Booking: mette a disposizione più di 5 milioni di proprietà sparse per 227 paesi. Sito più utilizzato da alberghi e da strutture ricettive extralberghiere;
- Wimdu: la piattaforma più usata in Europa per sfruttare la propria casa vacanze per brevi soggiorni.
- Airbnb: si conferma la piattaforma migliore per affittare immobili per brevi periodi e godere dei vantaggi del Rent to Rent.
Rent to Rent: Consulenza fiscale
Il Rent to Rent è un modello di business molto diffuso tra gli operati del settore ed alternativo al mandato di gestione.
In questo contributo abbiamo visto come è possibile operare tramite la formula del Rent to Rent e quali sono i riflessi fiscali.
Se desideri approfondire la tua situazione potrai contattarmi al link che troverai qui di seguito.
Fisseremo una consulenza dove andremo ad individuare il modello di business della tua attività ed in ottica di una pianificazione fiscale.
